??在巴菲特62年的投資生涯中，只有1976年的收益率超過了50%。大多時(shí)候，年化收益率在20%左右。

??有一家戰(zhàn)投，投資碧桂園5年多，盈利高達(dá)253%，平均每年賺50%，這個(gè)戰(zhàn)績(jī)超過了股神巴菲特。

??2020年，大悅城、陽光城、世茂等房企引發(fā)了一輪戰(zhàn)投熱，是近年來引戰(zhàn)強(qiáng)度最大的一年。這些戰(zhàn)投里，不僅有國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資巨頭，還有海外知名資本集團(tuán)。他們中，有的賺得盆滿缽滿，有的浮虧被套。

??戰(zhàn)投界“神話”

??中國(guó)平安入股碧桂園，成為戰(zhàn)投界教科書般的成功案例。

??2015年4月初，中國(guó)平安人壽以2.816港元/股認(rèn)購碧桂園22.36億股新股份，涉資62.97億港元，成為碧桂園的第二大股東。

??之后，平安曾三次高位逃頂，把高拋低吸運(yùn)用到了極致。

??2018年2月6日-14日，平安分三次減持碧桂園340萬股、910萬股和1882萬股，合計(jì)減持3132萬股。據(jù)查，三筆減持價(jià)格分別為16.78港元/股、16.36港元/股、13.21港元/股。彼時(shí)，碧桂園股價(jià)正處于歷史高位，最高價(jià)為19.16港元/股。按照持倉成本每股2.82港元計(jì)算，這波高位出貨為平安帶來了3.66億元的盈利。

??目前，平安持有碧桂園19.51億股，占總股本的8.92%，整體盈利超過253%。

??另一邊，美國(guó)資本集團(tuán)通過對(duì)龍湖的增持，則示范了精準(zhǔn)的“左側(cè)抄底”。

??2020年3月9日，美國(guó)資本集團(tuán)增持龍湖集團(tuán)350萬股股份，每股均價(jià)35.4655港元。10天后，龍湖集團(tuán)創(chuàng)出階段低點(diǎn)，此后一發(fā)不可收拾，不斷刷新歷史新高，最高沖至51.95港元。

??增持不足一年，美國(guó)資本集團(tuán)持股盈利已超20%。

??投資有賺有虧，平安重倉的華夏幸福，目前處于浮虧中。

??2018-2019年，平安先后兩次入股華夏幸福，共計(jì)投入資金179.73億元，持股比例約19.2%。

??彼時(shí)，華夏幸福為順利引入平安，曾與之簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，華夏幸福以2017年度凈利潤(rùn)為基數(shù)，2018年度、2019年度、2020年度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度凈利潤(rùn)分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。

??目前來看，華夏幸福2018年、2019年凈利潤(rùn)分別為117.46億元、146.12億元，前兩年業(yè)績(jī)均已達(dá)標(biāo)，但 2020年前三季度凈利潤(rùn)為72.8億，約為對(duì)賭協(xié)議目標(biāo)的40%。

??如果失去平安，華夏幸福需另尋“金主”。近期，有外媒報(bào)道稱，河北省政府承諾給予華夏幸福最高95億元人民幣（15億美元）的有條件的財(cái)務(wù)援助。根據(jù)該資金支持計(jì)劃，將先轉(zhuǎn)賬30億元給華夏幸福，其中一部分用于償付其雇傭的農(nóng)民工工資以及覆蓋其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，而剩余的約10億元，用于兌付華夏幸福于1月20日到期的近15億元的“16華夏債”的回售。

??引戰(zhàn)背后

??克而瑞地產(chǎn)研究顯示，2020年是房企債券到期的高峰，95家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到5000億元以上，較2019年上漲43%，房企的融資及償債壓力較大。尤其對(duì)于中小房企來說，債務(wù)問題亟待解決。

??緩解債務(wù)問題多是諸多房企主要訴求之一，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)或債權(quán)的形式以緩解資金壓力。

??比如泰禾，2020上半年，受疫情影響，泰禾無集中交付項(xiàng)目，因此營(yíng)業(yè)收入同比下降83%至24.63億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入19.53億元，同比下滑86%。同時(shí)，泰禾的凈負(fù)債率為277%，相比于2019年底增加了29個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比僅0.06，6月末已到期未歸還的借款為225.25億元。

??危機(jī)之下，黃其森于2020年7月31日，與萬科全資子公司海南萬益簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬轉(zhuǎn)讓19.9%的股份給海南萬益，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股人民幣4.9元，對(duì)應(yīng)總價(jià)約為人民幣24.3億元。

??但萬科入股的前提是，泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，方案能支持公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，以及支持公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

??目前，泰禾與長(zhǎng)城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)銀行、民生銀行等債權(quán)人達(dá)成了債務(wù)重組協(xié)議，并積極與其他債權(quán)人協(xié)商。最終萬科是否入局，還要打一個(gè)問號(hào)。

??除泰禾之外，這份引戰(zhàn)名單上的部分房企已觸及兩條以上“紅線”。

??“三條紅線”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

??截止2020年6月底，大悅城控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.57%，凈負(fù)債率為105%，現(xiàn)金短債比1.91倍，踩中兩條；陽光城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.17%，凈負(fù)債率在110%左右，現(xiàn)金短債比1.12倍，踩中兩條。

??“錢袋子”險(xiǎn)資

??中國(guó)平安對(duì)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘。

??據(jù)中國(guó)平安2020中報(bào)披露，長(zhǎng)期股權(quán)投資中有7家房企在列，分別是廣州璟侖房地產(chǎn)、旭輝控股（集團(tuán)）、華夏幸福、中國(guó)金茂、南京名萬置業(yè)、北京昭泰房地產(chǎn)、武漢地安君泰房地產(chǎn)，股權(quán)投資總額為379億元。

??雖然投資碧桂園大獲全勝，但也難覓第二個(gè)“碧桂園”。目前，平安在旭輝浮盈84%，在金茂、華夏幸福上浮虧約20%~30%。

??2020年6月，平安曾有意入股招商蛇口。彼時(shí)，平安擬以15.77元/股認(rèn)購招商蛇口2.23億股，認(rèn)購金額為35.18億元。不過，此后招商股價(jià)一路下跌，最終跌破定增價(jià)格，平安望而卻步。這場(chǎng)房企與險(xiǎn)資的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，最終沒能成行。

??而另一險(xiǎn)資泰康，在保利、陽光城上均有獲利。2016年6月，泰康60億元認(rèn)購保利7.33億股，目前這部分持股市值已達(dá)133.7億元，4年半時(shí)間，浮盈約89.5%。

??2020年9月，泰康入股陽光城，至今浮盈約2.63%。

??為引入泰康，陽光城誠(chéng)意十足，控股股東陽光集團(tuán)與之簽訂了長(zhǎng)達(dá)10年對(duì)賭協(xié)議。協(xié)議約定，陽光城將以2019年40.2億元的歸母凈利潤(rùn)為基礎(chǔ)，在2020年至2024年間，年均復(fù)合增長(zhǎng)率不低于15%，且前5年累積歸母凈利潤(rùn)數(shù)不低于340.59億元（歸母凈利潤(rùn)平均年增長(zhǎng)率應(yīng)高于18.13%）。如任一會(huì)計(jì)年度的年復(fù)合增長(zhǎng)率低于15%，陽光集團(tuán)將對(duì)陽光城進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

??實(shí)際上，除了平安、泰康之外，還有更多險(xiǎn)資曾通過二級(jí)市場(chǎng)買入房企股票，比如大家人壽、中國(guó)人壽、富德人壽、中國(guó)人保、君康人壽等。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP50房企中，至少16家房企背后有險(xiǎn)資身影，比如萬科、榮盛發(fā)展、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首開股份等，那些被低估、高股息的房企，更容易獲得險(xiǎn)資青睞。