[克而瑞]行業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)，房企如何 “自救”加強(qiáng)市場信心

??今年下半年以來行業(yè)調(diào)控持續(xù)，疊加房企的債務(wù)違約事件頻發(fā)，市場多方“速凍”，房企在融資端和銷售端承受較大的壓力。面對企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，債權(quán)人信心下降的情況下，多家房企通過多種手段積極進(jìn)行自救，重建市場信心。

??保證再融資能力

??債券回購及大股東增持開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)

??房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約的情況下，投資市場對房企的信心下降，債券二級市場以及股票市場出現(xiàn)了較大的波動，從2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計下跌22.1%，創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及，是以房企通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進(jìn)行維穩(wěn)，開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)。

??積極回購債券，維穩(wěn)也在低價回購 

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，不少于24家房企陸續(xù)實行境外債提前回購舉動，回購次數(shù)超過153次，提前回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計24.86億美元，債券到期時間橫跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期債務(wù)的提前贖回，減輕明年的還款壓力。就企業(yè)表現(xiàn)來看，中梁控股、正榮地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、花樣年等回購次數(shù)相對較多，佳源國際、中國金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。房企進(jìn)行債券回購除了維穩(wěn)市場信心之外，也因當(dāng)前債券價格相對便宜，以低折扣進(jìn)行回購實則比到期兌付更為劃算。

??大股東增持股票，打響市值保衛(wèi)戰(zhàn)

??除了提前贖回部分境外債之外，9月以來多家房企大股東增持公司股票，進(jìn)行市值維護(hù)，增添市場信心。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年9月以來，就有17家房企的大股東等通過對公司股票進(jìn)行增持。其中碧桂園楊惠妍在11月累計增持碧桂園股票不小于1761萬股，金額1.28億元，力高集團(tuán)黃若虹自9月20日起累計增持約3734萬股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

??股東借款、保底供股維穩(wěn)市場信心，增強(qiáng)企業(yè)流動性 

??除了進(jìn)行股票增持的操作，部分股東還為企業(yè)提供股東借款融資，據(jù)不完全統(tǒng)計，融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動性。當(dāng)代置業(yè)、融創(chuàng)中國的股東分別為公司提供了8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發(fā)展，以股東兜底的方式進(jìn)行融資。而融創(chuàng)中國、中國奧園則進(jìn)行了配股融資，其中融創(chuàng)募集金額達(dá)到50.85億港元。值得注意的是，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業(yè)自身發(fā)展前景要求較高，目前僅有少量房企進(jìn)行。

      出售項目或者資產(chǎn)回流現(xiàn)金，保證流動性

??除了市場信心維穩(wěn)之外，面臨現(xiàn)金流緊繃，房企也積極進(jìn)行出售項目或者旗下資產(chǎn)回流現(xiàn)金，增補(bǔ)現(xiàn)金流，提升抵御市場不確定性風(fēng)險的綜合能力。進(jìn)行出售的資產(chǎn)，包括自有開發(fā)項目，如三盛控股出售福州、青島、哈爾濱等地的項目和商廈，收回現(xiàn)金10.38億元；中國金茂近期轉(zhuǎn)讓青島和武漢項目公司的股權(quán)，擬回流現(xiàn)金26.42億元，不過金茂并未全部轉(zhuǎn)出，保留了部分的股權(quán)。同時，部分企業(yè)將資產(chǎn)出售予大股東，進(jìn)行現(xiàn)金回流，如光明地產(chǎn)和綠地控股分別將特色小鎮(zhèn)項目公司股權(quán)與創(chuàng)驛大廈的60%股權(quán)，分別回流14.63億元和30億元。

??值得注意的是，進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓的企業(yè)除了現(xiàn)金回流這一目的之外，部分企業(yè)也存在對自有項目進(jìn)行“出清”來“以舊換新”，賣掉部分盈利不太好的項目。如華僑城自9月以來擬轉(zhuǎn)讓項目超過9個，轉(zhuǎn)讓金額超過30億元，華僑城在6月的蘇州首批集中供地中，以約85億元連摘3宗地塊，積極補(bǔ)貨。

??出售多元化業(yè)務(wù)，回流現(xiàn)金聚焦主業(yè) 

??除了商廈、開發(fā)項目等資產(chǎn)，企業(yè)還進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的出售。物業(yè)公司作為“現(xiàn)金奶牛”素來有較高的估值，進(jìn)行現(xiàn)金回流的速度相對較高，成為部分房企考慮出售的多元化資產(chǎn)之一，今年以來，藍(lán)光、富力、當(dāng)代、紅星美凱龍等企業(yè)完成了其旗下物業(yè)公司的出售，回流現(xiàn)金。此外，部分企業(yè)也出售了對外投資企業(yè)的股份，如融創(chuàng)出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票，回流金額約35.4億元，恒大母公司廣州凱隆減持嘉凱城1.13億股，收回現(xiàn)金2.91億元。也有部分企業(yè)聚焦主業(yè)，出售旗下其他多元化業(yè)務(wù)，如融創(chuàng)、綠城分別出售了部分游艇及科技業(yè)務(wù)。

??9月底以來在政策密集發(fā)聲下，房企關(guān)緊已久的融資閥門終于有了松開的跡象，保利發(fā)展、招商蛇口等國企央企和多家城投公司在銀行間債券市場進(jìn)行融資，而后有銀行總行直接發(fā)令分行支行充分開發(fā)國有房地產(chǎn)企業(yè)資源，開放國有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項政策支持，并為國有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資白名單。雖當(dāng)前政策的松動主要對象是國資，但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，未來將會擴(kuò)散到民營企業(yè)，也將最先有利于基本面較好的企業(yè)，當(dāng)前房企積極自救，也將加大市場對自身的信心，早日進(jìn)入市場“白名單”。