公司高拯坤 2020-12-15 09:16:56 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??業(yè)績沒有明顯縮水,但是,萬科今年投入拿地的資金出現(xiàn)了大幅減少,這背后有“去杠桿”的壓力,也有豐富的土地儲備底氣。據(jù)測算,萬科的在建和規(guī)劃項(xiàng)目能滿足其未來3~4年銷售需求。
??今年1~11月,萬科拿地資金為1050億元,拿地面積為1463萬平方米,遠(yuǎn)低于去年同期。在頭部房企排名中,萬科今年名次較去年出現(xiàn)下降。
??萬科最近一次拿地是12月10日,經(jīng)過306輪競價(jià)、溢價(jià)率30.03%,以上限價(jià)格11.47億元競得溫州一宗土地。
??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,萬科拿地金額下降是經(jīng)營策略上的考慮,并不一定是壞事。業(yè)內(nèi)分析人士建議,萬科未來仍要堅(jiān)持量入為出的態(tài)度,聚焦核心城市和城市群,把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。
??拿地金銳減
??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示,今年1~11月,萬科以1050億元的拿地金額位列第三,比第一名碧桂園少221億元;以1463萬平方米的拿地面積位列第六,低于第一名碧桂園2320萬平方米。
??與這份數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是,在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中,萬科以全年1610億元位居第一,高出第二名碧桂園307億元;以2996萬平方米的拿地面積位列第三,低于第一名碧桂園1257萬平方米。
??不出意外的情況下,萬科想要在今年最后一個(gè)月重新沖擊拿地金額榜首,或是超越去年數(shù)據(jù),幾乎是不可能完成的事。
??受此影響,萬科的新增貨值同樣較去年出現(xiàn)萎縮。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,萬科全口徑新增貨值3627億元,權(quán)益新增貨值2370億元,在頭部房企中排名第五。
??堅(jiān)持量入為出的萬科,今年似乎并沒有按計(jì)劃拿地。萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭曾說:萬科從來沒有非常固定的經(jīng)營目標(biāo)和計(jì)劃,每個(gè)季度會調(diào)整一次。萬科拿地是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地,所以也沒有固定的拿地計(jì)劃。
??在業(yè)績方面,萬科發(fā)布的銷售簡報(bào)顯示,其11月份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積394.4萬平方米,合同銷售金額575.4億元,分別同比增長8.2%和5.5%。整體來看,今年1~11月,萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積4025.3萬平方米,合同銷售金額6026.1億元,分別同比增長8.87%和5.07%。
??需要強(qiáng)調(diào)的是,上述銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)接近萬科2019年全年的銷售額,即合同銷售面積4112.2萬平方米,合同銷售金額6308.4億元。按照萬科今年11月份的銷售情況來看,全年業(yè)績達(dá)到或超越2019年并非難事。
??調(diào)結(jié)構(gòu)加倉中西部
??今年進(jìn)入第三季度后,萬科的銷售和拿地節(jié)奏出現(xiàn)明顯加速。
??統(tǒng)計(jì)顯示,第三季度,萬科累計(jì)獲取項(xiàng)目64個(gè),新增建筑面積1216.9萬平方米,拿地總價(jià)776.85億元。
??11月份,萬科就在佛山、南京、南通等地獲取了18個(gè)新項(xiàng)目,新增建筑面積376.6萬平方米,同比增長79.3%,環(huán)比增長82.6%,拿地總價(jià)205.1億元,同比增長162.0%,環(huán)比增長19.2%。
??最近一次拿地是12月10日,萬科旗下一子公司經(jīng)過306輪競價(jià),溢價(jià)率30.03%,以上限價(jià)格11.47億元競得溫州經(jīng)開區(qū)民營經(jīng)濟(jì)科技產(chǎn)業(yè)基地的一宗地,樓面價(jià)5982元/平方米,競報(bào)政策性住房(人才住房)面積50600平方米。
??年底拿地加速的同時(shí),萬科對區(qū)域的選擇也發(fā)生輕微變化。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在區(qū)域選擇上,萬科更青睞長三角地區(qū),今年1~11月,萬科在該區(qū)域的拿地金額為505億元,拿地面積為381萬平方米;其次是粵港澳大灣區(qū),萬科在該區(qū)域的拿地金額為199億元,拿地面積為179萬平方米。在具體城市上,萬科對杭州情有獨(dú)鐘,拿地金額為86億元;其次是南京,拿地金額為57億元。
??不難發(fā)現(xiàn),今年以來萬科在環(huán)渤海和中西部地區(qū)的投資力度并不大,例如在北京,萬科今年1~11月并沒有任何拿地記錄。正因此,臨近年底萬科調(diào)倉意圖變得愈發(fā)明顯。
??華西證券的報(bào)告顯示,11月份,萬科在二線和三四線城市的拿地面積占比分別為51%和49%,重點(diǎn)布局核心高能級城市;從區(qū)域分布來看,萬科在長三角、京津冀、珠三角和中西部地區(qū)的拿地面積占比分別為24%、13%、9%和54%,加倉布局中西部地區(qū)。
??業(yè)內(nèi)人士表示,“2020年萬科重點(diǎn)布局一二線城市,強(qiáng)調(diào)保持合理的土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)?!睂τ谌f科今后的投資,他建議,還是要保持量入為出的態(tài)度,聚焦核心城市和城市群,把握區(qū)域分化帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。
??加速“去杠桿”
??對于萬科今年的拿地策略。李建橋認(rèn)為:“萬科今年以來銷售業(yè)績增長平穩(wěn),在投資方面秉持穩(wěn)健審慎的投資策略,在確保成本合理的前提下發(fā)掘各類潛在的投資機(jī)會?!?/p>
??談及萬科的土地儲備情況時(shí),李建橋顯得十分樂觀,他表示:“雖然謹(jǐn)慎投資導(dǎo)致萬科的拿地金額和拿地銷售比均有所下降,但就萬科目前的土地儲備情況來看,足以支撐未來發(fā)展。”
??萬科2020年中報(bào)顯示,在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積超過1.5億平方米,按照2019年的銷售面積4112.2萬平方米推算,能滿足其未來3~4年銷售需求。
??截至2020年三季度末,萬科凈負(fù)債率為28.51%,較2019年底下降6.15個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到監(jiān)管要求;現(xiàn)金短債比為1.97,較2019年底上升23.71個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到監(jiān)管要求;扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%,較2019年底下降2.31個(gè)百分點(diǎn),略超監(jiān)管紅線。
??這說明,萬科房地產(chǎn)銷售同比持續(xù)正增長,拿地風(fēng)格偏向謹(jǐn)慎,竣工結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快,扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走低,去杠桿進(jìn)程加快。
??李宇嘉表示,今年下半年資管新規(guī)“三道紅線”出臺后,幾乎所有頭部房企都放緩了拿地節(jié)奏。因?yàn)榘ㄈf科在內(nèi)很多都踩了“紅線”,在“杠桿”方面受到了沖擊。
??“萬科拿地金額下降是經(jīng)營策略上的考慮,不一定是壞事?!崩钣罴握J(rèn)為,放緩拿地意味著企業(yè)有更多精力去開發(fā)儲備土地,能夠更快地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流銷售,然后再去拿地,實(shí)現(xiàn)更為良性的循環(huán),從而提高企業(yè)的經(jīng)營效益。
??針對上述問題,以及未來的經(jīng)營策略,記者聯(lián)系了萬科方面,截至發(fā)稿對方未作回應(yīng)。毋庸置疑的是,存量競爭時(shí)代考驗(yàn)企業(yè)綜合實(shí)力,行業(yè)巨大體量為企業(yè)提供大量發(fā)展機(jī)會,作為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的萬科,一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。
萬科企業(yè)股份有限公司
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央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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