石榴集團IPO遞表 土儲布局都市圈

公司 2021-06-15 11:56:15 來源:樂居財經(jīng)

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      近日石榴投資集團有限公司首次遞交招股說明書。若上市成功,港股市場將再添一家百強房企。

??兩年間銷售翻倍,長三角與京津冀平分秋色

??2013年起向外擴張,2014年躋身綜合實力百強。石榴置業(yè)是本次在香港上市的主體石榴投資集團在境內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)集中管理平臺,成立于2008年,發(fā)家于北京通州。石榴集團的前身是K2地產(chǎn)(全稱北京華美喬戈里實業(yè)發(fā)展有限公司),2009年開始銷售第一個住宅項目K2海棠灣,后又在通州區(qū)及周邊區(qū)域開發(fā)了“海棠灣”、“嘉悅中心”、“清水灣”、“玉蘭灣”等多個項目。2013年起石榴集團走出京津冀,把業(yè)務(wù)拓展至大灣區(qū)、山東省、長三角的多個城市,規(guī)模逐漸擴大。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心測評,石榴集團在2014年起連續(xù)8年躋身“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP100”,2021年排第70名。根據(jù)CRIC發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》,石榴集團2020年操盤銷售額為450.3億元,是2018年的兩倍有余,同時2020年在操盤榜中排名第69位。

??京津冀作為大本營銷售占比最高,通州保持影響力。從2020年銷售金額分布來看,起家的京津冀區(qū)域占比最大。值得一提的是,石榴集團在發(fā)家地北京通州依然保持較好的市場話語權(quán),其中成大廣場項目2020年全年銷售超60億元,位居CRIC《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》金額榜第42位。此外,企業(yè)在2020年廊坊市房企銷售排行榜中排名第三,且旗下文安智慧新城項目獲金額面積雙榜冠軍。

??近年來石榴集團重心南移,長三角成為與京津冀地位相當(dāng)?shù)膮^(qū)域,銷售占比高達45%,其中江蘇省與河北省銷售額不相上下,安徽、浙江兩省占比略低,為10%左右。成渝和大灣區(qū)的銷售則分別來自四川和廣東兩省,占比僅為6%和2%。

       圖:2020年石榴集團合約銷售金額分布情況

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理數(shù)據(jù)來源:CRIC整理

??土儲分布“2+N”,長三角和京津冀規(guī)模相當(dāng)

??土地儲備充足,截至2021年2月28日,石榴集團權(quán)益口徑總土地儲備建面約919.4萬平方米,按當(dāng)前的去化速度來看,能滿足4-5年的需求,土儲較為充足。權(quán)益土儲建面分布與銷售額分布呈現(xiàn)出一致性:長三角占比為45.1%;京津冀占比44.7%;大灣區(qū)、成渝及其他地區(qū)占比分別為2.9%、1.4%和5.9%。分布區(qū)域較為集中,未來有望進一步平衡。雖目前土儲分布區(qū)域較為集中,但業(yè)務(wù)覆蓋城市已由2018年末的26個增加至2020年末的31個。另據(jù)招股書披露,2021年石榴集團新獲得三幅地塊,占地面積約7.9萬平方米,總代價約26億元。其中,一幅則位于江蘇省無錫市,另外兩幅則位于四川省成都市,權(quán)益占比分別為24%、50%及20%。這些體現(xiàn)了企業(yè)向外擴張和平衡土儲分布以分散風(fēng)險的意圖,同時也說明了戰(zhàn)略合作擴展市場的思路。

??圖:截至2021年2月28日石榴集團土儲建面分布情況

石榴集團IPO遞表 土儲布局都市

??數(shù)據(jù)來源:《招股書》、CRIC整理

??2020年營收破百億,利潤率處于行業(yè)中游水平

??2020營收超百億,長三角物業(yè)銷售確認收入三級跳。石榴集團2018、2019年營業(yè)收入分別為99.37億元、80.31億元。至2020年,營收已超百億,達122.65億元,同比增長52.7%。其中大部分來自物業(yè)銷售業(yè)務(wù),這部分占比95.2%,其余則來自建筑服務(wù)和物業(yè)租賃業(yè)務(wù),占比分別為3.7%和1.1%。營收增長主要是因為2018年以來長三角地區(qū)的確認收入不斷上升,由2018年的0.24億至2019年的15.96億,到2020年數(shù)值達到63.09億,占比也由0.3%提升至54%。

??土地收購成本上漲,盈利能力處于行業(yè)中游水平。2018-2020年,石榴集團毛利潤分別為33.19億、26.89億和28.10億,呈現(xiàn)下滑后有所反彈的趨勢,但2020年毛利潤仍低于2018年水平。同時,2020年毛利率下降,由原先約33%下滑11個百分點至23%。主要是由于土地收購成本增加,導(dǎo)致物業(yè)銷售的整體成本上漲。截至2020年末,石榴集團的土地收購成本為42.51億,較2019年的17.18億上漲約147.41%,其在銷售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%,成為銷售成本中的最大支出。凈利率和歸母凈利率在2019年有所下滑,近兩年維持在9%左右。整體來看,當(dāng)前盈利能力處于行業(yè)中等水平。

       圖:2018-2020年石榴集團盈利指標情況

??數(shù)據(jù)來源:企業(yè)招股書、CRIC整理

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,“三條紅線”只踩一條

??近三年現(xiàn)金首次覆蓋短債,債務(wù)結(jié)構(gòu)大幅改善。截至2020年,石榴集團擁有現(xiàn)金及銀行(包含受限制現(xiàn)金以及抵押存款)結(jié)余67.7億元,同比增長約37%。同時短債同比大幅下降45%至55.2億元,所以現(xiàn)金短債比較2018和2019年改善,2020年為1.23,現(xiàn)金能覆蓋短債。同時,長短債比進一步上升至3.50,債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。同時,2020年,錄得經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額人民幣20.703億元,連續(xù)兩年為正。

??積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu),未來融資成本或會改善。從債務(wù)組成來看,除常規(guī)銀行借款與債券融資外,信托融資也是石榴集團的一大資金來源。截至2021年3月31日,企業(yè)尚有接近92億元信托融資尚未償還。招股書顯示,企業(yè)2018-2020年加權(quán)平均借貸利率分別為8.2%、8.9%、8.1%,其中2019年的利率較高也是信托融資增加所致。石榴集團在2021年3月31日至實際可行日,新增了四筆融資貸款,利率最低為7.1%。未來企業(yè)若能完成上市,拓寬融資渠道,融資利率將會進一步獲得改善。

??2020年末公司“三條紅線”僅踩凈負債率一條紅線,連降兩檔,處于行業(yè)良好水平。2020年石榴集團凈負債率為110%,同比大幅下降58個百分點,一方面是由于有息負債同比降9%,另一方面是由于現(xiàn)金同比增37%。但凈負債率仍高于100%,超出監(jiān)管認定的紅線。然而,剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率下降了4.22個百分點至69.55%,成功轉(zhuǎn)綠。

??圖:2018-2020年石榴集團負債指標情況

??數(shù)據(jù)來源:企業(yè)招股書、CRIC整理

??總體來看,石榴集團近幾年銷售規(guī)模增長迅速,近兩年更是穩(wěn)居百強陣營,主要得益于向外擴張,特別是投資成長性佳的長三角區(qū)域。同時,債務(wù)結(jié)構(gòu)在2020年有大幅改善,“三條紅線”兩條轉(zhuǎn)綠,對企業(yè)沖擊上市有所支撐。但毛利率下滑以及信托融資占比較大的問題值得關(guān)注,未來企業(yè)應(yīng)謹慎獲取高價地塊,同時注重打造產(chǎn)品力。若成功上市,后續(xù)融資渠道得到拓寬,信托融資的占比預(yù)計也將有所下降。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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