公司 2021-09-07 09:58:38 來源:東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊
??在行業(yè)比拼耐力的關(guān)鍵階段,手握現(xiàn)金又拿地保守的中海地產(chǎn),成為資本市場選中的防御性標(biāo)的。
??截至8月底,中國海外發(fā)展(00688.hk)股價(jià)徘徊于18港元一線,市值約2000億港元,是近兩年來資本市場上跌幅較小的房地產(chǎn)股票之一。其較低的負(fù)債、充裕的現(xiàn)金,讓市場投資者將其視為防御性投資標(biāo)的。
??變化
??“變不是最重要的,變化的趨勢或趨勢的變化是最重要的,趨勢的變化讓人發(fā)現(xiàn)看得見的未來”。中海地產(chǎn)董事長顏建國在2021年中期財(cái)報(bào)中,引用管理學(xué)家彼得德魯克的名言如是道。
??在這一份后疫情時(shí)代的中期財(cái)報(bào)中,《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到,中國海外發(fā)展有限公司(下稱“中?!保┙怀隽瞬凰椎呢?cái)報(bào):中海實(shí)現(xiàn)合同銷售額約2072.1億元,同比增長約20.5%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1078.8億元,同比增長約21.7%;毛利率為28.5%,較上年同期減少2.1個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤約207.8億元,同比增長1.2%;扣除稅后投資物業(yè)公允值變動收益的歸母凈利潤為192.3億元,同比上升10.9%。
??深究之下,頭頂“利潤王”的名頭,中海也正經(jīng)歷行業(yè)低潮,其業(yè)績趨于平庸。事實(shí)上,公司公布的核心凈利潤增長 11% 至 192 億元人民幣,但如果剔除 2021 年上半年 10 億元人民幣的匯兌收益,同時(shí)考慮2020 年上半年 5 億人民幣的匯兌損失,其核心凈利潤增長僅有 1.4%,在規(guī)模化增長的同時(shí),利潤增長趨于停滯。
??一葉知秋。在這個(gè)房住不炒,金融業(yè)縮減地產(chǎn)信貸規(guī)模的宏觀環(huán)境中,中海將如何獲得持續(xù)性的業(yè)績增長,是迫切需要回答的現(xiàn)實(shí)難題。
??謀定
??“沒有人能夠左右變化,惟有走在變化之前?!钡卖斂嗽凇秳?chuàng)新與企業(yè)家精神》如是寫道。
??值得注意的是,中海中期業(yè)績公告的主席報(bào)告書中給出了未來路徑的判斷:看得見的未來,正在變得越來越清晰:行業(yè)洗牌期加速到來,政策與市場將給予財(cái)務(wù)健康、遵循商業(yè)邏輯的企業(yè)更大的發(fā)展空間。與此同時(shí),該報(bào)告還預(yù)計(jì),房地產(chǎn)金融將繼續(xù)收緊,下半年商品房銷售增速走低,全年銷售保持平穩(wěn)增長。
??換句話說,中海在戰(zhàn)略上,正在等待高負(fù)債企業(yè)的市場出清。這是一個(gè)殘酷的行業(yè)現(xiàn)實(shí),終將有一批高負(fù)債房企,將被擠出房地產(chǎn)市場。而這些被擠出者的市場份額,將會被幸存者分享。
??中海確有這樣的底氣。截至2021年上半年,中海三條紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo),凈負(fù)債比率、資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短期債比維持在 32.5%、53.4%和 2.6 倍,中海財(cái)務(wù)狀況相對穩(wěn)健。其中最為重要的是,2021年中海持有現(xiàn)金達(dá)1174.27億元,較年初上升了6.3%;現(xiàn)金短債比2.6、長短期債務(wù)比4.0;與此同時(shí),2021年上半年,公司平均融資成本僅 3.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一眾中小房企以及頭部民營房企?!稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》的觀點(diǎn)是,在行業(yè)系統(tǒng)性下滑的利潤率面前,還沒拿地開發(fā),這些資金成本極低的房企就已贏了一個(gè)身位。
??隱憂
??但手握好牌的中海地產(chǎn),也同樣有隱憂。
??近年來,中海頻繁曝出業(yè)主維權(quán)事件。最新的案例是北京市石景山區(qū)中海寰宇天下二期等被曝出業(yè)主維權(quán)事件,主要原因是房屋質(zhì)量問題。按業(yè)內(nèi)規(guī)律,多地項(xiàng)目被曝出的質(zhì)量問題,大多起因于強(qiáng)力的成本管控所致。這對一個(gè)500強(qiáng)建筑央企的子公司而言,令人唏噓。正所謂“一分錢一分貨”,如何在成本與質(zhì)量中取得均衡,是一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題。
??另外一個(gè)隱憂仍在于行業(yè)利潤趨勢性下滑。中海地產(chǎn)仍將不可避免行業(yè)趨勢利潤下滑的風(fēng)險(xiǎn),如同財(cái)報(bào)所披露的那樣,中海地產(chǎn)今年上半年凈利潤率19.3%,同比下降3.9%。中海地產(chǎn)高管也在業(yè)績發(fā)布會上研判,行業(yè)利潤率的下降,會逐漸趨于社會平均利潤率。這也意味著,中海地產(chǎn)要維持利潤的持續(xù)增長,需要更大的業(yè)績規(guī)模。
??在一個(gè)市場規(guī)模已經(jīng)見頂,蛋糕不再做大的時(shí)代,搶占地產(chǎn)業(yè)出局者、甚至局中資金緊崩者的市場份額,這需要果斷甚至某些時(shí)點(diǎn)上的略顯激進(jìn)。而在近些年的拿地策略中,中海又是一家拿地保守的公司,如何在其中取得均衡,將會是一個(gè)不容輕視的策略挑戰(zhàn)。
??換句話說,作為一家上市公司,在行業(yè)下滑的時(shí)候,要有較好的防御性;而一旦未來市場向好,同樣需要適時(shí)的進(jìn)攻性。這將是衡量中海地產(chǎn),能否真正成為一家優(yōu)秀公司的關(guān)鍵。
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:914403006188329255 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:2000000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 711 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 950
中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91100000100005204H 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1049000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 173 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 241
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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