潘石屹“賣房還債”給市場7折撿漏機(jī)會

公司劉偉 2022-03-14 09:45:31 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??當(dāng)了多年“包租公”的潘石屹又對外散售項(xiàng)目了。

??3月10日,在SOHO中國有限公司(下稱“SOHO中國”,00410.HK)2022年首場租賃表彰會暨優(yōu)質(zhì)房源推介會上,SOHO中國董事長潘石屹宣布將以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的物業(yè),收入將全部用于降負(fù)債,不分紅。

??對于為何要出售這3萬平方米的物業(yè),潘石屹稱因?yàn)楣窘谛枰€債,債務(wù)金額和這些房子的銷售額差不多。“現(xiàn)在公司遇到了困難,決定銷售一些房子渡過難關(guān)?!盨OHO中國還稱,對于寫字樓市場的意向投資者來說,7折是撿漏的好機(jī)會。

??“他(潘石屹)的問題不一定與債務(wù)有關(guān)?!笔煜OHO中國的一位人士給出他的判斷。

??一組數(shù)據(jù)可以用于佐證這一觀點(diǎn)。SOHO中國財(cái)報(bào),截至2021年中期,SOHO中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率為43%,總借款為185.23億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為27.68億元,一年內(nèi)到期的借款為11.82億元??傮w債務(wù)壓力并不大。

??一位商業(yè)地產(chǎn)租售平臺創(chuàng)始人在受訪時表示,潘石屹本身作為一名投資人,折價出讓資產(chǎn)反映出他對下一步的經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀,這屬于投資戰(zhàn)略上的變化;其次,這也反映出SOHO中國對于持有資產(chǎn)長期運(yùn)營失去耐心,這一點(diǎn)和此前出售公司股權(quán)是相關(guān)聯(lián)的,既然公司賣不了,就直接出售資產(chǎn)變現(xiàn);第三,現(xiàn)在有不少部門在查SOHO中國的繳稅問題,這對潘石屹的信心也是一種打擊。

??遠(yuǎn)高于市場的傭金

??根據(jù)SOHO中國微信公眾號披露的內(nèi)容,為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力,此次SOHO中國以七折價格推出了3.2萬平方米的優(yōu)質(zhì)房源,覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項(xiàng)目,全部坐落在北京上海的城市核心地段,涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)。

??對打七折銷售的原因,潘石屹表露出還債的強(qiáng)烈意愿。他表示,因?yàn)楣镜膫诘狡?,欠債還錢天經(jīng)地義,不會托欠任何人、任何單位的錢,“沒有賣不出去的貨,只有賣不出去的價”。所以決定血本甩賣。

??SOHO中國的對外到期負(fù)債中,可能存在以該公司物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押或存在高額利息的借貸情形,SOHO中國的這些債務(wù)即將到期,為了履行到期債務(wù),低價出售京滬優(yōu)質(zhì)地段的辦公、商業(yè)、公寓物業(yè),這類物業(yè)比較容易出售,可以盡快收回資金,用以兌付到期債務(wù),上海市光明律師事務(wù)所徐紅英律師認(rèn)為。

??此次出售的項(xiàng)目,保持了較高的出租率。根據(jù)資料,2021年上半年,上述9個項(xiàng)目中,有4個物業(yè)出租率達(dá)90%以上。而在2021年底,SOHO中國的平均出租率則達(dá)到了83.4%,其中上海古北SOHO實(shí)現(xiàn)滿租、最新竣工的北京麗澤SOHO出租率也突破了80%,均達(dá)到兩個項(xiàng)目入市以來的最高水平。

??根據(jù)SOHO中國披露的數(shù)據(jù),公司的凈負(fù)債率只有44%,在同行中處于較低水平。但潘石屹稱,目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持,房地產(chǎn)行業(yè)普遍困難。同時,SOHO中國還將傭金獎金比例提高到交易額的4%,遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。

??一位不愿具名的國際咨詢公司人士告訴記者,潘石屹通過資產(chǎn)出售回籠資金,這并不鮮見,但4%的傭金力度是很大的,誘惑力很強(qiáng),因?yàn)槌R?guī)的傭金是1%左右。這一方面反映出,潘石屹希望通過高傭金來激活渠道的活力,另一方面,也可以從側(cè)面看出資產(chǎn)并不是很暢銷,因?yàn)闀充N的資產(chǎn)根本不需要高傭金。

??商業(yè)模式不斷變更

??SOHO中國已經(jīng)很久沒有在市場上散售了。在創(chuàng)立早期,它曾以散售聞名,并創(chuàng)造了獨(dú)特的SOHO模式。市場上對它評價很高,稱在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域能自成體系且成功復(fù)制的只有SOHO中國及其傳承者。

??自2012年將開發(fā)散售模式轉(zhuǎn)為持有收租后,潘石屹一直通過SOHO中國做“包租公”的生意。對于這種轉(zhuǎn)型,潘石屹把它形象地稱為,之前是把土地變成房子,以后要把房子變成生意。

??不過,記者發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)型后的SOHO中國并非沒有對外散售過項(xiàng)目。

??2019年,SOHO中國舉行物業(yè)銷售推介會宣布,在2019年將陸續(xù)在大宗交易市場推出在北京、上??墒畚飿I(yè)涉及13個項(xiàng)目,金額約78億元。首次將推出SOHO東海廣場等9個單獨(dú)標(biāo)的物業(yè),總建面合計(jì)約2萬平方米。

??這一推介方式與2022年3月10日的資產(chǎn)出售如出一轍。彼時,在被問到將這部分項(xiàng)目出售之后,是否意味著散售模式的終結(jié)?潘石屹回應(yīng)媒體稱,散售挺辛苦,簽合同的量很大,他覺得比較麻煩,所以要選擇一個比較簡單的辦法,“散售模式確實(shí)隨著這一批銷售就沒有了?!辈贿^,兩年過后,隨著市場的波動,SOHO中國的散售模式再現(xiàn)。

??上述國際咨詢公司人士告訴記者,房地產(chǎn)行業(yè)形勢從2021年下半年跌入谷底谷底以來,房企頻繁暴雷,美元債違約事件經(jīng)常發(fā)生,盡管SOHO中國長期以來的債務(wù)風(fēng)險不高,但出于危機(jī)意識,未雨綢繆的考慮,因此再度散售項(xiàng)目也可以理解。只不過,“老潘通過吸引眼球或非常規(guī)的方式,讓其關(guān)注量遠(yuǎn)高于普通的資產(chǎn)出售?!?/p>

??潘石屹的困境

??潘石屹賣項(xiàng)目,早已有之。2014年以來,SOHO中國就開啟了“賣賣賣”模式,此后售賣動作一直未停,潘石屹亦從中套現(xiàn)了超200億元。

??其中,2014年2月,其以52.32億元的對價向金融街出售上海SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場,9月再出售上海凌空SOHO的10萬平方米物業(yè)予攜程網(wǎng)。

??除此之外,2016年、2017年其均有項(xiàng)目出售,2019年11月,甚至有消息稱,潘石屹計(jì)劃將其位于中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。

??“八大金剛”分別是望京SOHO中國、光華路SOHO中國II、銀河/朝陽門SOHO中國、麗澤SOHO中國、SOHO中國復(fù)興廣場、外灘SOHO中國、SOHO中國天山廣場以及古北SOHO中國,這些項(xiàng)目的總可租建筑面積約為79萬平方米。

??出售資產(chǎn)并非潘石屹的最終目的,退出中國房地產(chǎn)市場或是其本意,但退出之路卻困難重重。

??2020年3月開始,在接連與黑石、高瓴資本等接觸后,SOHO中國私有化之意公開,與此同時,其私有化的對價亦逐步降低,但最終均以失敗告終。

??自與黑石的交易失敗后,SOHO中國話題不斷,曾兩次因?yàn)楸涣P款而上了地產(chǎn)圈熱搜。

??2021年12月SOHO中國旗下公司北京建華置地有限公司因少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元,被稅務(wù)部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。

??同月里,北京搜厚物業(yè)管理有限公司上海多家分公司因電力價格違法共遭行政處罰7次,罰款金額合計(jì)約8664萬元。

??“賣身”的方案行不通,散售或許是其應(yīng)對市場風(fēng)險的最好方式。據(jù)計(jì)算,若本次房源全部成功出售,潘石屹將獲利12.96億元,除去4%的傭金,其稅前獲利將達(dá)到12.44億元。

??上述國際咨詢公司人士表示,潘石屹此次對外折扣拋出的資產(chǎn)不是很容易出售,他認(rèn)為,“即便打折價,給出高傭金,接盤者也相對有限。因?yàn)檎w宏觀環(huán)境來說,大家的‘錢袋子’都很緊張,投資都非常謹(jǐn)慎,如果投資回報(bào)率不理想,那么寧愿不去投資,這是機(jī)構(gòu)投資者普遍持有的一種心態(tài)?!?/p>

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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