公司 2021-04-28 08:55:22 來源:丁祖昱評樓市
??近年來房地產(chǎn)市場整體增速趨緩,加之三道紅線和兩集中等強監(jiān)管環(huán)境之下,房企正在將存貨規(guī)模做“輕”。
??房企的存貨規(guī)模能夠直觀反映出企業(yè)的土地投資、項目開竣工投入狀態(tài)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2020年全年,67家已發(fā)布年報的上市房企的存貨規(guī)模達到了11.1萬億元,較2019年增長16.1%,較2019年下降8.6個百分點,其中,TOP3房企存貨規(guī)模均超萬億元。此外,有37家存貨增速較上年下降,占比約55%。
??這背后邏輯實際是房企強化提升內(nèi)部管理,一方面提升存貨的周轉(zhuǎn)效率,提振銷售和營收規(guī)模;另一方面加快現(xiàn)房庫存去化,加快現(xiàn)金回流。
??01
??房企存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)縮短
??2019年房企增長速度明顯放緩,市場整體去化承壓,行業(yè)視角回歸至去庫存。2020年,突遇新冠疫情,開工與施工進度被推遲,隨著經(jīng)濟秩序逐漸恢復(fù),下半年以來房企積極趕工,全年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較2019年進一步縮短,平均存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)為42個月(約3.5年),較上年下降1.8個月(約54天)。
??2020年8月,三道紅線監(jiān)管新規(guī)出臺,房企關(guān)注重點轉(zhuǎn)向“控負(fù)債、降杠桿”,而“降存量、增營收”則成為房企轉(zhuǎn)變增長方式的直接表現(xiàn)。
??值得注意的是,由于三道紅線出臺是在下半年,而且2020年底大部分房企實現(xiàn)減檔,但為了更好的表現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)變化,CRIC按照2020年中期數(shù)據(jù)來劃分房企“三道紅線”檔位,其中紅檔企業(yè)有14家(三項指標(biāo)全部超紅線);橙檔企業(yè)有15家(兩項指標(biāo)超紅線);黃檔企業(yè)有43家(只有一項指標(biāo)超紅線);綠檔企業(yè)共8家(全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求)。
??橫向比較來看,2020年紅檔房企的周轉(zhuǎn)速度最慢,平均存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)在55.7個月,綠檔房企周轉(zhuǎn)速度最快,周轉(zhuǎn)月數(shù)達到了36.3個月。自2019年以來各檔位都在著手去庫存,尤其是紅檔房企下降最多,2020年仍在持續(xù)加快周轉(zhuǎn)速度。綠檔房企本身周轉(zhuǎn)速度就較快,在新規(guī)頒布后行動敏銳,平均周轉(zhuǎn)月數(shù)下降了4.2個月;其次是紅檔房企,在2019年大幅加快周轉(zhuǎn)效率后,2020年持續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度,平均存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)較上年下降了3個月。
??02
??超半數(shù)房企存貨增速下降
??截至2020年全年,67家樣本企業(yè)的存貨規(guī)模達到了11.1萬億元,較2019年增長16.1%,較2019年下降8.6個百分點。67家房企有37家存貨增速較上年下降,占比約55%。
??從單個房企的存貨規(guī)模來看,2020年全年有29家房企存貨規(guī)模超過1000億元,較2019年下降3家。雖然上半年疫情帶來了較多的不確定性,房企多數(shù)開竣工受到一定影響,但下半年在融資環(huán)境收緊,“三道紅線”的政策壓力下,房企拿地普遍較為謹(jǐn)慎,且多數(shù)房企加速去化抓回款,雖然存貨規(guī)模仍然有所上升,但增速較2019年進一步收窄。
??
??從企業(yè)角度而言,截至2020年底,存貨規(guī)模達到萬億的房企有三家,分別是恒大1.4萬億元、碧桂園1.1萬億元和萬科1萬億元,其中碧桂園和萬科是首次進入萬億行列。
雖然存貨規(guī)模仍在上升,但三家房企的存貨總量增速較上年亦有所下降,其中恒大增幅下降幅度最大,存貨增速同比下降了15個百分點,萬科也下降了7.8個百分點。從恒大表現(xiàn)來看,去年恒大著重控規(guī)模、降庫存,尤其是營銷方面從2月的線上售樓處營銷活動開始集團層面營銷活動貫穿全年。
??03
??現(xiàn)房存貨占比止降回升,去庫存壓力增加
??雖然房企存貨規(guī)模有所下降,但同時同時房企的存貨管理也面臨著諸如現(xiàn)房庫存升高,存貨減值計提大幅上升等一系列的挑戰(zhàn)。
??CRIC重點監(jiān)測的80家房企中,共有52家房企披露了2020年存貨明細,據(jù)統(tǒng)計52家重點監(jiān)測房企的現(xiàn)房庫存總量為9570億元,相比2019年上升了21.8%,增速明顯領(lǐng)先存貨總量增幅。企業(yè)現(xiàn)房庫存占比也由2019年的10.48%上升至2020年的11.00%,終結(jié)了持續(xù)4年的下降趨勢,首次回升。
雖然2020年有疫情影響,但是實際上下半年企業(yè)施工竣工已經(jīng)完全恢復(fù),也有不少企業(yè)通過趕工降低甚至消除了疫情帶來的影響,因此企業(yè)的現(xiàn)房庫存反彈值得重視,企業(yè)的去庫存壓力再度回升。
??除了現(xiàn)房庫存積壓之外,市場分化,調(diào)控趨嚴(yán),房企存貨跌價準(zhǔn)備大幅增加。
??據(jù)CRIC監(jiān)測,2020年12家企業(yè)計提的存貨跌價損失同比增長超過一倍,中國金茂、金融街在年內(nèi)計提了比較大額的存貨減值,拖累了企業(yè)盈利;而招商蛇口則連續(xù)兩年計提超過20億元的存貨減值,萬科、新城、信達等2020年計提存貨減值金額都有明顯上升。
??之所以出現(xiàn)上述問題,我們認(rèn)為有兩方面原因,一是早期高價拿地遇到限價等調(diào)控措施,銷售價格不及預(yù)期導(dǎo)致最終虧損;二是市場進入下行區(qū)間,企業(yè)降價跑量導(dǎo)致銷售價格不及預(yù)期。因此,存貨的計提不僅使當(dāng)期利潤受到很大影響,也能代表一種盈利能力趨勢,若企業(yè)計提存貨減值持續(xù)維持高位或連續(xù)增多,則意味著企業(yè)投資策略出現(xiàn)一定的問題,項目盈利能力較差。
??目前來看,房企整體庫存風(fēng)險可控,除了從內(nèi)部管控上提升存貨管理之外,在土地投資時也需要謹(jǐn)慎選擇城市。
??在未來投資時需要關(guān)注城市發(fā)展的不均衡和一城一策的管控體系造成的城市市場分化問題。一些熱點城市持續(xù)供不應(yīng)求,土地價格高漲,而部分二線和三四線城市庫存持續(xù)積壓,去化周期已經(jīng)超過3年。預(yù)計這種分化效應(yīng)將持續(xù)加強,企業(yè)在投資是要規(guī)模那種缺乏基本面支撐的三四線城市,例如洛陽、北海、日照等中部內(nèi)陸城市,人口凈流出,市場購買力匱乏,庫存壓力將持續(xù)增大。
??審慎投資的同時,做好成本測算,不盲目追求熱點,有效減少存貨減值。尤其是“兩集中”下22城土地市場競爭將進一步加劇,房企在投資拿地時需做好成本測算,不要盲目追求熱點城市,確保項目的盈利空間充足,避免由于存貨減值造成盈利受損。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
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- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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