公司楊宏彬 2021-04-25 09:50:33 來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)
??招股書(shū)失效當(dāng)天便火速“上新”,中國(guó)文旅決意要敲開(kāi)資本市場(chǎng)的大門(mén)。
??4月23日晚間,中國(guó)文旅第三次向港交所提交招股書(shū)。與此前不同的是,這一次,大股東中國(guó)奧園(3883.HK)停止了“輸血”,貢獻(xiàn)的收入占比驟降至0.5%;而中國(guó)文旅急速降杠桿,遠(yuǎn)離三條“紅線(xiàn)”,戴上了綠檔的“安全帽”。
??在過(guò)審的關(guān)鍵點(diǎn)上,中國(guó)文旅的“求生欲”爆棚。
??遠(yuǎn)離“紅線(xiàn)”
??在中國(guó)文旅前兩次遞交的招股書(shū)中,有一個(gè)特別的指標(biāo)——資產(chǎn)負(fù)債比率,據(jù)披露,資產(chǎn)負(fù)債比率是指,年末的借款及非貿(mào)易性質(zhì)的應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)總額除以總權(quán)益再乘以100%。
??2018年及2019年,這一比率分別為632%和272.2%,2020年則驟降243.3個(gè)百分點(diǎn)至37.9%。
??三年內(nèi),中國(guó)文旅的資產(chǎn)負(fù)債比率驟降將近600個(gè)百分點(diǎn),據(jù)招股書(shū)披露,其原因是償還銀行及其他借款而導(dǎo)致。2020年,中國(guó)文旅需償還的借款總額已經(jīng)從2019年的5.78億元下降至1.38億元。
??其中,中國(guó)文旅償還了一筆牽扯公司經(jīng)營(yíng)的信托借款。根據(jù)雙方借款協(xié)議,中國(guó)文旅在借款期間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需事先獲得這家信托公司的同意。隨著借款的清償,中國(guó)文旅也擺脫了這家信托的“控制”。
??然而,看似驟降的債務(wù)卻在兩個(gè)月內(nèi)大幅“反彈”。截止2021年2月28日,中國(guó)文旅有息負(fù)債總額為4.15億元,較2020年末的1.38億元,翻了兩倍有余。
??2020年急于降杠桿,但“效果”只維持到年底,不免惹人猜測(cè),其背后動(dòng)機(jī)或與“紅線(xiàn)”有關(guān)。
??業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng),招股書(shū)二次失效的原因之一是公司在其中披露的信息不全面。三度遞表,中國(guó)文旅除了增加核心的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)外,還披露了公司的三條紅線(xiàn)情況。
??根據(jù)三條紅線(xiàn)新規(guī),剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于70%,凈負(fù)債率不得高于100%,現(xiàn)金短債比不得小于1。
??中國(guó)文旅于招股書(shū)中披露,截止2020年12月31日,公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%,凈負(fù)債率-85.9%,現(xiàn)金短債比為27.1。三項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)超“及格線(xiàn)”,三度遞表的中國(guó)文旅“求生欲”爆棚。
??按照新規(guī),中國(guó)文旅已進(jìn)入綠檔,其2021年有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。
??近三年來(lái),中國(guó)文旅開(kāi)拓融資渠道,債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。2018年底,一年內(nèi)到期的銀行及其他貸款占總有息負(fù)債的比例為61%,2020年該占比已經(jīng)下降至40%。截止2021年2月28日,中國(guó)文旅持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金5.62億元,同期內(nèi)一年內(nèi)的貸款為1.31億元,輕松覆蓋。
??此外,中國(guó)文旅已有意控制融資成本,截止2021年2月28日,一筆來(lái)自金融租賃公司的3.3億元的其他借款,實(shí)際利率為6.95%,比2019及2020年的其他借款利率下降約3個(gè)百分點(diǎn)。
??奧園“放手”
??中國(guó)文旅成立于2018年,是一家定位為文化旅游的物業(yè)開(kāi)發(fā)商,公司業(yè)務(wù)集中于度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)。
??招股書(shū)顯示,中國(guó)文旅的股權(quán)架構(gòu)較之前并無(wú)調(diào)整。公司股東依然為中國(guó)奧園(3883.HK)、中國(guó)文旅的前身恩平金輝煌的創(chuàng)始股東(包括譚嘉偉、陳凱君、許清彬、蔡宏江等)、一家來(lái)自香港的基金(趙文煒)以及中國(guó)奧園前高管林錦。
??具體來(lái)看,中國(guó)奧園透過(guò)悅景持有中國(guó)文旅28%的股權(quán),恩平金輝煌股東合計(jì)持股40%,趙文煒持股27.5%、林錦持股4.5%。
??奧園和中國(guó)文旅結(jié)緣于2017年,彼時(shí),奧園斥巨資入股恩平金輝煌,獲得28%股權(quán)。奧園入股后,中國(guó)文旅即被外界視為奧園文旅。對(duì)于奧園入股,中國(guó)文旅表示:“引入奧園集團(tuán)作為策略性投資者不但有利集團(tuán)的整體戰(zhàn)略性發(fā)展,并在共享度假物業(yè)發(fā)展及文化旅游業(yè)務(wù)方面的資源與專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面達(dá)致協(xié)同效應(yīng)?!?br/>
??實(shí)際上,奧園作為公司最大單一股東,給中國(guó)文旅提供了不小的幫助。
??據(jù)招股書(shū)顯示, 2018-2020年,中國(guó)文旅來(lái)自五大客戶(hù)的總收益分別約為3750萬(wàn)元、6440萬(wàn)元及2970萬(wàn)元,分別占總收益的約11.2%、8.8%及3.1%。其中,來(lái)自最大客戶(hù)的收益為1500萬(wàn)元、4080萬(wàn)元及750萬(wàn)元。
??而2018和2019年,中國(guó)文旅最大的客戶(hù)均為中國(guó)奧園,這兩年里,公司總收益約4.5%和5.6%均由奧園貢獻(xiàn)。
??但到了2020年,中國(guó)文旅來(lái)自五大客戶(hù)的收益已經(jīng)明顯下降,奧園也不再是最大客戶(hù)。期內(nèi)奧園貢獻(xiàn)的收益為519.6萬(wàn)元,僅占總收益的0.5%。
??少了奧園的貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額,中國(guó)文旅的經(jīng)營(yíng)情況又如何呢?公司在招股書(shū)中介紹到,中國(guó)文旅的收入主要來(lái)自于度假物業(yè)的銷(xiāo)售以及文化旅游業(yè)務(wù),其中度假物業(yè)的銷(xiāo)售是中國(guó)文旅的核心業(yè)務(wù)。
??2020年,中國(guó)文旅銷(xiāo)售度假物業(yè)的收益為8.48億元,較去年同期增長(zhǎng)了42.76%,占比總收入的87.7%。
??可見(jiàn),公司雖冠以“文旅之名”,但賣(mài)房才是其主要的收入來(lái)源,且賣(mài)房收益的占比處于逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)?;仡櫷跀?shù)據(jù),2018年和2019年,中國(guó)文旅銷(xiāo)售物業(yè)的收入分別為2.67億元和5.93億元,分別占比總收益的79.8%和80.7%,到了2020年,該占比升至87.7%。
??銷(xiāo)售物業(yè)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比持續(xù)擴(kuò)大,但毛利率卻在下滑。2018年-2020年,毛利率分別47.3%,43.4%以及37%,三年內(nèi)降了10個(gè)百分點(diǎn)。
??一邊是銷(xiāo)售業(yè)務(wù)在規(guī)模與利潤(rùn)之間游移,另一邊的文化旅游業(yè)務(wù)面臨業(yè)績(jī)的波動(dòng)。2020年文旅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收益1.09億元,同比下滑12.8%,僅占總收益的11.2%。
??截至2020年12月末,中國(guó)文旅收入為9.68億元,毛利為3.67億元,凈利潤(rùn)約7260.5萬(wàn)元。
??從成長(zhǎng)性來(lái)看,2020年中國(guó)文旅實(shí)現(xiàn)毛利3.67億元,同比增長(zhǎng)15.05%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.53億元,同比增長(zhǎng)47%。由此來(lái)看,盈利能力的提升并非來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)生增長(zhǎng)力,而是依靠“控費(fèi)”與“調(diào)節(jié)”。
??控費(fèi)主要體現(xiàn)在行政與銷(xiāo)售支出,期內(nèi),中國(guó)文旅行政開(kāi)支同比下降15.7%至4516.1萬(wàn)元,銷(xiāo)售及分銷(xiāo)開(kāi)支同比下降30.2至2730.5萬(wàn)元,財(cái)務(wù)費(fèi)用雖大幅增長(zhǎng)848.9%至1357.3萬(wàn)元,但三費(fèi)整體節(jié)省約810萬(wàn)元。
??此外,投資物業(yè)的公允值變動(dòng),是調(diào)節(jié)利潤(rùn)的重要工具。這里的投資物業(yè)主要指印象泉林商業(yè)街,2020年,由于該項(xiàng)物業(yè)貶值大幅收窄,期內(nèi)投資物業(yè)的公允值為-65.7萬(wàn)元,與2019年的-1770萬(wàn)元相比,相當(dāng)于變相增利1700萬(wàn)元。
??控費(fèi)節(jié)省810萬(wàn)元,投資物業(yè)公允值減虧1700萬(wàn)元,這兩項(xiàng)合計(jì)增利超2500萬(wàn)元,是凈利增幅跑贏毛利增幅超30個(gè)百分點(diǎn)的關(guān)鍵。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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