海倫堡等多家房企評(píng)級(jí)遭遇下調(diào) 房企亟待政策“暖風(fēng)”

公司劉偉 2021-10-08 08:58:30 來(lái)源:中房報(bào)

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??9月以來(lái),國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了多家地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)級(jí)別及評(píng)級(jí)展望。

??9月28日,穆迪維持海倫堡中國(guó)控股有限公司(下稱“海倫堡中國(guó)”)的“B2”企業(yè)家族評(píng)級(jí)和“B3”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí),并將評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

??穆迪預(yù)計(jì),在目前國(guó)內(nèi)融資趨緊的情況下,鑒于海倫堡中國(guó)地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金回收周期較長(zhǎng),其流動(dòng)性緩沖將會(huì)減弱。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),近期,除海倫堡中國(guó)外,建業(yè)地產(chǎn)、花樣年、鑫苑置業(yè)、銀城國(guó)際也紛紛被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。

??住房金融研究高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌在受訪時(shí)稱,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)只是表象,當(dāng)前的實(shí)質(zhì)的問(wèn)題是,不少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷積累的的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始凸顯。比如上述海倫堡中國(guó)就被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)指出流動(dòng)性和信貸指標(biāo)的減弱。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示,今年8月,房企在海內(nèi)外總計(jì)發(fā)行債券同比下跌超過(guò)五成,總體表現(xiàn)不容樂(lè)觀。房企遭遇評(píng)級(jí)扎堆下調(diào)是否加深這一表現(xiàn),還有待進(jìn)一步觀察。

??━━━━房企評(píng)級(jí)扎堆下調(diào)

??對(duì)于海倫堡評(píng)級(jí)展望的下調(diào),穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Celine Yang表示:“在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境中,負(fù)面展望反映了我們對(duì)海倫堡中國(guó)的流動(dòng)性緩沖和信貸指標(biāo)減弱的預(yù)期?!?/p>

??該評(píng)級(jí)的限制因素包括:在盈利能力減弱的情況下,公司的利息覆蓋率適中;融資渠道有限,且信托貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口較高。當(dāng)前評(píng)級(jí)還考慮到海倫堡中國(guó)作為一家私營(yíng)公司,企業(yè)透明度與上市公司相比較低,治理結(jié)構(gòu)不夠完善。

??除了海倫堡中國(guó)外,穆迪也將新力控股集團(tuán)家族評(píng)級(jí)下調(diào)至Caa2,并列入進(jìn)一步下調(diào)的觀察名單。

??穆迪預(yù)計(jì),評(píng)級(jí)下調(diào)反映鑒于公司融資渠道迅速惡化,且未來(lái)6-12個(gè)月有境外債務(wù)到期,新力控股流動(dòng)性狀況顯著惡化,有可能導(dǎo)致公司償債,包括將于2021年10月到期的2.46億美元債券的償付出現(xiàn)違約。

??據(jù)記者統(tǒng)計(jì),近日,除海倫堡中國(guó)、新力控股集團(tuán)外,建業(yè)地產(chǎn)、花樣年、鑫苑置業(yè)、銀城國(guó)際也被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)扎堆下調(diào)評(píng)級(jí)。

??此外,截至9月14日,共有5家房企被兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或展望。在涉及評(píng)級(jí)下調(diào)時(shí),評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)更多是考慮到房企未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)巨額債務(wù)到期、再融資渠道受阻,或者甚至有違約風(fēng)險(xiǎn)。

??其中,中國(guó)恒大是唯一一家同時(shí)被惠譽(yù)、穆迪兩大機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)的房企,且均為非首次下調(diào)。在最新評(píng)級(jí)中,中國(guó)恒大被惠譽(yù)從B+級(jí)降至CC級(jí),穆迪在將其從B1級(jí)下調(diào)至Ca級(jí)時(shí),仍舊維持其“負(fù)面”展望。

??此外,富力地產(chǎn)、中國(guó)奧園、榮盛發(fā)展等幾家房企也被下調(diào)展望至“負(fù)面”。億翰智庫(kù)認(rèn)為,展望的下調(diào),通常意味著企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)或經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有所惡化或有惡化的預(yù)期,例如并表杠桿率不斷上升,融資能力有所減弱,核心市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻等。

??克而瑞證券首席分析師孫楊對(duì)記者表示,對(duì)房企評(píng)級(jí)向下調(diào)整,意味著市場(chǎng)認(rèn)為企業(yè)的償債能力及風(fēng)險(xiǎn)變大。這也在一定程度上影響房企的進(jìn)一步融資。

??━━━━8月發(fā)債同比“腰斬”

??在不少房企評(píng)級(jí)下降的同時(shí),今年以來(lái)房企的融資也出現(xiàn)走低行情。

??今年以來(lái),自7月降準(zhǔn)落地后,市場(chǎng)資金充足,8月央行多次進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)操作,凈投放資金600億元,市場(chǎng)利率維持平穩(wěn)向下的趨勢(shì)。

??但從房企發(fā)債總量來(lái)看,8月同環(huán)比近乎“腰斬”。CAIC數(shù)據(jù)顯示,8月房企在海內(nèi)外總計(jì)發(fā)行債券537億元,環(huán)比跌40%,同比跌53%。其中,境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)459億元,環(huán)比下降27%,同比下降33%。海外債方面,降幅更為明顯,房企共發(fā)行海外債折合人民幣78億元,環(huán)比下超7成,同比下降更是超過(guò)了80%。

??與此同時(shí),下行趨勢(shì)持續(xù)至9月,CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至9月17日,9月房企境內(nèi)外發(fā)債總量434億元,同比下降21.5%,平均發(fā)行利率上升至5.1%??梢?jiàn)房企融資環(huán)境仍然不容樂(lè)觀。

??整體來(lái)看,2021年前8月,房地產(chǎn)融資主要集中在境內(nèi),境內(nèi)債券規(guī)模占比達(dá)到了70%,相比較2020年同期上升7個(gè)百分點(diǎn)。而境外發(fā)債累計(jì)約為2095億元,占比規(guī)模跌至30%。不過(guò),無(wú)論是境內(nèi)融資還是境外融資,均較2020年同期出現(xiàn)了下降,降幅分別為11%和37%。

??在總體發(fā)債規(guī)模下行的趨勢(shì)下,房地產(chǎn)債券違約頻率卻在增加。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2021年8月份,有16筆信用債出現(xiàn)違約,其中與地產(chǎn)相關(guān)的有7筆,占比過(guò)半,而債券違約類型主要為未能夠按時(shí)兌付本息。

??中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,目前信用債和信托成為了房企的融資主要方式。2021年8月份,房企信用債規(guī)模占比為40.6%,信托融資占比為42.6%,但兩者規(guī)模也均較去年同期下降超過(guò)30%。

??━━━━調(diào)控政策難言松動(dòng)

??今年以來(lái),在“三道紅線”、“兩個(gè)集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下,房地產(chǎn)企業(yè)不論是在融資端、土地端、銷售端的表現(xiàn),均出現(xiàn)下行的趨勢(shì)。在此背景下,央行開(kāi)始釋放穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。

??9月27日,央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱,央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)提出,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是2009年一季度以來(lái),房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會(huì)季度例會(huì)“點(diǎn)名”。

??9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金

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(2023-02)

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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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