投資持續(xù)分化,下半年中小房企拿地更“難”

公司 2021-09-22 14:13:49 來源:丁祖昱評樓市

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??在40%投銷比限制下,部分高投資、高增長房企規(guī)模發(fā)展受到挑戰(zhàn),房企經營模式也開始向著“以銷定投”模式轉變。

??據CRIC發(fā)布的《2021年1-6月中國房地產企業(yè)新增貨值百強排行榜》顯示,上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3,上市房企上半年拿地銷售比達到0.34,高出行業(yè)平均水平,但仍低于監(jiān)管要求的0.4,企業(yè)投資積極性維持在相對理性的區(qū)間。

??近期,上市房企陸續(xù)召開半年業(yè)績發(fā)布會,從中期業(yè)績會的表態(tài)來看,不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態(tài)度進一步出現分化。

??整體而言,在雙集中供地的驅使下,土地資源愈發(fā)向規(guī)模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下,未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

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??上市房企平均拿地銷售比0.34

??在雙集中供地影響下,上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3,拿地銷售比超過0.4的房企占24%,主要以規(guī)模較大的國企、央企和區(qū)域深耕型的規(guī)模房企為主。

??雖然整體表現平穩(wěn),但不同房企之間的拿地態(tài)度差異顯著:

??結合拿地銷售比與投資金額來看,拿地銷售比高、投資積極性較強的房企以規(guī)模房企為主, 反之,上市房企中,部分中小房企上半年投資幾乎停滯,拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土儲金額超過200億元,其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元,持續(xù)沒有土儲入賬,未來可能面臨業(yè)務收縮的風險;

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??長三角競爭仍最激烈

??從上半年上市房企新增土儲的分布來看,長三角區(qū)域仍看高一線且競爭激烈。

??不僅本土區(qū)域深耕型房企保持高比例拿地,外來房企也進一步加強在長三角的投資力度。

??此外,部分房企也在“城市群”發(fā)展大背景下,逐步優(yōu)化和調整自身的土地結構。中西部取代珠三角,成為房企重倉的第二大區(qū)域。

??一方面中西部的大量省會城市仍有一定的購買力,且城市未來發(fā)展?jié)摿Σ坏停涣硪环矫嬷形鞑砍鞘械耐恋叵噍^珠三角而言價格較低,房企投資壓力更小,且供地量充足,房企選擇更廣。

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??部分房企需警惕未來利潤率下降

??在目前的行業(yè)環(huán)境下,房企盈利難度日益提升成為不爭的事實,從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看,整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下,盡管仍保持一定安全性之下,但利潤空間持續(xù)被壓縮。

??從售價和土地成本來看,區(qū)域深耕型的房企優(yōu)勢尤為明顯,另一類控成本表現優(yōu)秀的企業(yè)則主要是通過舊改等拿地方式降低成本,如合景泰富以舊改作為主要項目,雖然上半年拿地總量不多,但平均土地成本僅有2549元/平方米,與近2萬元的銷售單價相比,中間有較大的利潤空間。

??但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上,未來需要警惕利潤率的走低。

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??單項目去化效率將成房企重點

??從政策的目的來看,投資端與銷售端聯動管控,最終目標是要落到企業(yè)經營方式轉變上。以往房企追求囤地升值或高周轉,大都“投資先行”,這也是造成集中供地下“搶地潮”的主要原因之一。投銷比限制下,驅動房企經營向“以銷定投”模式轉變,發(fā)展節(jié)奏由“快”轉向“穩(wěn)”。

??從企業(yè)經營角度來看,充裕的貨值是業(yè)績實現的重要保障,“以銷定投”模式下,房企通過大量增加貨量、擴大供應來實現業(yè)績增長的路徑在一定程度被限制。

??按照以往經驗,依照業(yè)績目標與貨源準備,房企一般對項目整體去化有心理預期。2020年房企實際去化率(全年銷售額/全年可售貨值)大多集中在50%-70%區(qū)間內。從今年房企業(yè)績目標制定與貨源準備來看,盡管不少房企放緩了業(yè)績目標增長,但貨值準備充足,可售貨值約是銷售目標的1.5倍左右,預期去化率集中在60%-70%之間,大多企業(yè)在可售貨值保障下,完成目標的去化壓力都并不大。投銷比限制下,企業(yè)新增貨源或受到影響,項目的去化效率將迎來考驗。

??未來,單項目去化效率將成為房企重點考慮的問題,這要求投資前期的去化評估、產品定位與設計的適銷性、產品的市場接受度、營銷水平等一系列環(huán)節(jié)的配合。尤其是營銷上,未來競爭將白熱化,對于房企在營銷模式、營銷策略、營銷人員配置上都將帶來更大的挑戰(zhàn)。

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??七成房企表態(tài)下半年謹慎投資

??在公開業(yè)績發(fā)布會的40余家房企中,有不少也公開了下半年的市場預期及投資策略,近3成左右呈現較為積極的投資態(tài)度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規(guī)則調整給企業(yè)帶來了一定的正面情緒。部分企業(yè)認為這樣的調整將帶來一定的投資窗口期,且溢價率受到控制,拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關注下半年土地市場的機會,認為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3,為下半年預留了較多的投資額度,因此更有積極參拍的底氣。

??但多數房企仍表示下半年將保持謹慎的投資態(tài)度,主要在于控制投資金額與銷售金額的比例,以銷定投,下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經積極拿地的房企,由于上半年拿地銷售比已經高于0.4,將在下半年收緊投資,以保證全年拿地銷售比低于0.4;榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內,放棄規(guī)模,審慎投資。

??從投資策略來看,下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”三大關鍵詞。

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??整體來看,上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業(yè)平均水平,但內部也存在明顯差異:部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下,積極補貨,尤其以規(guī)模房企拿地積極性高、拿地規(guī)模更大;反之一些中小規(guī)模房企不但投資規(guī)模小,且拿地銷售比也更低,行業(yè)整體投資態(tài)度兩極分化明顯。

??對于下半年的投資預期,仍然以謹慎為主,在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下,房企首要工作仍是促進銷售、回款,既為自身爭取到了更大的拿地空間,也提升了財務穩(wěn)健性。對于現階段房企投資來說,“安全”、“穩(wěn)健”成為最重要關鍵詞。

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中國城市住房價格288指數

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