??自“三條紅線”、“貸款集中度”兩條紅線等政策調(diào)控相繼實(shí)施以來(lái)，日前房地產(chǎn)行業(yè)又迎來(lái)一條“紅線”。

??消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式獲地的支出。

??這意味著，調(diào)控政策已從融資端延展至投資端的全面約束，成為行業(yè)增長(zhǎng)過程中一道新枷鎖。此舉將加速房企降杠桿的進(jìn)程，對(duì)土地市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)庫(kù)存的控制都有著重要意義。

??對(duì)于房企而言，部分高投資、高增長(zhǎng)房企規(guī)模發(fā)展受到挑戰(zhàn)，房企經(jīng)營(yíng)模式也將加速轉(zhuǎn)變，并驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)向“以銷定投”模式轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。

??01

??上半年23家房企投銷比超40%

??從目前來(lái)看，在雙集中供地影響下，上半年百?gòu)?qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，拿地銷售比超過0.4的房企占24%，主要以規(guī)模較大的國(guó)企、央企和區(qū)域深耕型的規(guī)模房企為主。在不超過40%的投銷比限制下，部分高投資、高增長(zhǎng)房企發(fā)展受到挑戰(zhàn)。

??據(jù)CRIC對(duì)銷售百?gòu)?qiáng)房企投銷比測(cè)算得知，2021年上半年，投銷比超過40%的房企共23家，相較于2020年30家有明顯減少。

??結(jié)合23家房企銷售規(guī)模擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，2020年銷售增速超60%的高速擴(kuò)張型房企中，投銷比過線企業(yè)有5家，其中排名大多在50強(qiáng)開外，隨著行業(yè)集中度上升，中小房企逐步邊緣化，此類房企只有憑借激進(jìn)的投資表現(xiàn)，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模訴求，未來(lái)銷售增速難以維持，企業(yè)需加速調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。

??而2020年銷售增速在30%至60%之間的中速增長(zhǎng)型房企中，投銷比過線企業(yè)占6家。在千億計(jì)劃或全國(guó)化目標(biāo)下，這些中型房企投資力度不減，未來(lái)其規(guī)模進(jìn)階及全國(guó)化進(jìn)程將進(jìn)一步放緩。

??低速穩(wěn)健型房企（2020年銷售增速0%-30%）中，有9家投銷比過線，主要以大型國(guó)企、央企為主，他們?nèi)谫Y優(yōu)勢(shì)突出，投資能力較強(qiáng)，納儲(chǔ)動(dòng)作積極，這些房企具備規(guī)模支撐，繼續(xù)保持穩(wěn)定的去化節(jié)奏，受到影響較小。另有少數(shù)業(yè)績(jī)陷入零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)的房企，投銷比卻在高位，后期重點(diǎn)在于加快去化。

??值得注意的是，考慮到部分房企代建業(yè)務(wù)較多，由于全口徑銷售數(shù)據(jù)并未將代建業(yè)務(wù)的銷售計(jì)算在內(nèi)，其實(shí)際投銷比可能會(huì)偏高。

??02

??房企經(jīng)營(yíng)方式加速轉(zhuǎn)變

??投銷比限制從重點(diǎn)房企試點(diǎn)到行業(yè)內(nèi)全面實(shí)施，只是時(shí)間問題。

??實(shí)際上，從政策的目的來(lái)看，投資端與銷售端聯(lián)動(dòng)管控，最終目標(biāo)是要落到企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變上。以往房企追求囤地升值或高周轉(zhuǎn)，大都“投資先行”，這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下，驅(qū)動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)向“以銷定投”模式轉(zhuǎn)變，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。

??從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，充裕的貨值是業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)的重要保障，“以銷定投”模式下，房企通過大量增加貨量、擴(kuò)大供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的路徑在一定程度被限制。

??按照以往經(jīng)驗(yàn)，依照業(yè)績(jī)目標(biāo)與貨源準(zhǔn)備，房企一般對(duì)項(xiàng)目整體去化有心理預(yù)期。2020年房企實(shí)際去化率（全年銷售額/全年可售貨值）大多集中在50%-70%區(qū)間內(nèi)。從今年房企業(yè)績(jī)目標(biāo)制定與貨源準(zhǔn)備來(lái)看，盡管不少房企放緩了業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)，但貨值準(zhǔn)備充足，可售貨值約是銷售目標(biāo)的1.5倍左右，預(yù)期去化率集中在60%-70%之間，大多企業(yè)在可售貨值保障下，完成目標(biāo)的去化壓力都并不大。投銷比限制下，企業(yè)新增貨源或受到影響，項(xiàng)目的去化效率將迎來(lái)考驗(yàn)。

??未來(lái)，單項(xiàng)目去化效率將成為房企重點(diǎn)考慮的問題，這要求投資前期的去化評(píng)估、產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)的適銷性、產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度、營(yíng)銷水平等一系列環(huán)節(jié)的配合。尤其是營(yíng)銷上，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將白熱化，對(duì)于房企在營(yíng)銷模式、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷人員配置上都將帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。

??值得注意的是，從目前管控邏輯來(lái)看，投資端、融資端和銷售端已實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，也就意味企業(yè)在管理過程中將加速投融銷一體化機(jī)制創(chuàng)新，以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??從投融銷一體化管理路徑來(lái)看，主要有兩大類。一是銷售目標(biāo)管理，從銷售目標(biāo)出發(fā)，通過以“以銷定投”，測(cè)算當(dāng)年的投資需求與限度，再結(jié)合財(cái)務(wù)狀況推算出自有資金和融資需求，形成最終決策；二是財(cái)務(wù)目標(biāo)管理，從融資杠桿目標(biāo)出發(fā)，測(cè)算企業(yè)可支配能力，再制定投資目標(biāo)，最后確認(rèn)銷售目標(biāo)是否匹配。

??03

??房企需探索多元化拿地方式

??對(duì)于房企來(lái)說，對(duì)現(xiàn)有存貨進(jìn)行清查盤點(diǎn)是當(dāng)下首要任務(wù)，存貨是未來(lái)銷售的支撐，同時(shí)也是新增投資、補(bǔ)充貨源的根據(jù)，企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)劃，積極做好投資調(diào)整。

??如今，土地儲(chǔ)備價(jià)值在房企核心競(jìng)爭(zhēng)力中地位不斷提升，優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備豐富的房企新投資需求和期限內(nèi)去化壓力都相對(duì)較小一些，利好于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。如合生創(chuàng)展、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等投資積累都較為豐富，且布局區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，去化預(yù)期也較好。

??值得注意的是，買地金額不得超年度銷售額40%的限制包括公開市場(chǎng)拿地，還包括收并購(gòu)方式獲取土地的支出。上述被限制的內(nèi)容是房企主流的兩大拿地方式。

??未來(lái)在投資上，房企仍要繼續(xù)探索多元化拿地方式，補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地等方式或成為房企拓展的主流方向，一些具備經(jīng)驗(yàn)、渠道先行優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將從中受益。

??隨著行業(yè)杠桿紅利的消失，土地儲(chǔ)備價(jià)