公司劉偉 2021-01-25 10:56:14 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??在許多企業(yè)選擇降低債券利率節(jié)省融資成本時,有房企卻反其道而行之。
??1月21日,有消息稱,重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司(下稱“重慶龍湖”)將調(diào)整“16龍湖04”票面利率,具體而言,是由3.75%上調(diào)至4.40%。
??相較之下,據(jù)記者不完全統(tǒng)計,近期有陽光城、華僑城、遠洋地產(chǎn)分別不同程度地下調(diào)了此前發(fā)行的債券利率。
??一位西南地區(qū)從事企業(yè)發(fā)債的律師告訴中國房地產(chǎn)報記者,此次重慶龍湖調(diào)高債券利率,是為了避免持有者回售。他表示,即便是重慶龍湖,現(xiàn)在兌付也同樣面臨資金周轉(zhuǎn)壓力。所以,只有通過適度增加融資成本,來保持資金融入,減少短期資金壓力。
??“重慶龍湖適當提升債券利率,可以維護和投資人之間的關(guān)系,讓債券存續(xù),如果要重新發(fā)債,還要拿批文,過程則比較繁瑣”,一位券商分析師補充道。
??2018年下半年,房企曾短時間內(nèi)集中上調(diào)債券利率,如今,房地產(chǎn)業(yè)的政策和金融環(huán)境相比當時已經(jīng)有了很大的變化。2021年伊始,銀行貸款監(jiān)管趨嚴,作為直接融資的資本市場債券增多,對房企而言,資本市場上的融資也變得緊張。
??逆市場操作
??公開信息顯示,此次調(diào)整債券利率的重慶龍湖為龍湖集團間接附屬公司。
??“16龍湖04”是重慶龍湖2016年4月1日在上交所發(fā)行的公司債,發(fā)行規(guī)模為15億元,期限為10年。
??根據(jù)公告,“16龍湖04”債券在存續(xù)期內(nèi)前5年(2016年3月4日至2021年3月3日)票面年利率為3.75%,在債券存續(xù)期內(nèi)前5年固定不變;在存續(xù)期的第5年末,重慶龍湖決定上調(diào)該期債券票面利率,即在存續(xù)期后5年(2021年3月4日至2026年3月3日)、票面利率為4.40%。
??上述律師認為,重慶龍湖提升債券利率調(diào)整還是從成本角度考慮的,“因為,短期看是成本上升,但是資金流動帶來的利潤比這個成本高多了,所以提高利率,增加資金使用時間實際上減少了成本?!?/p>
??與重慶龍湖相異的是,近期有不少房企選擇將此前發(fā)行的債券利率下調(diào)。
??1月21日,陽光城集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于“19陽城01”票面利率調(diào)整及投資者回售實施辦法第一次提示性公告。
??公告顯示,“19陽城01”發(fā)行人選擇調(diào)整票面利率,本期債券存續(xù)期后1年票面利率為5.8%。此前本期債券期限為3年期,發(fā)行總額為15億元,在存續(xù)期內(nèi)前2年(2019年2月28日至2021年2月27日)票面利率7.5%。
??1月6日,深圳華僑城股份有限公司發(fā)布關(guān)于“18僑城03”票面利率調(diào)整及投資者回售實施辦法的第二次公告。
??根據(jù)募集說明書約定,發(fā)行人將于第3個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關(guān)于是否調(diào)整本期債券票面利率以及調(diào)整幅度的公告。本期債券在存續(xù)期前3年票面年利率為5.54%;在本期債券存續(xù)期的第3年末,發(fā)行人選擇下調(diào)存續(xù)期后2年票面利率至3.20%。
??與陽光城和華僑城類似的,2020年10月26日,遠洋地產(chǎn)有限公司公告稱,根據(jù)公司實際情況及當前市場環(huán)境,發(fā)行人決定將“17遠洋01”后2年的票面利率下調(diào)100個基點,即2020年11月21日至2022年11月20日票面利率調(diào)整為4.29%。
??值得注意的是,就在數(shù)月前,重慶龍湖還曾下調(diào)過債券利率。
??2020年9月7日,重慶龍湖發(fā)布了關(guān)于擬下調(diào)“15龍湖04”公司債券票面利率的提示性公告。
??公告指出,根據(jù)原《重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2015年公司債券(第三期)募集說明書》中設(shè)定的發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán),龍湖本期債券后2年票面利率將由4.08%下調(diào)至3.20%-3.60%。
??曾集中上調(diào)債券利率
??查閱現(xiàn)有的公開信息中可知,房企集中上調(diào)債券利率還是在2018年。
??當年10月22日,綠地控股宣布將2015年公司債券(第一期)品種二的票面利率從3.80%上調(diào)至6.80%。
??上調(diào)公司債利率并非綠地一家在操作。當時,據(jù)不完全統(tǒng)計,包括大名城、紅星美凱龍、新城控股、陽光城、復(fù)地、中海、正榮等在內(nèi)的數(shù)家房企均上調(diào)了2015年或2016年發(fā)行的部分公司債票面利率。
??對于當時房企集中上調(diào)債券利率的行為,有房企內(nèi)部人士表示,“幾年前的債和現(xiàn)在的利率水平相差比較大,現(xiàn)在到期了,原先的投資者肯定不會接受原來的利率,自然而然就調(diào)整了?!?/p>
??相較于2018年,2020年以來,房地產(chǎn)行業(yè)的政策和融資環(huán)境發(fā)生了較大的變化。
??2020年8月,央行和住建部將限制開發(fā)商融資出臺“三道紅線”政策,具體是針對所有的房企劃出的三個標準,分別是:1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1。至此,房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債增長規(guī)模被牢牢限制住。
??到2020年12月31日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,將根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素,分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起實施。
??具體來看是,中資銀行,其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比,應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求,即不得高于監(jiān)管部門確定的上限。
??前述律師表示,目前,隨著房地產(chǎn)貸款監(jiān)管通知的發(fā)布,整體來說,資本市場的融資會增多,也會趨緊。“因為作為間接融資的銀行貸款監(jiān)管變嚴,那么作為直接融資的資本市場債券自然會增多,同時資本市場融資也很緊張?!?/p>
??一位熟悉地產(chǎn)金融的人士此前告訴記者,降低利率是一種純粹的市場行為,當市場不確定性風(fēng)險增大時,企業(yè)都有壓縮融資成本的動力,而頭部企業(yè)則具備壓縮成本的實力。
??“至于,債券利率如何調(diào)整,還是要看企業(yè)和投資人雙方各自的需求?!鼻笆鋈谭治鰩煼Q。
重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91500000202879682L 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:130800(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 319 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 167
重慶龍湖恒宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91500112MA60GM9W4Y 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:400000(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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