[克而瑞]集中供地后,50強(qiáng)房企22城之外的投資邏輯

2021-07-15 16:00:57

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-07-15
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??非22城仍然有很多值得投資的機(jī)會,不少房企也正在挖掘這些契機(jī)。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??自“雙集中”供地政策發(fā)布已有4個月,首批22城供地也已全部收官,“兩集中”的政策推出以及行業(yè)市場的變化推動了房企投資態(tài)度的轉(zhuǎn)變,在大家紛紛把目光放在集中供地的22城之時,我們也需要關(guān)注除了這22城之外,房企的投資究竟又有何變化,下面我們以TOP50房企為例,對企業(yè)22城之外的投資策略做出分析。

??中梁、祥生、金地、綠城表示要尋求22城之外投資機(jī)會,招商蛇口、世茂直言部分熱點區(qū)域土地價格被抬高。在房企的年終業(yè)績發(fā)布會上,“雙集中”供地后的土地投資策略是被提及最多的問題之一,謹(jǐn)慎、中性、保持節(jié)奏是多數(shù)房企的回答。其中中梁、祥生、金地、綠城等房企提出除了關(guān)注22城集中供地之外,還要尋求其他城市的投資機(jī)會來平衡投資。而世茂管理層則直言長三角和大灣區(qū)土地價格增速明顯,感覺機(jī)會不多。招商蛇口也表示其他城市土地競爭力抬高,要保持客觀冷靜的投資態(tài)勢。

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??實際上房企非22城投資趨于保守,TOP50房企拿地金額占比由2020年的45.9%下降至36.6%,其中近7成房企非22城投資占比下降。盡管在年初多數(shù)房企都給出了中性的預(yù)判,但是實際上根據(jù)CRIC監(jiān)測,面對政策和市場環(huán)境的變化,2021年上半年TOP50房企在非22城拿地的力度有明顯的削減,更熱衷于投資集中供地22城。以拿地金額口徑計,TOP50房企在非22城拿地的金額占比由2020年的45.9%下降至2021年上半年的36.6%,下滑9.3個百分點,TOP50房企中有近7成在非22城投資占比出現(xiàn)了下降。另外據(jù)CRIC調(diào)研了解,部分房企已經(jīng)明確集中力量爭取二線以上投資機(jī)會,對于三四線城市要更加謹(jǐn)慎進(jìn)入。

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??區(qū)域高度重疊,房企紛紛涌向長三角、珠三角,浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲,三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。以房企非22城拿地金額口徑來看,現(xiàn)階段房企投資區(qū)域十分聚焦,以東南沿海為主,主要是長三角和珠三角兩大板塊。其中長三角的浙江和江蘇是房企最為熱衷的省份,TOP50拿地投資金額超過千億,珠三角的廣東則緊隨其后。

??具體到城市層面而言,房企同樣更熱衷選擇強(qiáng)城進(jìn)駐。以熱度最高的浙江、江蘇和廣東為例,可以發(fā)現(xiàn)房企投資也以一些具有產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市為主,像浙江的溫州、金華、紹興,廣東的佛山、中山、東莞以及江蘇徐州、鹽城、南通等市,TOP50房企投資拿地均在百億以上,熱度要超過一些集中供地的二線城市。另外,一些省會城市例如陜西西安、云南昆明、廣西南寧等由于并未列入22城范圍之內(nèi),對省內(nèi)投資熱度起到了明顯的帶動作用。

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??盡管以TOP50房企為樣本來看,房企正在集中力量搶占22城市場,但是其中也不乏一些企業(yè)出于自身戰(zhàn)略、區(qū)域布局、以及等城市市場前景看好等考慮,積極尋求22城以外的投資機(jī)會:

??中梁、祥生專注深耕大本營長三角區(qū)域,尋求三四線城市投資機(jī)會。根據(jù)CRIC監(jiān)測,2021年上半年祥生非22城投資金額占比達(dá)72.2%,相比2020年略有提高;中梁非22城投資占比則上升14.5個百分點達(dá)到了81.6%,均明顯超出TOP50房企36.6%平均水平。這兩家企業(yè)起家于浙江,二者長三角區(qū)域銷售占比一直比較高。尤其是祥生,始終堅持立足浙江省,深耕長三角的“1+1+X”布局戰(zhàn)略,上半年非22城投資中,浙江省占比就超過80%,省內(nèi)的溫州、紹興、臺州、衢州等均有進(jìn)駐。年初業(yè)績會上中梁管理層提出在22個城市以外有很多比較好的城市,從企業(yè)拿地分布來看,主要也是挖掘一些長三角三四線城市的投資機(jī)會。

??榮盛、金科調(diào)整區(qū)域布局,避開長三角、珠三角熱門城市,尋求三四線城市投資契機(jī)。榮盛起家于河北,金科起家于重慶,從二者近年來的布局來看,企業(yè)正積極調(diào)整投資布局,弱化大本營投資,向長三角、珠三角等熱點區(qū)域進(jìn)軍。然而由于土地市場持續(xù)高熱,競爭壓力較大,作為新晉房企,榮盛和金科選擇避開熱點的22城,尋求其他三四線城市布局契機(jī)。根據(jù)CRIC監(jiān)測,2021年上半年榮盛發(fā)展非22城拿地金額占比達(dá)61.3%,明顯高于TOP50房企平均水平的36.6%。

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??美的置業(yè)持續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢城市,上半年僅在22城斬獲一幅土地。美的置業(yè)同樣采取深耕策略,不過與中梁、祥生不同的是,美的置業(yè)持續(xù)加碼自身的高市占率城市。企業(yè)2010年走出珠三角,其全國化布局便是從長三角的徐州開始,之后進(jìn)駐邯鄲,根據(jù)CRIC的統(tǒng)計,2020年美的置業(yè)在兩城的市占率均居首位。2021年上半年,美的置業(yè)持續(xù)擴(kuò)大在徐州和邯鄲的布局,分別拿下3幅、2幅土地,合計拿地金額達(dá)63.69億元。

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??基于長三角、珠三角的發(fā)展前景,萬科下沉兩地非22城尋求投資契機(jī)。根據(jù)CRIC監(jiān)測,在保持了一定投資力度的前提之下,上半年萬科投資力度向非22城傾斜,占比相比2020年上升了9.3個百分點達(dá)到了62.0%,上半年并未在一線城市納儲。并且萬科則出現(xiàn)了非常典型的區(qū)域集中情況,2021年上半年,萬科非22城投資金額中超過8成投向了長三角、珠三角兩大區(qū)域,以金華、溫州、中山等熱點城市為主,相比2020年的均衡型投資有明顯調(diào)整。不過在6月底,萬科進(jìn)行了新的組織架構(gòu)變革,由五大區(qū)裂變成七大區(qū),主要是將北方區(qū)域裂變?yōu)楸本?、東北,中西部裂變成華中、西南區(qū)域,組織先行,未來企業(yè)仍有望擴(kuò)大兩地拿地份額。

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??整體來看,22城集中供地政策推出之后,TOP50房企中近7城房企都積聚力量擴(kuò)大在22城的拿地力度,對于非22城的投資力度出現(xiàn)了收縮。區(qū)域布局上,房企向長三角的浙江、江蘇和珠三角的廣東聚集,對這三個省份采取全面布局策略,占非22城投資金額比例超過6成,在其他區(qū)域則主要選擇一些省會城市如西安、南寧、南昌、昆明等點狀布局。然而正如部分管理層所言,非22城仍然有很多值得投資的機(jī)會,不少房企也正在挖掘這些契機(jī),有時候“人棄我取”反而會收獲意想不到的效果。

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