一紙公告，一個(gè)傳言，讓首創(chuàng)置業(yè)（02868. HK）收獲了超50%的漲幅。

     6月25日早間開(kāi)盤，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)迅速拉升，盤中漲幅一度沖高到68%。午后，股價(jià)雖有所回落，但基本保持50%左右。當(dāng)天收盤，首創(chuàng)置業(yè)報(bào)1.66港元/股，漲52.29%，總市值72.42億港元。

     這是首創(chuàng)置業(yè)久違的“春天”。

     今年以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)的股價(jià)持續(xù)走低，至今年4月跌至1港元以下，此后便基本在1港元/股左右徘徊。對(duì)當(dāng)天股價(jià)的暴漲，有投資者稱“鐵樹(shù)開(kāi)了一回花”。

     對(duì)此，有市場(chǎng)消息稱，首創(chuàng)置業(yè)或?qū)⑦M(jìn)行私有化。但目前，首創(chuàng)置業(yè)方面仍未有官方的明確表態(tài)。除此以外，其股價(jià)大漲或還與其前一晚披露的一則公告有關(guān)。

     6月24日晚間，首創(chuàng)公告稱，公司間接全資附屬公司首金新創(chuàng)與金源鴻大訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此，雙方將成立合資公司，以投資和發(fā)展北京朝陽(yáng)區(qū)呼家樓禧瑞都剩余的未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部分。

     根據(jù)合作框架協(xié)議，合資公司為開(kāi)發(fā)和銷售標(biāo)的項(xiàng)目此單一目的而成立，將由首金新創(chuàng)和金源鴻大的全資附屬公司源成置業(yè)分別擁有49%和51%的股權(quán)。

     合作方金源鴻大為世紀(jì)金源的全資附屬公司。根據(jù)協(xié)議，首金新創(chuàng)和源成置業(yè)將有權(quán)分別提名一名和兩名董事進(jìn)入合資公司的董事會(huì)。

     據(jù)悉，合資公司擬開(kāi)發(fā)的是首創(chuàng)禧瑞都5號(hào)樓，該項(xiàng)目1、2、3、4號(hào)樓，最早的在2009年已經(jīng)開(kāi)盤。然而，同一項(xiàng)目范圍內(nèi)的禧瑞都5號(hào)樓，過(guò)了近十年，如今仍未開(kāi)工建設(shè)。

轉(zhuǎn)讓十年“爛尾”項(xiàng)目

     樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，擬開(kāi)發(fā)的標(biāo)的項(xiàng)目，目前實(shí)際由首創(chuàng)置業(yè)的另一家間接全資附屬公司首創(chuàng)朝陽(yáng)所持有。根據(jù)公告，合資公司成立后，首創(chuàng)朝陽(yáng)將以23億元的總代價(jià)將標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓予雙方的合資公司。

     轉(zhuǎn)讓完成后，合資公司將不作為首創(chuàng)置業(yè)的附屬公司入賬。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，通過(guò)這筆轉(zhuǎn)讓首創(chuàng)置業(yè)成功完成了對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的出表。

     資料顯示，禧瑞都項(xiàng)目所在地塊是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)呼家樓商務(wù)居住綜合區(qū)一期的、宗地面積合計(jì)約為3.42萬(wàn)平方米的地塊，該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容共分為五棟樓，分別以數(shù)字序列進(jìn)行編號(hào)，其中項(xiàng)目中1至4號(hào)樓已全部完成竣工驗(yàn)收備案，5號(hào)樓目前尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售。

     5號(hào)樓占地面積約為1.66萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約為5.18萬(wàn)平方米，未來(lái)將建造公寓、商業(yè)、地下車位及相關(guān)設(shè)備設(shè)施以供出售。目前，該地塊由首創(chuàng)置業(yè)全資附屬公司首創(chuàng)朝陽(yáng)持有。

     據(jù)了解，首創(chuàng)·禧瑞都是北京較為著名的CBD核心純居住高端社區(qū)，距離新央視大樓不足百米，被視為當(dāng)之無(wú)愧的北京核心區(qū)豪宅項(xiàng)目。在2019年廣泛流傳的一份“北京十大最貴樓盤”名單中，首創(chuàng)·禧瑞都榜上有名，僅位列第三。

     奇怪的是，樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱了解到，該項(xiàng)目的1、2、3號(hào)樓在2009-2010年間已經(jīng)開(kāi)盤，4號(hào)樓在2013年也已開(kāi)盤，項(xiàng)目的前4棟在早年間已售罄竣工。唯獨(dú)剩下5號(hào)樓，至今仍未開(kāi)工建設(shè)。

     等了將近十年，禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目等來(lái)了另一個(gè)投資方的入局。根據(jù)最新公告，首創(chuàng)置業(yè)此次拉來(lái)世紀(jì)金源正是為了開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的5號(hào)樓。而從持股上看，僅保留49%權(quán)益的首創(chuàng)置業(yè)，無(wú)疑已將項(xiàng)目的控制轉(zhuǎn)讓給了世紀(jì)金源。

     資料顯示，世紀(jì)金源集團(tuán)成立于1991年，古稀之年的黃如論現(xiàn)任董事局主席。目前，集團(tuán)擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店文旅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)、大健康等產(chǎn)業(yè)。其地產(chǎn)業(yè)務(wù)總開(kāi)發(fā)量7600萬(wàn)平米；商業(yè)運(yùn)營(yíng)擁有11座自持大型購(gòu)物中心、1家?jiàn)W特萊斯，73個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，總商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理面積超1000萬(wàn)平方米。

     禧瑞都項(xiàng)目5號(hào)樓為何過(guò)了將近十年仍未開(kāi)工建設(shè)？IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向樂(lè)居財(cái)經(jīng)表示，首創(chuàng)置業(yè)并非極端缺錢，項(xiàng)目至今未開(kāi)工建設(shè)估計(jì)是由于規(guī)劃方面的問(wèn)題。但其也指出，無(wú)論是接受處罰后續(xù)建，還是修改規(guī)劃，項(xiàng)目都應(yīng)該不至于拖延至今。

“募資”尚未用完

     在融資全面收緊、調(diào)控不斷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性進(jìn)一步增加。轉(zhuǎn)讓一部分項(xiàng)目股權(quán)不僅利于長(zhǎng)時(shí)間擱淺的項(xiàng)目出表、回流現(xiàn)金，還能在項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展中，保持一定的投資收益。對(duì)首創(chuàng)置業(yè)而言，一舉兩得。

     過(guò)去的2020年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷售708.6億元，同比減少12.31%，銷售達(dá)標(biāo)率僅88.58%。距離800億的目標(biāo)仍有一段距離。其2020年收入212.48億元，微增2.22%。但凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)雙雙遭腰斬，其中凈利潤(rùn)12.72億元，下滑50.49%；歸母凈利潤(rùn)9.82億元，減少53.72%。

     現(xiàn)金與負(fù)債上，2020年，首創(chuàng)置業(yè)有息負(fù)債為974億元。其剔除預(yù)售款以后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%；凈負(fù)債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。有兩項(xiàng)指標(biāo)仍觸碰“紅線”。年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物356.5億元。

     然而，很難說(shuō)資金問(wèn)題就是首創(chuàng)置業(yè)引入世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目的主要原因。事實(shí)上，早在2015年8月，為發(fā)展禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)就曾通過(guò)向首創(chuàng)集團(tuán)發(fā)行內(nèi)資股的方式募資30.68億元。

     按照當(dāng)時(shí)計(jì)劃，該募集資金的約13.42億元計(jì)劃用于投資包括武清項(xiàng)目一期、禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目和石景山項(xiàng)目在內(nèi)的三個(gè)項(xiàng)目。其中，禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)用金額5.19億元。至2020年12月31日，該項(xiàng)目實(shí)際已動(dòng)用金額7100萬(wàn)元，尚未動(dòng)用金額4.48億元。

     也就是說(shuō)，該項(xiàng)目此前計(jì)劃動(dòng)用的資金中，絕大部分仍未曾被使用。且其尚未使用的募集資金，目前仍存放于該公司開(kāi)立的銀行賬戶中。

     對(duì)于引入世紀(jì)金源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，首創(chuàng)置業(yè)稱，世紀(jì)金源在高端住宅和商業(yè)房地產(chǎn)、大型城市綜合體、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

     此次合作將有效發(fā)揮雙方在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)及資源，業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)相互賦能，進(jìn)一步提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其保留合資公司49%股權(quán)，將繼續(xù)分享出售標(biāo)的項(xiàng)目下開(kāi)發(fā)物業(yè)的潛在回報(bào)。

     今年3月，首創(chuàng)置業(yè)曾披露對(duì)首創(chuàng)奧萊的重組意向書，計(jì)劃將全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)的首創(chuàng)矩大，以及首創(chuàng)置業(yè)其他的奧特萊斯項(xiàng)目。未來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)，首創(chuàng)矩大則在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下，繼續(xù)專注綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目。