??資本市場迎來送往，首創(chuàng)置業(yè)也產生了去意。7月9日晚，短暫停牌一天后的首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，向港交所申請自愿撤銷H股的上市地位。

??目前公司大股東首創(chuàng)集團新近注冊成立的北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司（簡稱“首創(chuàng)城市發(fā)展”）作為要約人，與首創(chuàng)置業(yè)簽訂合并協(xié)議。要約人注銷相應股份需支付對價52.9億港元，其中向H股股東支付每股2.80港元的注銷價溢價達62.79%。

??首創(chuàng)置業(yè)私有化已有先兆。早在6月25日，首創(chuàng)置業(yè)股價便以62.5%的漲幅直線拉升。彼時市場消息傳出首創(chuàng)“私有化確在進展”，不過首創(chuàng)置業(yè)方面始終諱莫如深，如今傳聞落地。

??融資渠道受限，上市效益較低是其披露的退市主因。港股上市18年，“國家隊”首創(chuàng)置業(yè)曾在京津冀房企中位居一線，卻也受困于二級市場的低估值。目前公司業(yè)績亦不夠理想，三年前提出的千億銷售目標，截至2020年尚表現(xiàn)為700億元出頭，全年凈利潤同比下降50.5%。

??但這家企業(yè)對新階段的企業(yè)發(fā)展示以信心。首創(chuàng)置業(yè)層面向中國房地產報記者回應稱：“私有化之后，公司將繼續(xù)聚焦城市發(fā)展，發(fā)揮國企優(yōu)勢，打造全國影響力的穩(wěn)健發(fā)展企業(yè)?！?/p>

??溢價率超60%啟動私有化進程

??7月8日，首創(chuàng)置業(yè)突發(fā)停牌，宣布待披露收購內幕。次日私有化傳聞成真，首創(chuàng)城市發(fā)展與首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布“撤銷上市地位”聯(lián)合公告。

??根據(jù)此次公告披露的要約細節(jié)，北京首創(chuàng)城市發(fā)展與首創(chuàng)置業(yè)訂立了合并協(xié)議。前者將首創(chuàng)置業(yè)吸收合并。

??作為要約人，首創(chuàng)城市發(fā)展系今年6月10日在中國注冊成立的有限責任公司，是首創(chuàng)集團為合并目的而設立，為首創(chuàng)集團全資擁有。

??截至公告日，首創(chuàng)置業(yè)已發(fā)行的有關證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內資股，以及3.58億股非H股外資股。

??為注銷H股股東及非H股外資股股東股份，首創(chuàng)城市發(fā)展將支付注銷價總額52.89億港元，包括向H股股東以現(xiàn)金支付每股2.80港元；向非H股外資股股東以現(xiàn)金支付每股人民幣2.33元。另需向內資股股東（即首創(chuàng)集團）支付每股人民幣2.33元。

??從價格上看，首創(chuàng)集團方面為私有化事項表現(xiàn)出較大誠意。對H股股東支付每股2.80港元的要約價，較首創(chuàng)置業(yè)停牌前日股價1.72港元溢價62.79%；較上市公司近30、60、90個交易日均價則分別溢價127%、150%、143%。

??盡管停牌前首創(chuàng)置業(yè)股價仍然表現(xiàn)為低估值，但是較半個月前已經抬升一輪。與SOHO中國模棱多時相比，此次首創(chuàng)置業(yè)私有化進展迅速，卻也不失先兆。6月25日首創(chuàng)置業(yè)出現(xiàn)股價異動，當天股價當天股價報收1.66港元，漲幅達52.29%。此后股價維持橫盤，截至7月8日，累計漲幅達57.8%。

??回溯當時股價抬升背景，盡管6月24日首創(chuàng)置業(yè)公告與北京金源鴻地產成立合資公司，擬作價23億元向對方轉讓北京朝陽區(qū)禧瑞都5號樓項目，卻也不足以引發(fā)如此震蕩。彼時有市場消息傳出首創(chuàng)置業(yè)或將私有化，但上市公司層面始終保持緘默。如今宣布退市并計劃帶給注銷股東較為豐厚的溢價，靴子最終落地。

??通常情況下，私有化是大股東以高于市場價的價格發(fā)起要約收購，并最終退市，多發(fā)生于上市公司股價長期低于合理價格。這在首創(chuàng)置業(yè)身上同樣適用，作為為數(shù)不多的股價低于每股凈資產的上市房企之一，首創(chuàng)置業(yè)停牌前1.72港元的股價，遠低于每股凈資產7.92港元。

??“上市平臺已不具備優(yōu)勢?！标P于此次主動港股退市原因，首創(chuàng)置業(yè)方面向記者回應稱，“第一，公司股價估值長期低迷，極大限制了公司股本融資的能力與效率；第二，房地產行業(yè)宏觀調控，H 股上市房企股權融資長期受限；第三，公眾人士持股比例僅31%，內資股增發(fā)亦已無空間；第四，上市成本較高，性價比較低。”

??這些因素在首創(chuàng)置業(yè)的公告披露中有所印證。公告顯示，截至最后交易止三個月H股日均換手率為0.62%，交易流動性長期處于較低水平；過去三年公司按介乎0.21至0.52的市凈率之重大折讓進行交易，限制了公司于股票市場的融資能力，維系上市地位成本上升；2020年還是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績波動的一年，12.7億元的年度凈利潤同比下降47.4%，可能對股價產生不確定性。

??與此同時，首創(chuàng)置地重點從兩個方面披露退市后從集團獲取的益處：“首創(chuàng)集團給予的資本支持渠道將更加通暢；首創(chuàng)集團考慮實施計劃，完善集團業(yè)務、資產、物業(yè)及運營結構，退市有助于加強首創(chuàng)置業(yè)的控制并提高管理靈活性。”

??風口浪尖上的首創(chuàng)置業(yè)

??作為北京市國資委實控的首創(chuàng)集團旗下房地產業(yè)務旗艦企業(yè)，成立于2002年并于次年成功赴港上市的首創(chuàng)置業(yè)，無異于“含著金湯匙出身”。依托國企資源稟賦，在京津冀積淀大量土地資源一度是這家企業(yè)的招牌優(yōu)勢。

??推動此次私有化進展前，這家企業(yè)已進駐港股市場18年，如今一朝退市，昔日的“北京地王”多少令人唏噓。

??港交所上市途中，首創(chuàng)置業(yè)其實早早萌生過“撤離”H股之意。2004年其公布A股IPO計劃，可惜謀劃回歸A股路十余年未果，最終在2018年撤回A股發(fā)行申請。

??梳理退場原因，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)低估值背后，脫離不了其陷入危機的營收業(yè)績。首創(chuàng)置地亦在此次公告中承認，由于行業(yè)監(jiān)管環(huán)境日趨嚴厲，集團經營業(yè)績發(fā)生波動，對H股股價可能產生不確定性影響。

??過去一年首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績指標位于低谷。公司報告顯示，2020年度其凈利潤為人民 幣12.7億元，較2019年與2018年分別下降47.4%、50.5%。簽約銷售額則為708.6億元，同比減少12.31%，與2018年提出的三年沖刺千億目標距離尚遠，

??“三道紅線”則觸碰兩條。截至2020年底，公司有息負債為974億元，剔除預收款后的凈資產負債率為71.3%，凈負債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。

??疲軟的業(yè)績表現(xiàn)顯然與商業(yè)地產的拖累息息相關。公開數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)在2010年的凈資本負債率還僅為26%，但在轉型進行"奧特萊斯+住宅"的過程中，僅18個月就使其凈資本負債率提升了4倍。受疫情影響，負責奧特萊斯綜合商業(yè)項目的首創(chuàng)鉅大2020年歸母凈利潤為—3.2億元，刷新了近年盈利新低。

??與此同時，早年重倉的京津冀市場布局，令首創(chuàng)置業(yè)在環(huán)京地區(qū)調控背景下有所失速。2015年，首創(chuàng)置業(yè)看空三四線市場，失掉了沖刺規(guī)模的好時機。此后由于重倉的京津冀地區(qū)調控頻出，公司在該區(qū)域的銷售增速不斷回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增長近乎停滯。

??申請主動退市前，首創(chuàng)置業(yè)其實不斷謀劃“自救”。2020年,首創(chuàng)置業(yè)強調堅持全國化布局,對沖區(qū)域調控風險,放緩了京津冀區(qū)域的投資力度,提高長三角區(qū)域的投資占比。

??今年3月，首創(chuàng)置業(yè)甩掉奧特萊斯“包袱”，向首創(chuàng)集團轉讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務，擬集中資源發(fā)展住宅及非奧萊業(yè)務，而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團的直接管理下繼續(xù)專注奧萊物業(yè)項目。彼時首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，此項出售可有效盤活資產，把回籠資金用于降低杠桿。

??伴隨此次被首創(chuàng)城市發(fā)展吸收合并，如今首創(chuàng)置業(yè)私有化已經成為潛在事項。根據(jù)公告，上市公司股票將于7月12日復牌。合并完成后，要約人將承接首創(chuàng)置業(yè)的全部資產、負債、權益、業(yè)務、人員、合約以及一切其他權利及義務，首創(chuàng)置業(yè)司最終將在完成適用的工商注銷登記手續(xù)後注銷登記。

??在業(yè)內人士解讀中，首創(chuàng)置業(yè)的退場不失為“識時務”。IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜告訴記者，保持上市公司地位是服務于持續(xù)融資需要，如果市場對公司前景不看好或者公司對行業(yè)前景失去信心，則在資本市場的后續(xù)融資就會比較困難，同時又要承擔維持業(yè)績的壓力與維護上市地位的成本，還不如對公司摘牌和私有化，更有利于一些短期內很難出業(yè)績但是卻有利于公司長期發(fā)展的目標的實施。

??“即使退市以后，首創(chuàng)置業(yè)作為北京市重要地方國企的身份，仍然會具備諸多融資便利，未必就會影響首創(chuàng)置業(yè)有關業(yè)務的順利開展?！彼M一步表示。

??首創(chuàng)置業(yè)方面亦向記者回應稱，啟動退市進程是出于推動業(yè)務更好地發(fā)展等考量：“自2003年6月在香港聯(lián)交所上市以來，公司充分利用資本市場的力量，整體發(fā)展態(tài)勢良好。公司非常認可和看好香港證券市場的治理水準和國際化的標準，但基于公司在新時代的發(fā)展戰(zhàn)略要求，計劃從香港聯(lián)交所退市?！?/p>

??關于企業(yè)新階段的發(fā)展規(guī)劃，首創(chuàng)置業(yè)方面表示：“公司一直以城市綜合營運商為發(fā)展定位，以創(chuàng)享美好新生活為品牌愿景。私有化之后，公司將繼續(xù)聚焦城市發(fā)展，發(fā)揮國企優(yōu)勢，以做好城市功能提升、美好生活創(chuàng)造，立志成為行業(yè)引領力、全國影響力的穩(wěn)健發(fā)展企業(yè)。”

??目前來看，當上市“失掉其原意”，首創(chuàng)置業(yè)果斷離場；但私有化后的地產業(yè)務回血，這家企業(yè)的征途才剛剛開始。