[克而瑞]庫(kù)調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市（七十三）：無(wú)錫宜興篇

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

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??宜興市為無(wú)錫市代管縣級(jí)市，2020年年中開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱程度令人乍舌:

??1) 土地市場(chǎng)，建發(fā)“梅林A03”地塊地價(jià)超過(guò)19500元/平方米，追平無(wú)錫市單價(jià)地王紀(jì)錄；

??2) 新房市場(chǎng)，到2021年5月，宜興市區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比漲幅達(dá)57%。

??GDP不及江陰市的宜興市，近一年來(lái)樓地市“追趕無(wú)錫，超越江陰”表現(xiàn)的促成原因，除卻其“三山二水五分田”土地資源稀缺所導(dǎo)致的地王頻出和住宅供應(yīng)稀缺外，我們認(rèn)為“市貧民富”下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的巨變?nèi)狈?yīng)對(duì)儲(chǔ)備措施也是重要原因。結(jié)合實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，我們認(rèn)為短期及中期宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下隱患：

??1) 地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)高，觸發(fā)市縣聯(lián)動(dòng)，后續(xù)政策調(diào)控將收緊；2) 二手房市場(chǎng)冷淡，改善換房客資金難以周轉(zhuǎn)；

??3) 工薪收入尚不足，房?jī)r(jià)過(guò)高剛需客難以支付；

??4) 輿情過(guò)熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。

??當(dāng)前樓地市熱點(diǎn)主要集中在宜興市區(qū)，即宜城街道、新街街道、新莊街道、屺亭街道。下文將以宜興市區(qū)和宜興全市作為區(qū)分。

??梅林土拍引動(dòng)看漲預(yù)期：龍信地價(jià)首破萬(wàn)

??建發(fā)1.95萬(wàn)/㎡平無(wú)錫單價(jià)紀(jì)錄

??“地市帶動(dòng)樓市”，地王出讓拔高樓市預(yù)期。2020年5月龍信競(jìng)得宜地16號(hào)-龍信·御瀾氿溪地塊，成交樓板價(jià)首次破萬(wàn)，拉動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期。后續(xù)大家、中超和華晟新力聯(lián)合體相繼購(gòu)置4宗城東宅地，成交樓板價(jià)超過(guò)8000元/平方米，將市場(chǎng)熱度由梅林板塊向城東（宜城街道和新莊街道）擴(kuò)散。隨后國(guó)銳大家聯(lián)合體競(jìng)得宜地49號(hào)-國(guó)銳大家·氿瓏雲(yún)起地塊，將新街街道地價(jià)也推升破萬(wàn)。

??本輪土拍高點(diǎn)在于建發(fā)競(jìng)得的“梅林A03地塊”。本宗地塊不僅最終成交樓板價(jià)達(dá)19518元/平方米，與當(dāng)前無(wú)錫市單價(jià)地王紀(jì)錄持平，觸及土拍隱形地價(jià)控制線，而且其出讓底價(jià)樓板價(jià)達(dá)11763元/平方米，高于此前最高成交單價(jià)，破萬(wàn)的底價(jià)更是給予樓市強(qiáng)預(yù)期，將市場(chǎng)情緒推至高點(diǎn)。

??市區(qū)新房房?jī)r(jià)同比漲57%

??新項(xiàng)目即開(kāi)即售罄引爆“跟風(fēng)買房”潮

??概括而言，地價(jià)破萬(wàn)極大鼓動(dòng)購(gòu)房情緒，顯著體現(xiàn)在市區(qū)房?jī)r(jià)的大幅驟增。依實(shí)際調(diào)研情況而言，非核心板塊在售項(xiàng)目售價(jià)普遍近半年漲幅20%。位于城西的海倫堡·天樾庭尾盤售價(jià)1.33萬(wàn)元/平方米，而周邊競(jìng)品常工·世紀(jì)學(xué)府加推售價(jià)已升至1.6萬(wàn)元/平方米。位于城東經(jīng)開(kāi)區(qū)的港龍·湖光瓏樾首開(kāi)高層毛坯均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，最近一次加推均價(jià)升至1.55萬(wàn)元/平方米。

??2020年中以前,宜興市區(qū)與全市房?jī)r(jià)走勢(shì)大體相當(dāng)，依實(shí)際調(diào)研情況而言年房?jī)r(jià)漲幅僅200元/平方米左右。隨著2020年5月龍信地王單價(jià)過(guò)萬(wàn)元，市區(qū)房?jī)r(jià)顯著上揚(yáng)，2020年9月起較全市房?jī)r(jià)價(jià)差超過(guò)2000元/平方米，至2021年5月升至1.9萬(wàn)元/平方米，同比漲幅達(dá)57%。

??與之對(duì)應(yīng)的，房?jī)r(jià)快速上漲引發(fā)購(gòu)房情緒高漲，首開(kāi)、加推樓盤即開(kāi)即罄。在售項(xiàng)目如港龍·湖光瓏樾由首開(kāi)去化70%變?yōu)榧油剖垠?。核心區(qū)域的新開(kāi)樓盤，如金科敏捷氿著、弘陽(yáng)力高時(shí)光氿樾等更是于開(kāi)盤前即落位完畢。

??“即開(kāi)即罄”入市房源快速去化，無(wú)房可買下引發(fā)購(gòu)房者跟風(fēng)買房。一方面無(wú)限購(gòu)下投資性購(gòu)房者普遍多項(xiàng)目、多套數(shù)認(rèn)籌。另一方面剛需性購(gòu)房者恐慌入市，經(jīng)開(kāi)區(qū)、團(tuán)氿等板塊銷售表現(xiàn)由冷轉(zhuǎn)熱，在售項(xiàng)目月均流速超過(guò)100套。

??民富基礎(chǔ)深厚

??2020年后購(gòu)房情緒高漲

??越貴越大面積越熱銷

??2020年宜興市GDP達(dá)1832億元，雖不及江陰市，但總量仍居于全國(guó)“百?gòu)?qiáng)縣”前十位。線纜、環(huán)保、紫砂產(chǎn)業(yè)，加上以前的化工、礦山等等，誕生了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的私企業(yè)主、供銷員、個(gè)體戶，居民長(zhǎng)期積累的大量金錢和財(cái)富基礎(chǔ)，本輪樓市下置業(yè)的主要支撐。

??追漲的投資性下置業(yè)特點(diǎn)鮮明：越貴越大產(chǎn)品越優(yōu)翹。據(jù)實(shí)際調(diào)研來(lái)看，由于宜興是無(wú)錫的代管“飛地”，購(gòu)房者已本地為主，城東東氿區(qū)域更是全宜興置業(yè)焦點(diǎn)。近一年內(nèi)由于房?jī)r(jià)激增，在“追漲”心理下改善投資性購(gòu)房者更熱衷于能夠獲取更多回報(bào)的高總價(jià)產(chǎn)品，因此如龍信·御瀾氿溪、春曉江南花園、碧桂園鳳鳴府等單價(jià)高、戶型面積大的產(chǎn)品極為優(yōu)翹。尤以疊墅類產(chǎn)品為最，提前落位、內(nèi)定客戶等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

??另外值得一提的是，宜興購(gòu)房者在置業(yè)選擇上有三點(diǎn)偏好：一是有較強(qiáng)地域性，隨著宜興城市發(fā)展重心東移，置業(yè)首選由新街街道向宜城街道，由團(tuán)氿向東氿轉(zhuǎn)移。如恒大與金科兩項(xiàng)目一河之隔，但首開(kāi)均價(jià)價(jià)差達(dá)3000元/平方米。二是偏好高首付，剛需購(gòu)房者收入較低對(duì)月供有較大壓力，故首付比例普遍較高；改善及投資客戶有較多流動(dòng)資金，也偏好于高首付甚至全款。三是偏好毛坯，宜興要求新建樓盤中精裝房需占五成以上比重，購(gòu)房者對(duì)房企精裝標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可，更偏愛(ài)毛坯交付。如萬(wàn)科翡翠天元項(xiàng)目在交付后協(xié)助業(yè)主拆除自帶精裝。

??地市缺乏管控

??“高價(jià)小地”、底價(jià)節(jié)節(jié)升助推地價(jià)房?jī)r(jià)高增

??正如上文所說(shuō)，本輪宜興房地產(chǎn)“大?！笔且虻厥卸?。具體分析而言地市因素可概括為兩點(diǎn)：“高價(jià)小地”的供地方式、出讓底價(jià)節(jié)節(jié)升的出讓方式。內(nèi)在根本則是在于土拍政策不加限制。

??“高價(jià)小地”的供地方式，2018年起至今，宜興市區(qū)共計(jì)供應(yīng)宅地36宗，其中八成以上宅地總建面積低于10萬(wàn)平方米，是為“小地”。因此品牌房企進(jìn)入宜城拿地實(shí)際成本較低，除建發(fā)、龍信、君悅競(jìng)得的部分宅地外，多數(shù)土地成交總價(jià)均在10億元以內(nèi)。因此房企通過(guò)合作可競(jìng)得低總價(jià)、高單價(jià)地塊。且由于規(guī)劃容積率普遍低于2.2，因此便于房企打造高價(jià)項(xiàng)目借以“高單價(jià)噱頭”引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向上。

??出讓底價(jià)節(jié)節(jié)升的出讓方式，2020年疫后宜興市區(qū)土拍明顯加速，全年共計(jì)成交17宗宅地，超過(guò)2018年和2019年之和。同時(shí)值得注意的是，出讓底價(jià)由4781元/平方米（華晟新力·氿悅湖山地塊）節(jié)節(jié)升至6500元/平方米（國(guó)銳大家·氿瓏云起地塊），漲幅達(dá)27%。

??更有甚者，2021年5月出讓的建發(fā)“梅林A03地塊”出讓底價(jià)破萬(wàn)達(dá)11762元/平方米，較2020年底國(guó)銳大家氿瓏云起地塊漲幅達(dá)81%，較上一宗梅林板塊宅地（龍信·御瀾氿溪）漲幅也達(dá)66%。

??總而言之，快速上升的底價(jià)無(wú)疑是地價(jià)屢創(chuàng)新高的重要推手，同時(shí)也給予公眾更強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。同時(shí)，“高價(jià)小地”的供應(yīng)方式也給予了房企更強(qiáng)的入市活力。

??政策寬松、監(jiān)管真空

??地方又對(duì)突變的市場(chǎng)缺乏相應(yīng)儲(chǔ)備措施

??相比于無(wú)錫市市區(qū)既限購(gòu)又限售的調(diào)控力度，宜興對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏必要的監(jiān)管。

??政策調(diào)控方面，無(wú)限購(gòu)限售也無(wú)明確限價(jià)措施，對(duì)學(xué)區(qū)房等二手房熱點(diǎn)問(wèn)題也缺乏遏制措施。市場(chǎng)監(jiān)管方面，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等一類信貸端監(jiān)管實(shí)施效果不佳，購(gòu)房者在交房后可對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押籌資。

??值得注意的是，6月10日無(wú)錫市前往江陰、宜興指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和穩(wěn)定工作，指出要盡快完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，做好調(diào)控政策儲(chǔ)備，與市區(qū)同步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

??作為回應(yīng)宜興出臺(tái)了“限價(jià)競(jìng)配建”的土拍新規(guī)，但從首例適用地塊和后續(xù)落地情況來(lái)看仍缺乏調(diào)控決心。6月17日宜興掛牌宜經(jīng)掛[2021]10號(hào)地塊，首次采用到達(dá)最高限價(jià)后競(jìng)?cè)瞬排浣ǚ康某鲎尫绞?。但一方面地塊位于和橋鎮(zhèn)并非當(dāng)前熱點(diǎn)板塊，另一方面最高限價(jià)3879元/平方米已接近區(qū)域最高地價(jià)記錄，結(jié)合二者來(lái)看限價(jià)地的掛牌不免有“試水”意味。同時(shí)，后續(xù)掛牌的另外2宗涉宅地仍沿用“價(jià)高者得”的土拍舊規(guī)。由此可見(jiàn)座談后調(diào)控政策仍缺乏嚴(yán)格落地的決心。

??新房供應(yīng)不足

??2019年起全市消化周期低于1年

??2021年市區(qū)接近無(wú)房可買

??作為補(bǔ)充，宜興新房存在的長(zhǎng)期供應(yīng)不足現(xiàn)象也是本輪樓市高熱行情的背景基礎(chǔ)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年以后宜興全市消化周期長(zhǎng)期低于1年，尤其是宜興市區(qū)消化周期低于6個(gè)月。2020年二季度起隨著地市帶動(dòng)樓市成交激增，市區(qū)可售房源快速清零。一方面供不應(yīng)求加劇購(gòu)房者恐慌購(gòu)房心理，另一方面新入市樓盤即開(kāi)即罄也使得近一年宜興市區(qū)接近無(wú)房可買。

??從實(shí)際調(diào)研來(lái)看與數(shù)據(jù)基本相符。城西團(tuán)氿當(dāng)前在售項(xiàng)目普遍尾盤，坦言市場(chǎng)“無(wú)庫(kù)存”；城東港龍·湖光瓏樾也正是由于是經(jīng)開(kāi)板塊僅存在售項(xiàng)目而熱銷。

??展望：市場(chǎng)量?jī)r(jià)即將見(jiàn)頂

??三大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：調(diào)控、購(gòu)買力、基建

??綜合上文關(guān)于宜興當(dāng)前地市樓市熱象以及成因，結(jié)合近期政策環(huán)境變化，短期及中期宜興房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下隱患：

??地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)高，觸發(fā)市縣聯(lián)動(dòng)，后續(xù)政策調(diào)控將收緊。如上文所述，宜興地價(jià)已平無(wú)錫市區(qū)，房?jī)r(jià)一年內(nèi)同比漲幅超50%。6月10日座談會(huì)上已提出要加強(qiáng)市縣聯(lián)動(dòng)，形成調(diào)控合力。后續(xù)調(diào)控大概率將在信貸、限售以及遏制學(xué)區(qū)房炒作等方面加強(qiáng)對(duì)“房住不炒”目標(biāo)的落實(shí)。

??二手房市場(chǎng)冷淡，改善換房客資金難以周轉(zhuǎn)。二手房成交熱度遠(yuǎn)不及新房，成交周期普遍長(zhǎng)達(dá)半年以上。一方面新房投資既得利益者資金變現(xiàn)通道不暢；另一方面改善客由于換房難度高、時(shí)間長(zhǎng)，資金難以周轉(zhuǎn)下購(gòu)買力受到限制。二者因素下在中長(zhǎng)期宜興新房市場(chǎng)也將迎來(lái)購(gòu)買力的瓶頸。

??工薪收入尚不足，房?jī)r(jià)過(guò)高剛需客難以支付。宜興房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)輪番上漲也已逼近無(wú)錫全市均價(jià)，其中城東區(qū)域均價(jià)更是已超過(guò)與宜興接壤的濱湖區(qū)胡埭鎮(zhèn)。本地憑借工薪的剛需客購(gòu)買力已出現(xiàn)瓶頸，無(wú)法“置換買房”的剛需客正逐漸向芳橋街道、屺亭街道甚至更遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)外溢。

??輿情過(guò)熱，投資情緒掩蓋自住剛需，基建配套難撐居住需要。當(dāng)下輿情高熱，炒作投資掩蓋了自住剛需。熱市下需要看到的是當(dāng)前宜興城市基建和配套尚不足以支撐居住需要，如梅林板塊、經(jīng)開(kāi)板塊等。當(dāng)前大熱板塊后續(xù)或?qū)⒊霈F(xiàn)入住率低等問(wèn)題。

??總而言之，對(duì)于以本地購(gòu)房者為主的縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，宜興樓市地市已明顯過(guò)熱。民富基礎(chǔ)豐厚終有限度，剛需及改善客群購(gòu)買力都有見(jiàn)頂風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)市場(chǎng)量?jī)r(jià)將“無(wú)根可依”。

??我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)盡快落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主體責(zé)任，拿出必要的監(jiān)管決心。嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸款，防止借機(jī)對(duì)一手房和二手房的炒作，增加對(duì)地對(duì)房供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，切實(shí)出臺(tái)相關(guān)政策遏制地市樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)等。

??典型項(xiàng)目一：金科·氿璋

??地理位置：新莊街道宜官路與范蠡大道交匯處

??首開(kāi)售價(jià)：備案均價(jià)18500元/平方米

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于新莊街道，屬于東氿新城2.0規(guī)劃內(nèi)，當(dāng)前東氿新城1.0內(nèi)已無(wú)在售房源。項(xiàng)目南側(cè)華晟新力·氿悅湖山即將開(kāi)盤的疊加和洋房產(chǎn)品定價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，與本項(xiàng)目相比存在一定倒掛。且由于即將開(kāi)盤的中超項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)期定價(jià)將突破3萬(wàn)元/平方米。

??因此在房?jī)r(jià)預(yù)期下本項(xiàng)目主打改善型產(chǎn)品，主力戶型為102-140平方米。購(gòu)房者以改善投資為主，以低首付為主，但多半客戶會(huì)于次年將貸款結(jié)清。區(qū)域內(nèi)在售及待售產(chǎn)品以大面積為主流，購(gòu)置東氿新城板塊內(nèi)住宅附帶一定圈層價(jià)值。

??購(gòu)房者主要來(lái)自于市區(qū)以及丁蜀、周鐵等私營(yíng)業(yè)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總價(jià)天花板為200萬(wàn)左右，本項(xiàng)目140平方米產(chǎn)品有一定去化壓力，主要體現(xiàn)在月供壓力。

??當(dāng)前項(xiàng)目尚在驗(yàn)資認(rèn)籌中，102平方米及122平方米產(chǎn)品已基本落位完畢。

??地理位置：屺亭街道經(jīng)開(kāi)區(qū)

??建筑面積：18.8平方米

??上次加推售價(jià)：備案均價(jià)15500元/平方米  

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于屺亭街道經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊，位于東氿新城北部。該板塊此前項(xiàng)目扎堆，貨量充足。在2018年-2020年?yáng)|氿新城板塊房?jī)r(jià)攀升時(shí)，經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊房?jī)r(jià)處于橫盤狀態(tài)。

??后來(lái)隨著地王頻頻刷新地價(jià)，帶動(dòng)剛需購(gòu)房者外溢對(duì)板塊內(nèi)房源充分消化，板塊銷售表現(xiàn)出現(xiàn)回升，在售項(xiàng)目由需要分銷導(dǎo)客變?yōu)榧油迫展狻?/p>

??本項(xiàng)目于2020年8月首開(kāi)，首開(kāi)均價(jià)洋房1.4萬(wàn)元/平方米，高層毛坯1.3萬(wàn)元/平方米，至最近一次加推銷售均價(jià)累計(jì)上漲2000元/平方米。由于正值市場(chǎng)上升期，且周邊競(jìng)品項(xiàng)目貨量較少。首開(kāi)去化達(dá)70%，后加推越開(kāi)越火，至2021年最近一次加推實(shí)現(xiàn)即開(kāi)即罄。

??本項(xiàng)目購(gòu)房者由城區(qū)東氿板塊外溢和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶組成，剛需購(gòu)房者居多，主力戶型為99-109小面積產(chǎn)品。              

??地理位置：新街街道團(tuán)氿板塊疊翠路與巷頭西路交匯處 

??上次加推售價(jià)：備案均價(jià)14500元/平方米  

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于新街街道，屬于城西團(tuán)氿板塊，是宜興老城區(qū)。由于宜興整體向東發(fā)展，城西老城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)低位，在售新房項(xiàng)目不多，板塊內(nèi)多為待拆遷的老舊二手房。

??本項(xiàng)目主打剛需，共3棟體量較小，1棟高層2棟洋房，主力戶型為99-109平方米3房和120-125平方米4房。購(gòu)房者以東氿外溢以及來(lái)自徐舍鎮(zhèn)、張渚鎮(zhèn)等剛需購(gòu)房者。

??項(xiàng)目于2020年7月首開(kāi)，售價(jià)洋房毛坯1.4萬(wàn)元/平方米，首開(kāi)去化7成。2020年9月加推精裝高層房源，戶型99-109平方米，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)150萬(wàn)元左右。由于項(xiàng)目房源較少，后續(xù)持銷下至2021年5月已售至尾盤。