公司唐珊珊 2021-04-07 09:54:29 來(lái)源:中房報(bào)
??世事幾經(jīng)回合,舉棋難為輸贏。
??每年的年報(bào)季,都如一場(chǎng)不見(jiàn)硝煙的比拼,除了銷售排行榜上的規(guī)模之爭(zhēng),TOP100房企不同派系間也暗自較量。
??截至4月6日,閩系房企中僅有陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司(000671.SZ,以下簡(jiǎn)稱:陽(yáng)光城)和廈門建發(fā)股份有限公司(600153.SH,以下簡(jiǎn)稱:建發(fā)股份)2020年業(yè)績(jī)報(bào)仍未發(fā)出,兩家房企將業(yè)績(jī)報(bào)發(fā)布時(shí)間分別定在了4月15日和4月30日。
??3月31日午間,閩系房企融信中國(guó)控股有限公司(03301.HK,以下簡(jiǎn)稱:融信中國(guó))發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)公告顯示,期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約483.0億元,同比下降約6.1%;毛利約為53.1億元,較上年下降約57.4%;毛利率為11.0%,同比減少13.2個(gè)百分點(diǎn);歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約24.3億元,同比下降23.0%。
??報(bào)告期內(nèi),實(shí)現(xiàn)合同銷售約1552億元,較2019年增長(zhǎng)約9.8%;合約銷售面積725萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.7%。
??截至4月1日,港交所上市閩系房企中,已有10家發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。
??如果將這10家閩系房企2020年的“成績(jī)單”放在一起,以閩系房企的高光時(shí)刻2016年為觀測(cè)起點(diǎn),會(huì)發(fā)現(xiàn),4年的時(shí)間里,這些曾高舉“千億”大旗打破地產(chǎn)江湖格局的閩系“黑馬”們,在2020年開(kāi)始悄然變速。
??全員降速
??2020年,營(yíng)收和利潤(rùn)增幅下滑似乎是閩系房企普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。
??以旭輝控股集團(tuán)有限公司(00884.HK,以下簡(jiǎn)稱:旭輝控股)為例,3月25日午間,其發(fā)布2020年業(yè)績(jī)公告,公告顯示,期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約718.0億元,同比增長(zhǎng)約27.2%;公司毛利約為156.1億元,較去年增長(zhǎng)約10.6%;毛利率為25.1%,同比減少4.6%;核心凈利潤(rùn)率約為11.2%,同比減少1.0%;歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約80.3億元,同比增長(zhǎng)16.3%。
??如果將時(shí)間線拉長(zhǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn),旭輝控股總營(yíng)業(yè)收入增幅自2018年起開(kāi)始下滑,據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),2017年至2020年,其營(yíng)收增幅分別為43.16%、33.13%、29.34%、31.02%;同期下滑的還有歸母凈利潤(rùn)增幅,分別為85.85%、-19.36%、45.16%、21.42%。
??此外,其在拿地方面也在發(fā)生微妙變化。
??數(shù)據(jù)顯示,旭輝控股2020年全年共新增60個(gè)項(xiàng)目,較2019年減少了19個(gè);新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積約為1310萬(wàn)平方米,較2019年減少了13.82%。
??從拿地成本上來(lái)看,較往年有所上升。數(shù)據(jù)顯示,旭輝控股2020年新增貨值中,有90%位于一二線城市,平均土地收購(gòu)成本約為每平方米7001元,較2019年增長(zhǎng)了29%。
??在拿地方式上,旭輝控股明顯減少了招拍掛拿地方式,而是增加了多渠道拿地方式比例。資料顯示,在其2020年1310萬(wàn)平方米新增土儲(chǔ)中,51%是通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)、商業(yè)勾地、收并購(gòu)等渠道獲取,2019年這一數(shù)據(jù)僅為33%。
??在閔系房企中,世茂集團(tuán)也是一家有代表性企業(yè)。2019年,世茂二代許世壇正式接掌這艘巨輪,接手后短短3個(gè)月內(nèi),先后完成對(duì)包括泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通、粵泰10多個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu),累計(jì)斥資超過(guò)100億元。時(shí)至一年交出的成績(jī)單,對(duì)于許世壇來(lái)說(shuō)無(wú)疑有著特別的意義。
??3月30日,世茂集團(tuán)控股有限公司(00813.HK,以下簡(jiǎn)稱:世茂集團(tuán))發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,2020年世茂集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為1353.5億元,同比增加21.4%;核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為191.4億元,同比上升24.9%;股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)上升17.2%至122.8億元,股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率為13.6%。加上出售部分世茂服務(wù)權(quán)益,股東應(yīng)占稅后收益為29.40億元,年內(nèi)股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)達(dá)到了152.2億元,提升45.2%。
??盡管數(shù)據(jù)一片盈喜,但卻難掩營(yíng)收和凈利潤(rùn)增幅連續(xù)下滑的隱憂。
??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì),世茂集團(tuán)2017年至2020年總營(yíng)收收入分別為704.26億元、855.1億元、1115.33億元、1353.53億元,同期增幅分別為:18.78%、21.42%、30.43%、21.36%??梢钥闯?,自2019年起,營(yíng)收增幅開(kāi)始逐年下降。
??扣非后歸母凈利潤(rùn)也不例外,2017年至2020年其扣非后歸母凈利潤(rùn)分別為:73.37億元、85.46億元、105.62億元、127.04億元;同期增幅分別為:67.78%、16.48%、23.59%、20.28%,其增幅下滑的時(shí)間出現(xiàn)的更早一些,是在2018年。
??2017年~2018年幾乎成為多數(shù)閩系房企營(yíng)收、利潤(rùn)增幅的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158.HK,以下簡(jiǎn)稱:正榮地產(chǎn)),2017年?duì)I收增幅由2016年的238.8%降至36.92%,此后一路下行,2018年至2020年?duì)I收增幅分別為:32.3%、23.09%、10.95%。2016年至2020年扣非后歸母凈利潤(rùn)增幅也出現(xiàn)同樣的下滑曲線,分別為:183.38%、18.91%、43.84%、22.06%、-5.67%。
??近日,陷入”股債雙殺”事件的禹洲集團(tuán)也不例外。3月30日晚間,禹洲集團(tuán)控股有限公司(01628.HK,以下簡(jiǎn)稱禹洲集團(tuán))發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)報(bào),報(bào)告顯示:2020年禹洲集團(tuán)的收入為104.11億元,同比下降55.2%;毛利4.79億元,同比降92.12%;歸母凈利1.17億元,同比降約97%。
??此前,禹洲集團(tuán)曾發(fā)布盈利預(yù)警,提前引爆了這顆“雷”。
??梳理其歷年數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn),業(yè)績(jī)下滑早有端倪。數(shù)據(jù)顯示,自2018年起,禹洲集團(tuán)營(yíng)收增幅開(kāi)始下滑,2018年至2020年分別為:11.66%、-4.38%、-55.25%;同期扣非后歸母凈利潤(rùn)增幅分別為:15.82%、-33.33%、-85.81%。
??齊降杠桿,“黑馬”難以再現(xiàn)
??以杠桿在短時(shí)間內(nèi)撬動(dòng)“千億規(guī)?!?,幾乎是近年來(lái)閩系黑馬屢試不爽的方法。如果在2019年以前,把主流閩系房企的資本負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率都梳理一遍,幾乎沒(méi)有一家可以身處“三道紅線”安全線以內(nèi)。
??但今年這些閩系房企的兩項(xiàng)負(fù)債指標(biāo),幾乎整齊劃一的出現(xiàn)了同步下降,且不論是用了什么方法,至少大家都意識(shí)到曾經(jīng)的“規(guī)模利器”如今已變成“殺器”。
??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年,旭輝控股三項(xiàng)指標(biāo)均有改善。依照“三道紅線”融資新規(guī),旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%,較上年同期下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)仍超出閾值;凈負(fù)債率為64.0%,較2019年同期下降約1.6個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比為2.73,較上年同期提升約0.63。由此旭輝控股2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值,保持“黃檔”行列。
??世茂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%;凈負(fù)債率為50.3%;現(xiàn)金短債比為1.16。2020年年度指標(biāo)全部達(dá)標(biāo),較2019年成功下降一檔,“由黃轉(zhuǎn)綠”躋身“零踩線”陣營(yíng)。
??正榮地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%,較上年同期上升約0.4個(gè)百分點(diǎn)超出閾值;凈負(fù)債率為64.7%,較2019年末下降約10.4個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為2.2,較上年同期提升約0.4。由此正榮地產(chǎn)2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值,與2019年情況一致,繼續(xù)保持“黃檔”行列。
??3月25日,在旭輝控股的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上,旭輝控股董事局主席林中感慨:“在這樣的背景下,未來(lái)行業(yè)出現(xiàn)黑馬的幾率很小。因?yàn)楹隈R多少都是要加杠桿的,但在三道紅線下,很難加杠桿了?!?/p>
??百?gòu)?qiáng)榜上的沉浮
??每年的房企百?gòu)?qiáng)榜,如同另一個(gè)名利場(chǎng),有新人笑,也有舊人退場(chǎng)。
??2016年是閩系房企的高光時(shí)刻,彼時(shí),中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上閩系房企占了百?gòu)?qiáng)的20%,更強(qiáng)勢(shì)的是,前50強(qiáng)名單中,閩系軍團(tuán)更是“霸”住14席。
??那一年,也是閩系房企開(kāi)啟香港上市的元年。2016年1月,融信中國(guó)成功登陸港交所,同年,福晟集團(tuán)也借殼佑威國(guó)際開(kāi)啟上市進(jìn)程。兩年后,正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)合交易所主板正式掛牌上市。
??2019年后,地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上的格局逐漸生變。那一年,僅有9家閩系房企入圍百?gòu)?qiáng),分別為:陽(yáng)光城、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、金輝集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、福晟集團(tuán)、大唐集團(tuán)控股。
??2020年地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上,入圍閩系房企僅余7家。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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