公司丁祖昱 2021-02-02 09:28:52 來源:丁祖昱評樓市
???2021年開年首月,土地市場成交量跌價漲,但房企整體拿地仍然處于低位,銷售50強房企單月拿地金額同比下降4%,與去年一季度月均投資額相當。
??實際上,2020年1月正值春節(jié)假期,1月15日之后土地供應和成交節(jié)奏放緩,而今年1月則相對較為完整,加之部分熱點城市供地明顯上揚,因此對比而言,受“三道紅線”影響,2021年1月房企投資力度仍然偏弱。百強房企1月拿地銷售比僅有0.22,較去年大幅下降,10強房企、21-30強房企投資最為謹慎。
??聚焦房企投資規(guī)模,頭部房企仍是投資主力軍。國企、央企拿地相對積極,拿地金額排名靠前,此外,浙系房企在長三角供地較多的情況下,投資搶先一步。
??預計2021年一季度末至二季度將為房企投資高峰期。在“三條紅線”枷鎖和城市投資趨同的大背景之下,建議房企仍以城市深耕、合作拿地為主,聚焦核心城市的同時,控制拿地成本。
??01
??土地成交規(guī)模低位運行
??1月,全國土地成交規(guī)模保持低位,克而瑞研究中心重點監(jiān)測的全國300城經營性土地總成交建面12248萬平方米,同環(huán)比分別下降30%和70%。單月成交總金額為3676億元,環(huán)比下降近7成。
??受結構性影響,長三角區(qū)域二、三線城市優(yōu)質地塊供應明顯增加,價格和溢價率有所回升,具體而言,土拍溢價率低位回升至13.2%,但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。
??房企整體的拿地意愿仍不強烈,特別是石家莊、重慶、成都的遠郊地區(qū)仍有較多地塊流拍。
圖:300城經營性用地月度成交情況
??數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
??02
??超4成百強房企未納儲,整體投資偏謹慎
??2021年1月,新增貨值百強門檻為15.1億,較去年同期增加1.8億。新增貨值TOP10基本被規(guī)模房企所占據(jù),其中綠城、保利、碧桂園位列新增貨值TOP3,這些企業(yè)投資鋪排動作迅速。
??受到“三道紅線”影響,仍有部分企業(yè)尚未進入拿地狀態(tài)。銷售百強中有超過四成房企未在1月納儲。此外,從22家項目開發(fā)商入榜也足以見得當前企業(yè)投資的謹慎態(tài)度。
??從拿地銷售比來看,1月份百強房企拿地銷售比僅有0.22,較2020年全年的0.37大幅下降。其中,TOP10房企、TOP21-30房企拿地銷售比分別為0.17和0.13,投資最為謹慎;而TOP11-20房企投資積極性相對最高,拿地銷售比為0.26,其中綠城、陽光城等拿地銷售比高于行業(yè)平均。
圖:2021年1月銷售百強房企各梯隊拿地銷售比
備注:拿地銷售比:各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??03
??銷售50強房企單月投資額同比降4%
??由于規(guī)模房企競爭加劇,各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局,TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。
??因此,聚焦銷售50強房企,前50家房企1月投資金額近1500億元,同比微降4%,回落至去年一季度月均水平,與去年全年月均相比降幅達46%。
??考慮到去年1月受春節(jié)假期和疫情影響,投資基數(shù)較低,因此,2021年1月投資金額同比下滑表明當前房企投資力度仍然較弱。
圖:銷售50強房企2020年1月至2021年1月單月拿地金額走勢(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??04
??規(guī)模房企仍是投資主力軍
??規(guī)模房企仍舊是投資的主力軍,尤其是頭部的國企、央企,憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢,投資表現(xiàn)突出,保利、中海、萬科、招商、華潤等新增土地價值排名位列前十五,且投資金額均超過50億元。
??值得注意的是,隨著長三角城市供地節(jié)奏加快,部分浙系房企投資實現(xiàn)“搶跑”,整體表現(xiàn)亮眼,典型如綠城、濱江、德信等拿地金額排名靠前,且拿地銷售比位于0.6之上,顯著高于行業(yè)平均和梯隊平均。這些房企投資的典型特征仍然聚焦大本營,如濱江僅在杭州就斬獲3宗地塊,德信在浙江省內拿地金額占比接近80%。
表:部分浙系房企1月新增土地價值、全口徑銷售情況(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??整體投資偏謹慎的情況下,仍有部分房企在2021年1月加速拿地,典型如龍記泰信、眾安、大家等房企,新增貨值幾乎是企業(yè)2020年全口徑銷售金額的30%,其中龍記泰信更是接近50%。如果一季度土地投資能夠在下半年形成可售貨值,那么此類房企1月積極納儲將對今年業(yè)績增長起到有力支撐。
表:部分新增貨值占2020年全口徑銷售金額比例較大的房企(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??05
??百強房企拿地超4成位于長三角
??房企投資呈現(xiàn)越發(fā)趨同的趨勢。分能級來看,1月百強拿地建面中僅有1%位于一線城市,二線城市占比達到42%,三四線城市占比為57%,與去年同期相比,三四線比例提升幅度較大。
??區(qū)域分布上來看,由于長三角二線城市供應增加,1月份百強拿地中43%位于長三角,其次24%位于中西部,環(huán)渤海和珠三角占比相對較低,分別為18%和15%。
圖:2021年1月百強房企拿地能級、區(qū)域分布情況(按建面)
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??城市層面,城市集中度越來越高。1月,杭州成為百強拿地建面最高的城市,單月成交建面超過220萬平方米,除了德信、濱江、宋都等本地房企持續(xù)拿地以外,融創(chuàng)、招商、東原也有所斬獲。加之1月份大部分城市尚未進入供地狀態(tài),建面TOP20城市中有12個是三四線城市。
圖:2021年1月百強房企拿地建面TOP20城市
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測
??整體來看,2021年開年房企整體的拿地均表現(xiàn)相對謹慎的態(tài)度,“三道紅線”的影響依然較大。預計,在春節(jié)假期的影響下,接下來的2月份房企投資力度仍將持續(xù)維持低位。隨著節(jié)后各大城市供地節(jié)奏恢復正常,計劃在上半年快速補充貨值的企業(yè)將迎來投資窗口期。
??受“三道紅線”政策的抑制,今年二季度難現(xiàn)去年大力度反彈走勢,審慎的投資態(tài)度仍是全年主旋律。投資策略上,紅線枷鎖、城市選擇趨同的大背景下,集中拿地將導致部分地塊地價攀升,從而面臨推高拿地成本的風險。
??行業(yè)將進入合作共贏的時代,合作拿地將成為未來投資的主流方式,對于大型房企而言,共贏的同時掌握操盤權,對于小型房企來說則可選擇合作拿地且不操盤模式。接下來房企仍需以深耕、合作為主,聚焦核心城市精準投資,合理控制拿地成本,拿對地、不拿高價地,同時拓寬投資渠道。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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