公司克而瑞物管 2021-10-20 08:33:15 來源:丁祖昱評樓市
2020年新冠疫情的來襲,使得物管行業(yè)價值迅速釋放,短短兩年實現(xiàn)快速發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)節(jié)節(jié)走高。
??根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測,截止到2021年9月30日,物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)52家。遞表企業(yè)總數(shù)為26家,新增遞表企業(yè)2家。
??然而,自去年下半年以來資本市場急劇降溫,截止至2021年9月30日,恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.6%。52家上市物企股價下跌4.6%,非港股通上市物企下跌3.4%,18家港股通物企下跌5.4%。
??與此同時,上市物企公告收并購事項新增18起,交易金額135.11億元。在經(jīng)歷了資本市場的回調(diào)后,部分物業(yè)企業(yè)開始從尋求上市到收并購風(fēng)向轉(zhuǎn)換。
??01
??物業(yè)板塊兩次集中式回調(diào)
??在過去的一年,物業(yè)板塊出現(xiàn)了兩次集中式回調(diào)。第一次出現(xiàn)在今年年初,大部分物業(yè)股股價距離峰值幾近“攔腰斬”,除了修復(fù)過高的估值以外,受去年8月以來房地產(chǎn)調(diào)控“三道紅線”政策的波及,物業(yè)股一騎絕塵的上漲動力被壓制,尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發(fā),更加劇了股價的下行壓力。
??隨著3月左右物企財報的發(fā)布,物業(yè)股終于止跌回升,當(dāng)月物業(yè)板塊平均漲幅約5.3%,較前月增加2.9個百分點,也達到了2020年9月以來的漲幅峰值。
??第二次是在今年7月底,受國家對教育等民生行業(yè)的調(diào)控影響,資本市場整體避險情緒較高,包括龍頭物企在內(nèi)的幾乎所有物業(yè)股下跌,物業(yè)板塊在6月、7月、8月股價平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%,整體降至波谷。
??物業(yè)股兩次下探,一方面是修復(fù)過高的估值,包含仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等在內(nèi)的多家國際知名物業(yè)企業(yè)在經(jīng)歷百余年的發(fā)展之后,PE也大多穩(wěn)定在20-30,國內(nèi)此前動輒50,60倍的估值含有虛高的成分。
??另一方面物業(yè)管理行業(yè)多項規(guī)范性政策不斷出臺,以規(guī)范行業(yè)發(fā)展。政策初期難免會帶來一部分負面情緒,但長期來看,政策不是為了打壓物業(yè)管理行業(yè),長期來看有利于行業(yè)進一步規(guī)范發(fā)展,向良性競爭的成熟市場轉(zhuǎn)型。
??截至2021年9月,恒生指數(shù)下跌5.6%,滬深300下跌0.1%,恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.5%,均出現(xiàn)下降。同時,52家上市物企股價下跌4.6%,非港股通上市物企下跌3.4%, 18家港股通物企下跌5.4%。
表:2021年9月物業(yè)板塊資本市場表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源:克而瑞物管整理
??其中,本月股價漲幅前三的物企分別為第一服務(wù)控股、招商積余和融信服務(wù);跌幅最多的三家物企分別為時代鄰里、佳兆業(yè)美好和寶龍商業(yè)。
??年初至9月30日,股價漲幅前三的物企分別為和泓服務(wù)、中海物業(yè)和濱江服務(wù);跌幅最多的三家物企分別為卓越商企服務(wù)、時代鄰里和恒大物業(yè)。
表:物業(yè)企業(yè)資本市場表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源:克而瑞物管整理
??02
??部分企業(yè)開始回購股份
??在上市物企延續(xù)小幅下跌走勢的市場環(huán)境下,部分企業(yè)開始回購股份,包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活等。
??尤其是新城悅服務(wù),自7月6日開始,新城悅服務(wù)持續(xù)用“股份激勵計劃的受托人買入”和“公司回購”兩種方式從二級市場買入公司股份。其中,9月份回購次數(shù)16次,涉及金額6131.83萬港元。
表:新城悅服務(wù)回購股份情況
數(shù)據(jù)來源:克而瑞物管整理
??2021年9月9日融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布公告回購100萬股,回購價格每股17.24-17.58港元,涉資1747.94萬元;9月15日再次耗資4694.55萬港元回購300萬股,回購價格每股14.96-16.32港元。
??世茂服務(wù)則發(fā)布公告稱,公司于2021年9月16日購回但尚未注銷股份50萬股,已發(fā)行股份占有關(guān)股份發(fā)行前的現(xiàn)有已發(fā)行股份數(shù)目為0.0212%,每股價格最高為13.68港元,每股價格最低為13.4港元,付出總額為678.45萬港元。
??03
??物企從尋求上市到收并購風(fēng)向轉(zhuǎn)換
??在資本市場開始出現(xiàn)回調(diào)的過程中,市場頻發(fā)企業(yè)大宗收并購事件。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測,本月上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外公告收并購事項新增18起,交易金額135.11億元。
??提及收并購,今年首當(dāng)其沖的便是碧桂園服務(wù):2月25日,以48.47億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán),開創(chuàng)首例上市物企間的并購,48.47億元的價格也創(chuàng)下了彼時業(yè)內(nèi)的收購記錄。9月20日,碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱以不超過100億元收購富力物業(yè),9月28日,發(fā)布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂控股。
??相較于大開大合的碧桂園服務(wù),萬物云則是走上了平臺化轉(zhuǎn)型之路。別樣的合作模式也吸引了行業(yè)大量的目光。8月5日,陽光城公告稱,以陽光智博100%股權(quán)投資萬物云并換取其4.8%股權(quán)。此外,雙方保留合作身份進行資源互換,通過成立合資公司承接未來新增交付的項目。9月中旬,伯恩物業(yè)加盟萬物云。去年達成合作的萬盈服務(wù)也于中秋節(jié)前夜遞交了招股書。
表:近期物企收并購情況
圖:近一年物企收并購走勢
數(shù)據(jù)來源:克而瑞物管整理
??究其緣由,一方面是因為資本的介入加速了行業(yè)的整合,也擠壓了中小企業(yè)的生存空間,行業(yè)分化日益嚴重。另外一方面是因為港交所上市門檻的提高,使得未趕上之前風(fēng)口的企業(yè)處境尷尬。
??從規(guī)模上看,截至2021年年中,47家上市物企總在管面積達52.4億㎡,其中5家企業(yè)在管面積超3億㎡,16家企業(yè)在管面積超1億㎡,頭部企業(yè)與尾部企業(yè)在管規(guī)模差異高至378倍。
??從估值上看,規(guī)模與模式導(dǎo)致了上市物企的PE分化。在管面積1億㎡以上、1千萬至1億㎡、1千萬㎡以下企業(yè)的平均PE有較大分化,大規(guī)模企業(yè)估值表現(xiàn)顯著優(yōu)于普通企業(yè)。此外,物管+商管模式企業(yè)平均PE約為傳統(tǒng)物管模式企業(yè)的1.51倍。
??因此,部分物業(yè)企業(yè)開始從尋求上市到收并購風(fēng)向轉(zhuǎn)換,如陽光智博與萬物云達成股份置換協(xié)議,9月16日撤回了港交所上市申請。
??從目前市場情況來看,隨著監(jiān)管的趨嚴與服務(wù)同質(zhì)化的加劇,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場上的火熱也逐漸趨于冷靜,在此情形下,強者恒強的的行業(yè)格局逐漸顯現(xiàn),中小物企彎道超車的機會愈發(fā)渺茫。
??在過去的一年中,政策端不斷釋放、傳遞信號,鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬服務(wù)邊界,積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”、“物業(yè)+托幼”、“物業(yè)+美居”等多元的服務(wù)模式,旨在為居民生活提供多樣化的社區(qū)服務(wù),從而滿足當(dāng)前居民日益變化的生活需求。不斷變化的需求促使物業(yè)服務(wù)業(yè)不斷打破邊界,向新的領(lǐng)域延展,物管賽道空間持續(xù)擴張。
??因此,對于管理規(guī)模尚小,品牌競爭力較弱的企業(yè),在自身區(qū)域內(nèi)深度挖掘,或是加碼布局專業(yè)領(lǐng)域,在為客戶提供高質(zhì)量服務(wù)的理念下實現(xiàn)差異化突圍或是一種選擇。
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2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標(biāo)準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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