公司李奕和 2021-01-29 08:33:11 來源:樂居財經
??中交地產(000736. SZ)近來在昆明市場動作頻頻,其先后搭上云南城投、金地、碧桂園,以控股姿態(tài),與頭部房企“分食”春城。
??1月27日,云南碧清房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“云南碧清”)股權結構發(fā)生變更顯示,中交地產新增進入成為其股東方,持股比例51%,碧桂園持股比例從94%下降到43%。
??去年12月17日,昆明出讓11宗土地共攬金51.36億元。當中,中交地產以6.34億元拿下官渡區(qū)關上街道辦事處KCGD2017-36號地塊。
??此動作的兩個月前,它剛與云南城投簽下深化戰(zhàn)略合作。根據協議,云南城投將依托其在昆明、西雙版納州、大理州等云南省內的項目儲備資源,與中交地產共同搭建合資平臺公司。
??合資平臺公司意在推進云南城投下屬儲備項目的土地整理、開發(fā)及建設等工作。中交地產以此搭上了云南省的“大地主”。
??事實上,中交地產自2017年首入昆明以來,幾乎以每年一子的速度在昆布局。而在其已落地的項目中,不少就是聯合開發(fā)。
??它深知,在擁擠的昆明市場,房企與房企之間的合作是常有之事,單打獨斗并非明智之舉。特別在“三道紅線”等新規(guī)出臺,減壓、降負成為行業(yè)主流戰(zhàn)略下,中交地產的擴張布局更是如此。
??中交的控股“癮”
??1月27日,云南碧清房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“云南碧清”)股權結構發(fā)生變更顯示,中交地產新增進入成為其控股方,持股比例51%。
??此前,云南碧清股東方主要為云南碧桂園、堆龍德慶區(qū)碧享企業(yè)管理有限公司、堆龍德慶區(qū)碧輝企業(yè)管理有限公司、昆明兆鼎財務管理合伙企業(yè)(有限合伙),四者分別持有94%、3%、2%、1%股權。
??股權變更后,云南碧桂園的持股比例從94%下降到43%,新增股東方中交地產持股51%,其余的股東方持股比例不變。也就是說,云南碧清的大股東從碧桂園變?yōu)榱酥薪坏禺a。
??與股權結構一起發(fā)生變動的,還云南碧清的高管層。當天,該公司的法定代表人由潘永卓變更為趙光勛,公司董事新增鄧嘯;監(jiān)事行列中,薛冰退出,新增谷洪雷和陳少國兩人。
??資料顯示,潘永卓實際為碧桂園集團云南區(qū)域總裁,趙光勛則是中交地產昆明公司副總經理;此外,鄧嘯、谷洪雷、陳少國三人與中交地產旗下多家公司有所關聯,均為中交地產方面人士。
??在過江龍常年盤踞的昆明市場,云南碧清并非中交地產與碧桂園的首次合作,雙方最近的一次合作是一個名為中交·碧桂園·映象美廬的項目。這還是中交地產在昆明市場落子的第三個項目。
??中交地產最早在2017年進入昆明市場,當時的首秀項目為中交·錦繡雅郡。據了解,該項目曾創(chuàng)下9個月內完成全部去化、提前8個月實現交付的戰(zhàn)績,成為當時的熱銷樓盤。
??中交地產也得以憑此項目,在競爭激勵的昆明市場站穩(wěn)腳跟。
??與中交·碧桂園·映象美廬一樣,中交地產在昆明市場落子的第二個項目其實也是一個合作項目,只不過合作的對象并非碧桂園,而是是另一家房企金地。
??2017年10月,中交與金地組成的聯合體昆明中交金匯置業(yè)以13.55億元的價格,拿下昆明官渡區(qū)小板橋街道3宗地塊,項目因緊鄰巫家壩片區(qū)未來規(guī)劃建設的“中央公園”配套,而得名中交金地·中央公園。
??據查,昆明中交金匯置業(yè)由中交持股52%,金地持股48%。據2020半年報披露,該公司性質為股權投資。這次中交雖是控股方,卻沒有操盤。
??2019年5月,中交地產再次以17.64億元、溢價48%斬獲東白沙河片區(qū)2宗地塊。該項目便是與碧桂園合作的中交·碧桂園·映象美廬項目。也是中交地產在昆明落子的第三個項目。
??項目公司為昆明中交東盛房地產,由中交持股50%,碧桂園持股49%,另1%由昆明眾鑫建設項目管理合伙企業(yè)(有限合伙)持有。這家合伙企業(yè)有14位自然人股東,多為中交關聯人士。包括中交地產西南區(qū)域公司總經理李軍、中交地產昆明公司副總經理趙光勛、中交地產昆明公司副總經理程熙文等??毓蓹嘁廊环€(wěn)穩(wěn)握在中交手中。
??目前,與金地、碧桂園合作的項目公司均由中交控股,也由中交并表。此次收購云南碧清51%股權后,中交大概率會將其納入合并報表范圍。據查,云南碧清旗下項目開發(fā)已近3年,現已開始銷售,或對中交2021年業(yè)績形成助力。
??云南碧清也僅是碧桂園在昆明合作項目的冰山一角。事實上,作為比中交地產更早進入昆明市場的一批房企,碧桂園在昆明市的合作更為常見。
??據了解,2013年,碧桂園首進云南曲靖,打造曲靖碧桂園;2015年,碧桂園落子楚雄,布局云南第二城;到2016年5月,碧桂園首入昆明的第一個項目碧桂園·鳳凰灣正式開工奠基。
??近些年來,其在昆明開發(fā)的中南碧桂園樾府、中交·碧桂園·映象美廬、中南中梁碧桂園天韻、隆盛府、古滇水云城、新城碧桂園雅樾等項目均是與其他開發(fā)商進行開發(fā),當中還不不乏三家及以上房企合作開發(fā)的項目。
??房企“春城”戰(zhàn)事
??云南碧清成立于2018年3月23日,其目前正在開發(fā)建設一宗在昆明市經濟技術開發(fā)區(qū)清水片區(qū)的KCJ2017-14F地塊。這是一宗占地255.3畝的住宅用地,最早由碧桂園在2018年3月拿下,當時成交總價9.16億元,溢價達109%。
??對于云南碧清旗下開發(fā)的項目名稱,網上資料鮮少有披露,但可以確定的是,根據此前中交地產的另一則公告,KCJ2017-14F地塊的項目已經開始銷售。
??實際上,中交地產收購云南碧清51%股權一事,早在去年12月4日就有所披露,根據當時中交地產的公告,“雙方已簽署相關合作協議,將于近期完成股權變更”。
??近兩個月后,這筆收購隨著云南碧清最新持股方的露出,塵埃落定。
??其實,不僅僅是中交地產和碧桂園,近些年來,面對激烈競爭的昆明市場,房企之間的合作變得再正常不過。究其原因,這與昆明市場外來房企云集、拿地競爭激勵、土地溢價高密不可分。
??2016年開始,昆明加大土地供應量,開始吸引品牌房企的紛紛入駐。2017年3月,在全國超40個城市出臺超百次嚴控政策的背景下,昆明出臺了《關于促進建筑業(yè)和房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》及《不限購,首套房最低首付20%》等關于房地產的最新六條措施,進一步促進昆明樓市去庫存。
??當時,首套房首付最低20%、二套房首付30%的“新六條”,堪稱全國購房首付比例最低城市。加之不限購等寬松政策,刺激了許多受購房資格限制城市的資金進入到昆明市場,昆明土地市場熱度持續(xù)升溫。
??有數據顯示,在2017年,昆明通過招拍掛拿地的企業(yè)共有73家。當時,拿地排名前十的外來房企就占了80%,本土房企只占20%。
??根據昆明土地交易拍賣中心2017年數據,當年昆明主城共賣出土地近1.4萬畝,成交金額約454億元,創(chuàng)下了2012年以來昆明主城土地拍賣交易的新高。而高競價輪次、高溢價率更成為昆明土地市場的標配。
??這種熱度一直持續(xù)到兩年后。機構統計數據顯示,2019年昆明土地出讓592宗,面積達2475.03萬平方米,出讓金額達1011.9億元。成為當年16個土地成交金額超1000億的城市之一,同比漲幅近60%,僅次于南京、福州之后,排名第三。
??據了解,僅在2019年,昆明就吸引雅居樂、旭輝、卓越、世茂、光大、中駿、大華等十多家房企的入駐。伴隨著土地成交溢價的走高,房企拿地的代價也越來越大。地產開發(fā)商紛紛組成聯合體拿地或后期引入合作伙伴,以分擔拿地成本和開發(fā)風險。
??去年以來,隨著 “三道紅線”等監(jiān)管新規(guī)的出臺,更促成房企積極尋求合作擴張的原因。僅中交地產而言,于2020年中,其賬面現金121.96 億元,短期債務約89.12 億元,現金短債比為 1.37。但其凈負債率達到 238.86%,剔除預收款后的資產負債率為 86.26%,腳踩“兩條紅線”。
??與單打獨斗相比,合作開發(fā)可以使房企以更少的資金撬動更多的項目,迅速搶占市場,且負債規(guī)模得以控制。
??在2019年12月,中交地產經過95輪激烈競價,還曾擊敗綠城、中海、金地、金科、中梁等多家知名房企,奪得呈貢區(qū)龍城街道辦事處1宗面積145畝地塊。該宗地還以溢價96%、19.31億元的總成交價,成為呈貢區(qū)當時單價最貴地塊。
??該項目是中交地產在昆明的四個落子項目,同樣引入合作方開發(fā)。2020年1月7日,中交地產公告,引入非關聯方云南盛元、關聯方二航局、關聯方中交昆建共同投資設立項目公司(昆明中交熙盛房地產有限公司),開發(fā)建設上述地塊。項目公司注冊資本20.8億元,各股東方分別占比47%、20%、25%和8%。
??但在昆明中交熙盛的最新股權結構中,中交地產、二航局、中交昆建分別持有該公司62%、30%、8%股權,已經不見非關聯方云南盛元的蹤影。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |