??個別港股內(nèi)房股的表現(xiàn)，已如一只“驚弓之鳥”。

??11月18日，祥生控股(集團(tuán))有限公司（下稱“祥生控股”，02599.HK) 股價大幅下跌，截至收盤報1.59港元，跌幅達(dá)53.91%，市值蒸發(fā)約56.60億港元。最近四個交易日內(nèi)，祥生控股有三個交易日股價下挫，累計跌幅超過70%。

??什么原因?qū)е孪樯毓晒蓛r坐上“過山車”？有投資者認(rèn)為，有可能是“機(jī)構(gòu)做空，或是場外集資暴雷”等原因所致。

??不過，祥生控股方面在當(dāng)日晚間回應(yīng)記者時稱，公司并不知道股價波動的原因，公司運(yùn)作一切正常。此外，現(xiàn)有債務(wù)并無出現(xiàn)任何違約，大股東并未質(zhì)押任何股份。

??11月19日，祥生控股的股價出現(xiàn)一定回暖，盤中股價一度反彈超過20%，不過，至下午收盤漲幅收窄至8.18%。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，截至目前，祥生控股還沒有披露跌盤的具體原因，一般出現(xiàn)這種超跌要么是實控人出現(xiàn)重大變故，要么是公司可能出現(xiàn)公開市場違約等原因所導(dǎo)致的。他表示，盡管祥生的銷售額已突破千億元，但其負(fù)債率一直很高，而且可能還有較大的表外負(fù)債，因此祥生的現(xiàn)金流壓力和流動性緊張狀態(tài)一直是比較嚴(yán)重的，因而其股票的風(fēng)險也是比較高，如今因為一些突發(fā)事件而引發(fā)股票暴跌應(yīng)屬情理之中。

??股價“無理由”大跌

??11月18日，祥生控股單日股價下跌接近54%，截至收盤時報每股1.59港元。祥生控股股價大跌一時間引發(fā)市場質(zhì)疑，有猜疑稱是“祥生控股場外質(zhì)押較多，某場外集資疑似暴雷”、“遭到香港機(jī)構(gòu)做空”等原因造成的。

??祥生控股發(fā)布相關(guān)公告回應(yīng)股價下跌。公告稱，祥生控股集團(tuán)董事會確認(rèn)本公司運(yùn)作一切正常、現(xiàn)有債務(wù)并無出現(xiàn)任何違約，且本公司控股股東并未質(zhì)押任何股份。此外，對于近期頗受關(guān)注的房企境外美元債問題，祥生控股稱，暫時也沒有償還壓力。

??事實的確如此，公開數(shù)據(jù)顯示，目前，祥生控股存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模4億美元，分別將于2022年6月和2023年8月到期。

??今年11月2日，標(biāo)普曾將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”；與此同時，還將其美元票據(jù)的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

??不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不能作為祥生控股此次股價變化的原因，一方面，時間相距半月有余；另一方面，近期標(biāo)普對雅居樂、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、中南建設(shè)等多家房企進(jìn)行了評級調(diào)整，屬于“普調(diào)”。

??不過，針對評級下調(diào)，祥生控股很快做出調(diào)整。11月4日，祥生控股曾發(fā)布購回優(yōu)先票據(jù)公告稱，已于公開市場進(jìn)行回購間接附屬公司合計845萬美元的2022年票據(jù)，占票據(jù)發(fā)行本金總額約2.82%。祥生控股也表示，將繼續(xù)監(jiān)察市場狀況及其財務(wù)架構(gòu)，并可能于適當(dāng)時候進(jìn)一步購回優(yōu)先票據(jù)。

??柏文喜表示，祥生控股股票暴跌對投資者而言會造成較大損失，而一些以股票做了質(zhì)押的投資者可能會出現(xiàn)爆倉或者被強(qiáng)制平倉問題。祥生補(bǔ)救股票市場、挽回?fù)p失則要快速和充分發(fā)布信息來穩(wěn)定市場情緒，在此基礎(chǔ)上采取強(qiáng)有力的提振市場信心的措施，扭轉(zhuǎn)預(yù)期以解決股票超跌問題。

??“之前花樣年、新力等企業(yè)也出現(xiàn)了暴跌的情況，這次祥生的暴跌預(yù)示著祥生有可能也有較大的違約風(fēng)險?！卑匚南怖m(xù)稱。

??梳理上述兩家房企的股價異常波動過程可以看到，其股價變動在消息面上都是有跡可循的。

??9月20日，新力某債權(quán)人要求公司償還約7541.67萬美元，當(dāng)日新力控股的股價即出現(xiàn)高達(dá)87%的跌幅，一天內(nèi)市值蒸發(fā)愈120億港元，殘余市值 17.85億港元，并停牌至今。在9月30日的公告中，新力控股承認(rèn)，股價暴跌是由于大股東（董事長張園林）質(zhì)押的股票被債權(quán)人強(qiáng)制平倉所致。

??10月4日，花樣年控股披露消息，其于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)未償還本金額為2.06億美元，隨即股票停牌。在11月10日復(fù)牌后，股價出現(xiàn)大跌，截至當(dāng)日收盤跌36.61%；

??截至目前，公開信息中并沒有直接針對祥生控股的利空消息。多位受訪者告訴記者，此次祥生控股的股價大幅下挫，與此前花樣年和新力控股的表現(xiàn)并不相同，但具體原因外界并不知情。

??短期流動性壓力仍存

??2020年，祥生控股在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為最后一家上市的TOP30“千億房企”。

??回顧祥生控股發(fā)展歷史，2015年，該企業(yè)首次突破百億大關(guān)，銷售額為109億元，2018年就突破千億，達(dá)到1070.6億元，復(fù)合增長率超過100%。三年十倍的銷售業(yè)績增長，不可為不夠快。

??截至2021年上半年，祥生控股總資產(chǎn)為1726.56億元，總負(fù)債1530.93億元，資產(chǎn)負(fù)債率88.67%。其控股股東權(quán)益為85.73億元，而少數(shù)股東權(quán)益高達(dá)109.9億元，較上年激增50%，存在明股實債嫌疑。

??在”三道紅線“方面，截至2021年6月底，祥生控股剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2。雖然只踩中一道紅線，在“黃檔”之列。

??流動負(fù)債方面，祥生一年內(nèi)的短期借款有221.6億元，各類應(yīng)付款約270億元，共約491億元。同期，祥生僅有273.19億元現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，其中不受限制的現(xiàn)金僅有155億元。這也意味著，祥生控股仍然存在短期流動性的壓力。

??標(biāo)普在其報告中表示，該公司在再融資或?qū)⑵湫磐匈J款展期方面將面臨困難。

??截至2021年6月30日，祥生控股集團(tuán)共擁有234億元人民幣的信托和其他融資(分別為159億元人民幣和75億元人民幣)，約相當(dāng)于其債務(wù)的50%。該公司在2021年第三季度償還了30億-40億元人民幣的信托貸款和銀行貸款，這意味著其融資渠道可能會縮窄。標(biāo)普認(rèn)為，祥生控股集團(tuán)利用手頭的現(xiàn)金償還債務(wù)，將減少其購買新土地或建設(shè)的資源。

??今年前10個月，祥生控股集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售額約683.63億元，合約建筑面積504萬平方米。

??其中，祥生控股集團(tuán)第三季度的權(quán)益合同銷售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。

??一位金融機(jī)構(gòu)人士對記者稱，負(fù)債壓力以及業(yè)績表現(xiàn)不佳共同影響了祥生控股的基本面，從而導(dǎo)致投資人信心不足。

??值得注意的是，祥生控股在土儲布局方面也在當(dāng)前市場行情下面臨不小的困難。根據(jù)此前的中報，祥生目前在建在售的228個項目分布在全國11個省份的47個城市，其中三四線城市權(quán)益面積占比約75%左右，包括紹興、臺州、麗水、衢州、濟(jì)寧、宣城、宿遷、仙桃、呼和浩特等。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至今年9月末，全國百城商品住宅庫存量突破6億平方米，同比、環(huán)比雙雙增加，其中，部分三四線城市面臨的去庫周期延長，房企銷售壓力進(jìn)一步增加。在供過于求、市場下行背景下，三四線城市去化周期激增至17.53個月，高于百城平均水平。