公司林振興 曾樹佳 2021-07-19 08:51:40 來源:樂居財經(jīng)
??忙完手頭工作,已近7月12日凌晨三點,黃其森決定看歐洲杯決賽,在鏖戰(zhàn)120分鐘后,意大利隊以點球取勝。
??恰好天亮了。他毫無睡意,開始投入到新的一天工作里。
??一年多來,黃其森把全部心思撲在泰禾集團(tuán)身上,與債權(quán)人談判、推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷等等,事無巨細(xì),兩鬢增了不少白發(fā)??辞?,只是他釋壓的一個側(cè)影。此前一次放松,是在一個多月前,他跑到鄭州捧場老朋友胡葆森的文旅作品《只有河南》。
??項目停工、還款壓力,加上網(wǎng)上的謾罵聲,他也很焦慮,但并沒有自怨自艾,反而激起了二次創(chuàng)業(yè)的雄心。比起去年6月份泰禾危機前,現(xiàn)在的他,更加勤勉,更清楚泰禾需要彌補些什么。
??前些年,泰禾步子確實邁得過大,拿了不少高價地。當(dāng)新冠疫情來臨,“三道紅線”實施,資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。
??一筆資金違約,一個項目拿錯了,或?qū)恳话l(fā)而動全身。地產(chǎn)進(jìn)入下半場,這些問題在泰禾集團(tuán)、華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展等身上得到了驗證。
??債務(wù)危機來了。有人選擇套現(xiàn)離場,有人選擇保住心脈與堅守,后者如黃其森、王文學(xué)和楊鏗等創(chuàng)始人。實際上,擺在他們面前至少有三條路:破產(chǎn)、躺平、面對。但最終,他們不約而同地選擇了第三條路。
??在地產(chǎn)懸崖之上,他們開啟了艱辛的自救道路,或引入戰(zhàn)投,或債務(wù)展期,或苦練內(nèi)功,試圖將公司拉回正常的軌道。
??拿起“沖鋒槍”
??在泰禾集團(tuán),黃其森是“司令員”。
??當(dāng)泰禾危機爆發(fā)后,他總結(jié)出一句“名言”:管理干部既要拿“手槍”,也要拿“沖鋒槍”。讓鞋子沾滿泥土,他是那個一馬當(dāng)先者。
??一個月前,黃其森頂著高溫,帶領(lǐng)泰禾副總裁寧可、王利等一眾營銷和產(chǎn)品線高管,將位于北京通州的中國院子“翻了個底掉”。
??66套待售的院子,一套一套地看,從上午9點一直持續(xù)到下午4點。在長達(dá)7個小時里,黃其森滴水未進(jìn)、粒米未沾,全神貫注打磨每套院子的改進(jìn)細(xì)節(jié)。因為,中國院子的周邊成為北京城市副中心,這些院子已經(jīng)成了第一居所。
??在過去的一年時間里,黃其森把泰禾在全國一二線核心城市的所有項目都跑了個遍。一起考察的高管們暗自嘆服老板的體力,“每一個項目,黃老板都要親自過定位和產(chǎn)品設(shè)計?!?/p>
??為了讓高管們聽見一線炮火聲,泰禾的組織架構(gòu)也從三級架構(gòu)(集團(tuán)-區(qū)域-城市/項目)調(diào)整為兩級架構(gòu)(集團(tuán)-城市/項目)。如此一來,不僅縮短管理半徑,降低溝通成本,還有利于集中有限的人力、財力、物力攻克難點項目。
??經(jīng)歷這一輪危機的洗禮后,黃其森停下腳步,他有更多時間去反思企業(yè)25年走來的得與失。在危機之前,泰禾更多是在追求規(guī)模數(shù)字;現(xiàn)在,黃其森更聚焦于企業(yè)基本面,包括對產(chǎn)品的理解,對營銷管理顆粒度的追求。
??很多人不理解,泰禾頭等大事應(yīng)該是引戰(zhàn)和融資,為何黃其森卻把心思花在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上?
??這些聲音沒有打亂黃其森的步伐,他很清楚,只有自身產(chǎn)品至上,才能形成良好的銷售回款和持續(xù)回血,這往往也是解決房企流動性問題的關(guān)鍵所在。
??通過走訪各地泰禾項目,黃其森不斷完善之前的產(chǎn)品設(shè)計。甚至對已交付完成的部分項目,他也要親自考察,傾聽業(yè)主們的需求。他想傳遞一種價值觀,“泰禾要超出產(chǎn)品質(zhì)量預(yù)期交房,補償業(yè)主延期收房的損失?!?/p>
??在營銷條線上,黃其森與營銷負(fù)責(zé)人一起復(fù)盤、梳理、歸納所有項目的核心價值點,將經(jīng)營細(xì)致化、精細(xì)化、運營化,并通過高層的全員培訓(xùn)、講課、考核,打通各條業(yè)務(wù)線。待項目價值梳理完后,他整合所有資源,匹配與泰禾價值相同的廣告公司、活動公司、分銷公司、渠道公司、施工單位等。
??而在營銷動作執(zhí)行和落地方面,對營銷打法、成本控制、分銷戰(zhàn)術(shù),他都要事無巨細(xì)參與,親自約見了貝殼、我愛我家、麗茲行等多家分銷公司負(fù)責(zé)人。
??在泰禾爬坡過程中,黃其森依然把客戶的需求放于首位。在泰禾內(nèi)部,他有一句口頭禪,“當(dāng)你找不出解決問題的辦法時,只要站在客戶角度去考慮,就能找到。”
??一股繩的力量
??團(tuán)結(jié),是應(yīng)對共同危機的唯一選擇。一年來中國抗擊新冠肺炎的故事,再一次證明了這點。
??企業(yè)亦是如此。樂居財經(jīng)訪談了多位泰禾高管和普通員工,從他們身上看到了擰成一股繩的力量。
??以泰禾品牌中心為例。這一年來,泰禾品牌中心骨干人員出現(xiàn)了集中流失(主動離職和優(yōu)化離職導(dǎo)致),人數(shù)從26位驟減了一半。最密集時期,曾一個半月內(nèi)離開過三位干將。
??“左膀右臂”的流失,令全忠觸動很大。52歲的他,也自己拿起了“沖鋒槍”。
??他是一位地產(chǎn)圈老炮,曾經(jīng)的萬科周刊主編、成全機構(gòu)的創(chuàng)始人。兩年前,他出任泰禾集團(tuán)副總裁,分管品牌。當(dāng)泰禾危機來臨,他重燃2001年創(chuàng)業(yè)時的激情。
??他一天僅睡4小時,凌晨四點還在回復(fù)郵件;辦公室里擺放著一張行軍床,加班太晚就直接睡在公司。用全忠自己的話說,“我拿部門當(dāng)我自己的買賣干了?!彼谄放浦行膬?nèi)部設(shè)立了“特別備用金”,自掏腰包替部門員工墊付差旅等費用。
??人雖減,工作量卻未減。泰禾品牌中心不僅包含品牌傳播、媒體關(guān)系、輿情管控等常規(guī)內(nèi)容,它還把客戶關(guān)系、企業(yè)文化和培訓(xùn)職能囊括其中。但由于泰禾正處于爬坡階段,內(nèi)外部資源有限,品牌中心正陷入“巧婦需為無米之炊”之境。
??唯有不斷造米、找米、淘米、賒米,方能為“巧婦”創(chuàng)造新工具。全忠并沒有因為“無米”而放棄與媒體間的往來。他不僅給媒體做關(guān)于數(shù)字化營銷的培訓(xùn),還開了一檔人物專訪欄目《泰度》,包括醞釀采訪媒體負(fù)責(zé)人等。
??再過10天,泰禾品牌管理中心的工作周報精選第一卷就要出書了。這本500多頁的周報選集,取名《百日唯新》,記錄了品牌中心員工從3月27號至7月4號正好100天的周報,原稿90萬字,篩選完剩余46萬字?!叭绻麤]有更好的選擇,留下來就是最好的選擇?!比覍λ氖窒抡f。
??在泰禾危機的當(dāng)下,全忠并非沒有更好的出路。去年,他以前的老板在二次創(chuàng)業(yè)之時也曾向他遞出橄欖枝,但他婉言謝絕了。
??他與黃其森有著20年的交情,兩年來親眼目睹了黃老板的堅守、情懷和責(zé)任。
??十分特別的是,近一年以來,也是泰禾高層最穩(wěn)定的時期,副總裁級以上高管幾乎沒有出現(xiàn)流失。不僅如此,泰禾還聘請了一位萬科前財務(wù)負(fù)責(zé)人黃耀文,擔(dān)任公司高級副總裁 。此外,來自西山龍胤、北京莊園等樓盤的明星操盤手最近也陸續(xù)加入泰禾。
??泰禾擰成一股繩,一系列好消息傳出。先是泰禾宣布復(fù)工復(fù)產(chǎn),廈門灣按下“重啟鍵”,位于北京的金府大院、昌平拾景園取得竣備,而南京、杭州、福州等地項目也陸續(xù)復(fù)工。“交房是最好的新聞。”全忠說。
??直面?zhèn)鶆?wù)
??黃其森一邊復(fù)工復(fù)產(chǎn),一邊與債權(quán)人協(xié)商展期。
??樂居財經(jīng)獲悉,泰禾與債權(quán)人談判中取得一定的進(jìn)展,不僅將一部分逾期債務(wù)轉(zhuǎn)化成長期借款,還降低了借款利息,減輕公司短時間內(nèi)的償債壓力,為復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷爭取更多的時間。
??幾天前,黃其森以一份長達(dá)51頁、35089字的公告,回復(fù)了深交所的問詢函。從數(shù)據(jù)上看,泰禾在去年下半年已經(jīng)努力還上了不少錢。去年10月23日,泰禾的逾期債務(wù)約為487.1億元;到2020年底,其逾期債務(wù)已下降至398.5億元,減少近90億元。
??但到了2021年之后,新一批到期債務(wù)來臨,截至3月底,泰禾的已到期未歸還借款金額再度上升至455.94億元。為此,黃其森只好繼續(xù)和相關(guān)債權(quán)人持續(xù)談判,截至4月底,泰禾已到期未歸還借款金額為431.55億元,減少近25億。
??從最新披露的2021年半年度業(yè)績預(yù)告來看,泰禾的虧損也在不斷收窄。其預(yù)計今年上半年歸屬股東凈利潤將虧損8.5億元至11.5億元,去年同期凈利潤虧損約15.82億。
??除了泰禾之外,華夏幸福出現(xiàn)流動性危機之后,鮮少露面的王文學(xué)親自參與金融債權(quán)人大會,向債權(quán)人檢討、致歉,表態(tài)堅決不逃廢債。
??華夏幸福的一些老員工相信王文學(xué)董事長,也堅信華夏幸福是不會倒下的,“從1月危機爆發(fā)以來,我們員工工資都是正常發(fā)放,也沒有變相裁員?!?/p>
??而藍(lán)光發(fā)展則在內(nèi)部醞釀著巨變。此前,創(chuàng)始人楊鏗已將其個人持有的藍(lán)光發(fā)展5.58%股權(quán),轉(zhuǎn)給藍(lán)光集團(tuán),以應(yīng)對股票質(zhì)押風(fēng)險,為引入戰(zhàn)投做好鋪墊。
??在藍(lán)光發(fā)展前總裁遲峰離開之后,楊鏗之子、26歲的楊武正肩挑董事長和總裁的職責(zé),正式全面掌管公司,試圖開辟另一條生存路徑。
??楊武正上臺后,對組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,打造極簡組織。在總部層面,藍(lán)光發(fā)展把19個中心調(diào)整成8大中心;在區(qū)域?qū)用?,提出區(qū)域整合與區(qū)域組織精簡。2020年底至今,藍(lán)光完成了新一輪的區(qū)域整合,形成1個區(qū)域集團(tuán)+9個區(qū)域公司,同時為減少層級,區(qū)域平臺本地原則上不設(shè)城市公司。
??近期,藍(lán)光內(nèi)部的工作重心聚焦于引戰(zhàn)和債務(wù)重組,已經(jīng)聘請中金做債務(wù)重組,且融資部門正在積極與債權(quán)人溝通,尋求債務(wù)展期。此舉亦表明,藍(lán)光不愿繼續(xù)變賣手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而是做整體債務(wù)重組。
??賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),是有前車之鑒,如福晟集團(tuán),雖然暫時緩解了債務(wù)危機,但缺乏造血能力,最終被掏空。
??關(guān)于網(wǎng)傳的上??偛勘徊贸返南ⅲ{(lán)光回復(fù)樂居財經(jīng),“上??偛咳詴A簦匀谫Y等財務(wù)相關(guān)崗位及行政人員為主?!蓖瑫r,業(yè)務(wù)重心放在具有競爭力的西北、西南等區(qū)域。
??絕地求生
??幸福的人都是相似的,不幸的人各有各的不幸。
??在3月25日,中國平安表示會不遺余力地支持華夏幸福紓困,但不會出錢。當(dāng)時,華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)本息合計323.84億元。
??再將時間線拉回到雙方相敬如賓之時,2018年7月,中國平安137.7億元入股華夏幸福19.70%,成為第二大股東。他們簽了一份對賭協(xié)議。
??吳向東與中國平安一起來到華夏幸福,開啟了它的新戰(zhàn)略:商業(yè)地產(chǎn)和城市更新等業(yè)務(wù)。但這些重資產(chǎn)模式,回報慢,一旦資金跟不上,就會拖累全盤。很快,在2019年9月,吳向東砸116億元在武漢拿地,逐漸將商業(yè)地產(chǎn)的投資攀升到350億元。
??一年后的平安夜不“平安”,中國平安作出決定,不再給予華夏幸福資金支持。這直接點燃了華夏幸福的債務(wù)危機。如今,有關(guān),華夏幸福聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官兼總裁吳向東離職的傳聞不斷,但華夏幸福至今并沒有發(fā)出公告。
??而藍(lán)光發(fā)展的故事,主要是因債務(wù)兌付不及時,突然遭遇股權(quán)凍結(jié)、評級下調(diào)、股價下降,隨之牽出了流動性危機。這看似是偶然事件,但其實是與藍(lán)光自身的投資戰(zhàn)略息息相關(guān)。
??近年來,藍(lán)光發(fā)展謀求擴張、設(shè)立雙總部,管理與經(jīng)營不盡如人意。除此之外,在多元化上的投入,也分散了它部分精力。
??順著時間線往上捋,也有房企因為沖規(guī)模,而過度使用了財務(wù)杠桿,忽視了流動性穩(wěn)健與現(xiàn)金流安全問題,倒在了房地產(chǎn)強周期、強政策性的行業(yè)特征之下。
??在債務(wù)危機上,引入戰(zhàn)略投資者,這是泰禾、藍(lán)光和華夏幸福解決危機的基本做法。
??泰禾求援“白武士”的過程,可謂是幾經(jīng)變動。去年先是傳出建發(fā)、國貿(mào)、金茂、保利等多位“緋聞對象”,后來雖然找到了萬科,但由于先決條件尚未達(dá)成,萬科只是敲了門,但還沒進(jìn)來。
??而華夏幸福已經(jīng)與廊坊市政府目前已組建起了專班,尋求債務(wù)展期,并與當(dāng)?shù)貒笄⒄勔龖?zhàn)。所幸的是,華夏幸福大部分項目還在正常運轉(zhuǎn)中。
??當(dāng)?shù)卣侨A夏幸福重組的籌碼。2020年報顯示,華夏幸福的應(yīng)收賬款余額為648.84億元,其中應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款達(dá)640.94億元。這些應(yīng)收賬款,絕大部分是廊坊所欠下的。有分析人士表示,將廊坊市的債轉(zhuǎn)股,不失為一種最佳路徑。
??此前,廊坊市人民政府、河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司,已共同出資成立了河北新空港發(fā)展投資有限公司。華夏幸福持有河北新空港2.6%股權(quán)。樂居財經(jīng)獨家獲悉,河北新空港將成為華夏幸福重組的主體。
??實際上,國資已經(jīng)成為了大多數(shù)房企眼中最為理想的“救世主”,開發(fā)商們盼望著眼前能出現(xiàn)一份“染紅”計劃,將它們拽出泥潭。就連要赴港上市的王健林,也接受了珠海國資拋出的橄欖枝。
??有了國資背景的加持,房企可借此機會在寒冬中獲得取暖的“棉襖”,其融資通道將會被打通,“錢貴”的情況會大大改善,化解眼前危機。
??除了國企、民企之外,萬科成為了這屆最受歡迎的“白衣騎士”。從之前的泰禾,到現(xiàn)如今的藍(lán)光,都傳出了與它的緋聞。近日,有知情人士透露,“萬科會入股藍(lán)光發(fā)展,現(xiàn)在整體談的進(jìn)度還不錯。”
華夏幸?;鶚I(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:911310006096709523 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:391438(萬元)
大廠華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91131028559073817G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:120100(萬元)
四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:915101007092429550 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:303493(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 272 變更提醒 30 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 655
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論