公司許倩 2021-12-06 10:16:43 來(lái)源:中房報(bào)
??劇變之下,房企融資環(huán)境愈發(fā)兩極分化,直接導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪深層次洗牌再加速。
??一面是銀行間融資窗口放開(kāi),受益的是國(guó)企、少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)大房企。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆,發(fā)行規(guī)模約473億元,環(huán)比增加55.6%。其中,境內(nèi)債券共發(fā)行46筆,發(fā)行規(guī)模約457億元,環(huán)比大增125%。在46筆境內(nèi)債中,44筆發(fā)債主體皆為中央或地方型國(guó)有企業(yè),其余兩筆發(fā)債主體為萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán),優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)更加顯著。
??另一面,由富豪企業(yè)家許榮茂控制的世茂集團(tuán)將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押,以進(jìn)行融資。禹洲集團(tuán)則通過(guò)抵押總部大樓獲得11億元銀行貸款。雖然雙方紛紛回應(yīng)稱(chēng),固定資產(chǎn)抵押融資屬于市場(chǎng)常規(guī)融資行為,但背后融資壓力依然暴露無(wú)遺。
??恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍(lán)光發(fā)展等還在應(yīng)對(duì)流動(dòng)性問(wèn)題的房企,則在尋覓融資出路?!跋M膭?lì)金融機(jī)構(gòu)國(guó)企民企一視同仁,正常運(yùn)作,幫助行業(yè)穩(wěn)定信用?!币晃?0強(qiáng)民營(yíng)房企人士呼吁。
??少數(shù)企業(yè)的融資獨(dú)角戲
??進(jìn)入11月,部分房企融資出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn),但也僅限于國(guó)有房企、地方城投平臺(tái),以及極少數(shù)上市大房企。
??12月1日,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理了碧桂園、重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司、中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)。注冊(cè)文件顯示,碧桂園本次中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模為50億元;中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)分三期發(fā)行,發(fā)行規(guī)模合計(jì)100億元;重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司計(jì)劃發(fā)行50億元中期票據(jù),本期發(fā)行規(guī)模為30億元。
??據(jù)此有市場(chǎng)人士認(rèn)為,民營(yíng)房企也有機(jī)會(huì)在銀行間市場(chǎng)發(fā)債了。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在11月初銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)上,招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)等公司就表示,近期有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。而且,作為龍湖集團(tuán)間接附屬公司的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司此前就曾多次發(fā)行中期票據(jù)。
??更多一些的積極變化也在出現(xiàn)。近期多家房企擬發(fā)中票公告顯示“募集資金用于償還銀行貸款”,在此之前,所得資金只允許用于償還即將到期的票據(jù)。
??瑞信研究報(bào)告認(rèn)為,隨著更多非國(guó)有房企發(fā)行中期票據(jù),以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)收益用途的控制放寬,資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境應(yīng)得到改善。但對(duì)于目前處于財(cái)務(wù)困境的開(kāi)發(fā)商而言,再融資仍然具有挑戰(zhàn)性。
??從11月份房企所發(fā)行境內(nèi)債券情況看,發(fā)行主體幾乎都是國(guó)有房企或地方城投公司。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2021年1月至11月,房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元,較2020年同期下降19%,金額規(guī)模減少1990億元。臨近年末,該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),2021年中國(guó)房企發(fā)債規(guī)模將回落至萬(wàn)億元以下。
??11月單月,房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆,較上月增加17筆,發(fā)行規(guī)模約473億元,環(huán)比增加55.6%,同比減少43.4%。48筆融資中,有46筆為境內(nèi)債券發(fā)行,發(fā)行規(guī)模約457億元,環(huán)比增加125%,同比減少17.7%,其中44筆發(fā)債主體都是中央或地方國(guó)有企業(yè)。
??與之相對(duì)的,11月房企境外僅成功發(fā)行2筆債券,發(fā)債規(guī)模2.58億美元,環(huán)比下降83.6%,同比下降94.3%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,境外美元債市場(chǎng)低預(yù)期持續(xù)走高,內(nèi)房企暴雷影響與信用下調(diào)危機(jī)仍在發(fā)酵,結(jié)合年末房企美元債余額不足,12月境外債預(yù)計(jì)維持低溫。在12月份,房企到期債務(wù)仍維持在800億元規(guī)模,償債壓力依然較高。
??民營(yíng)房企融資并未改善
??現(xiàn)實(shí)是,近期發(fā)生兌付違約事件的多為民營(yíng)房企,民營(yíng)房企的資金鏈更為緊張,其融資環(huán)境卻并未得到改善。
??一位銀行信貸人士對(duì)記者表示,雖然政策層面已多次發(fā)出放松房企融資的信號(hào),但銀行等金融機(jī)構(gòu)依然“忌憚”此前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的負(fù)面事件,更多銀行選擇了保守謹(jǐn)慎。自救,仍是目前大部分民營(yíng)房企的唯一出路。
??12月3日,佳兆業(yè)發(fā)布公告稱(chēng),有關(guān)發(fā)行在外2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的交換要約及同意征求失效,現(xiàn)有票據(jù)將于2021年12月7日到期。但截至本公告日,這筆本金總額為4億美元的現(xiàn)有票據(jù)仍未償還。
??這份公告表示,為緩解當(dāng)前流動(dòng)性問(wèn)題,并為所有持份者達(dá)成一個(gè)最佳解決方案,佳兆業(yè)正在評(píng)估并密切監(jiān)察集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況及現(xiàn)金狀況,其將探討切實(shí)可行的解決方案,包括但不限于重續(xù)及延長(zhǎng)借款以及出售資產(chǎn),但概不保證能夠于到期時(shí)履行現(xiàn)有票據(jù)項(xiàng)下的還款責(zé)任。
??“建議對(duì)企業(yè)不停貸,不抽貸,適當(dāng)給予展期,已有金融企業(yè)違規(guī)把公司資金劃撥轉(zhuǎn)走;希望鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)項(xiàng)目或引入作為戰(zhàn)略投資者,幫助民營(yíng)企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流,重塑市場(chǎng)信心。”處于違約風(fēng)暴中的某房企人士表示。
??12月2日,泛??毓砂l(fā)布公告稱(chēng),公司不能按期足額兌付“17泛海MTN001”回售部分債券本息,涉資約5.74億元?!肮井?dāng)前面臨階段性現(xiàn)金流匹配問(wèn)題,將積極與持有人溝通,協(xié)商解決辦法?!狈汉?毓煞矫姹硎?。
??當(dāng)日晚間,中國(guó)奧園發(fā)布公告稱(chēng),接獲債權(quán)人通知,公司本金總額為6.512億美元的融資因評(píng)級(jí)下調(diào)而要求償還。而于公告日,奧園并無(wú)付款或就替代付款與該等債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。
??奧園在致投資者信中表示,公司現(xiàn)已初步制定了現(xiàn)金分期和實(shí)物資產(chǎn)兌付方案。除合同約定本息堅(jiān)決足額兌付,追加總貨值不低于90億元優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于實(shí)物兌付外,對(duì)于延期兌付的本金,將按照年化6%利率支付逾期利息。
??為保障和加快兌付進(jìn)度,公司鎖定了部分銷(xiāo)售價(jià)格好、流速快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,銷(xiāo)售回款歸屬集團(tuán)歸集權(quán)益部分的30%或項(xiàng)目處置后凈現(xiàn)金流的30%,歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專(zhuān)戶(hù),專(zhuān)項(xiàng)用于本息兌付。也就是說(shuō),為加快兌付,奧園或?qū)⑿Х录颜讟I(yè)處置固定資產(chǎn)加快回籠資金。
??通過(guò)抵押或變賣(mài)資產(chǎn)交換現(xiàn)金流,已成為大部分民營(yíng)房企的選擇。據(jù)澎湃新聞消息,世茂集團(tuán)已將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押,進(jìn)行融資。世茂集團(tuán)表示,公司還有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),之前不舍得賣(mài)但是現(xiàn)在也可以談,公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債很少,基本上賣(mài)100億元可以回籠50億元現(xiàn)金。
??11月5日,因旗下多只債券出現(xiàn)不同程度下跌,世茂集團(tuán)召開(kāi)投資人會(huì)議。會(huì)上有投資者提問(wèn)稱(chēng),恒大等公司出現(xiàn)理財(cái)產(chǎn)品問(wèn)題,世茂集團(tuán)是否有理財(cái)產(chǎn)品。世茂集團(tuán)回復(fù)稱(chēng):有但很少,會(huì)先保剛性?xún)陡?,集中資金保證債券的償付,其他的還是要看市場(chǎng),如果后續(xù)融資正常,還是會(huì)買(mǎi)地。
??近日,禹洲集團(tuán)亦通過(guò)抵押深圳總部大樓獲得11億元銀行貸款,這筆貸款由一家中資股份制商業(yè)銀行提供,已全額支取。深圳禹洲廣場(chǎng)此前估值35億元人民幣,有4億元人民幣債務(wù)。禹洲集團(tuán)人士表示,這是常見(jiàn)融資行為,公司零商票,沒(méi)有任何理財(cái)產(chǎn)品,擁有較高安全邊際。
??配股融資也成為部分民營(yíng)房企的選擇。數(shù)據(jù)顯示,11月份,奧園、融創(chuàng)、旭輝通過(guò)配股/供股合計(jì)融資金額達(dá)60.4億元,資金多來(lái)源于大股東注資。
??國(guó)企、民企融資兩極分化,正加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌。以穩(wěn)健著稱(chēng)的央企、國(guó)企紛紛逆勢(shì)擴(kuò)張,不斷拿地。11月份房地產(chǎn)銷(xiāo)量同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量增至56家,土地市場(chǎng)上已鮮有部分規(guī)模民企的身影。
恒大現(xiàn)代新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(沈陽(yáng))有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91210113MA0XW1AP2R 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1111000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370100689839577C 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:700000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 36 變更提醒 311 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300715201631K 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:347600(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 15 變更提醒 583 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
佳兆業(yè)地產(chǎn)(武漢)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420100574940720U 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:110612(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 39
奧園集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101707660360J 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:611000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 32 變更提醒 254 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
廣東奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101331341264W 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:300000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 9 變更提醒 631 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:915101007092429550 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:303493(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 272 變更提醒 30 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 655
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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- 09:05
萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
- 08:58
- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線(xiàn)城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論