公司付珊珊 2021-06-18 10:14:21 來源:中房報(bào)
??6月16日20:05分,潘石屹通過微博默默轉(zhuǎn)發(fā)了一條消息。
??轉(zhuǎn)發(fā)的消息是:6月16日,黑石(NYSE:BX)發(fā)出全面收購要約,投資SOHO中國有限公司(SEHK:410,以下簡(jiǎn)稱“SOHO中國”或“公司”),以取得SOHO中國的控股權(quán)。交易完成后,SOHO中國現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。
??這條消息此前以中英文形式發(fā)布于SOHO中國官方微信。這意味著傳言已久的SOHO中國的結(jié)局終于來了。
??這次交易,潘石屹張欣夫婦套現(xiàn)142.8億港元,盡管將保留9%股權(quán),但將雙雙退出SOHO中國董事會(huì)。
??幾經(jīng)調(diào)整,潘石屹以出售控股權(quán)方式與SOHO中國作別。
??受黑石收購影響,6月17日,SOHO中國復(fù)牌即暴漲超過25%,截至當(dāng)日收盤收?qǐng)?bào)價(jià)每股4.6港元,單日上漲21.05%。在SOHO中國6月15日臨時(shí)停牌前,SOHO中國股價(jià)已現(xiàn)“十連陽”,僅10個(gè)交易日股價(jià)就上漲約60%。
??6月17日,中國房地產(chǎn)報(bào)記者就SOHO中國出售一事聯(lián)系潘石屹,電話始終未接聽。
??潘石屹張欣夫婦甩賣SOHO中國引發(fā)媒體廣泛關(guān)注,《潘石屹成功大撤退》《塵埃落定!賣掉SOHO中國潘石屹夫婦成功套現(xiàn)142.8億港元》等報(bào)道紛至而來。
??“從這次黑石接盤價(jià)格看,相比去年3月最開始打了8折,但對(duì)急于轉(zhuǎn)讓并決定退出房地產(chǎn)行業(yè)的潘石屹夫婦而言,他們的目的還是達(dá)到了。一方面是美元有貶值壓力,人民幣資產(chǎn)有吸引力,再加上潘氏夫婦急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至海外,這對(duì)于雙方來說都是個(gè)好買賣?!绷闶邸⑵放品咒N和商業(yè)地產(chǎn)專家丁利國認(rèn)為,黑石撿了個(gè)便宜,潘氏夫婦賣了個(gè)安心。
??市場(chǎng)亦有不同觀點(diǎn),認(rèn)為這是一場(chǎng)“套利交易”。
??曾經(jīng)的潘石屹風(fēng)光無兩,是一代地產(chǎn)大佬,在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫期積累了第一桶金并成功跳出,也是上海外灘地王之戰(zhàn)等一系列傳奇的締造者。未來,他將以什么樣的身份回歸?
??潘石屹的退意
??房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)風(fēng)雨雨幾十年,有人在激流勇進(jìn),有人卻在急流勇退,顯然,潘石屹屬于后者。
??潘石屹離場(chǎng)或許從其轉(zhuǎn)型開始就埋下了伏筆。
??潘石屹近年來爭(zhēng)議不斷,雖然是知名地產(chǎn)商,但最近幾年他對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都不看好。
??2007年,潘石屹曾表示,房?jī)r(jià)兩大隱憂已出現(xiàn),下跌現(xiàn)象已有表露。2010年,他說“土地比房子貴,房?jī)r(jià)如果一直維持不現(xiàn)實(shí)。”2013年,潘石屹在其微博中評(píng)論不動(dòng)產(chǎn)登記“是好政策,如果今年實(shí)施,房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。”2014年,他表示“中國房地產(chǎn)是泰坦尼克號(hào),就要撞到冰山”。2015年,他預(yù)言房?jī)r(jià)還要降,并呼吁年輕人不要買房。2018年4月,潘石屹曾在其微博發(fā)文直言,房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形,有些地方已經(jīng)違背基本常識(shí),并通過視頻分享了他的個(gè)人看法。在視頻里,他用了很多尖銳字眼,但這一微博很快就被刪除。
??自2012年起,SOHO中國由散售模式改為自持出租;后從2014年起,潘石屹便開啟“賣賣賣”模式,從非核心資產(chǎn)到核心資產(chǎn),潘石屹已累計(jì)出貨超300億元。
??最終,其一手創(chuàng)辦的SOHO中國也被擺上貨架。
??2019年,SOHO中國開始尋找潛在買家,黑石、高瓴資本都與其傳過“緋聞”,這其中又以黑石被傳出頻率最高。
??2019年10月,有消息傳出SOHO中國將向黑石集團(tuán)出售資產(chǎn)。2020年3月,更具體的市場(chǎng)消息指出,黑石集團(tuán)將以每股6港元價(jià)格收購SOHO中國,交易總價(jià)約為40億美元。該消息一出,SOHO中國股票立即異動(dòng)拉升,漲幅一度超過40%,但隨后,公司緊急停牌,最終澄清該消息不實(shí)。
??實(shí)際上,彼時(shí)SOHO中國確實(shí)在與黑石等潛在買家談判,不過受疫情影響,雙方談判很快陷入停滯。2020年8月,SOHO中國宣布潛在談判終止。
??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),最終潘石屹還是將SOHO中國賣給了黑石,但價(jià)格已較此前大幅壓低。
??一位熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士表示,SOHO中國核心資產(chǎn)均位于京滬兩地,這次交易價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)低。
??根據(jù)SOHO中國2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末公司總資產(chǎn)707.04億元、總負(fù)債331.57億元、凈資產(chǎn)375.47億元。以出售價(jià)格計(jì)算的凈資產(chǎn)折讓率僅有57%,港股房地產(chǎn)上市企業(yè)凈資產(chǎn)折讓率通常在60%-80%。
??在丁利國看來,SOHO中國二級(jí)市場(chǎng)估值一直低于凈資產(chǎn),因?yàn)槠洮F(xiàn)金分紅率低。內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格高,但租金回報(bào)率低導(dǎo)致其資本市場(chǎng)估值不高。
??雖然折價(jià),但潘石屹卻依然堅(jiān)定離場(chǎng),為何?
??這或許也源于其性格和經(jīng)歷。有觀點(diǎn)認(rèn)為,潘石屹出身農(nóng)村,雖然趕上時(shí)代洪流投身房地產(chǎn)賺得了第一桶金,但其思想中依然存在一股小農(nóng)意識(shí),且由于經(jīng)歷海南賣樓大漲大跌,也讓潘石屹在日后房地產(chǎn)擴(kuò)張黃金年代顯得頗為保守,從而錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。
??除卻骨子里的東西,潘石屹之所以堅(jiān)決拋售物業(yè)乃至自己一手創(chuàng)辦的公司,在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來,主要原因還是出于對(duì)資產(chǎn)安全的擔(dān)憂。
??潘石屹是生意人,做買賣首先考慮到的是利益。其曾經(jīng)算過一筆賬,稱中國的租金回報(bào)率偏低,即使是北京這樣的一線城市,租金回報(bào)率不足3%,銀行貸款資金成本最低也超過4%,虧損是意料之中。
??“作為自持商業(yè)‘包租公’,SOHO中國沒有再融資需求,在中國目前商辦物業(yè)供求格局下,收益率無法覆蓋同期以物業(yè)市值計(jì)算的銀行貸款利息,盈利只能來自物業(yè)價(jià)值重估的升值部分,這個(gè)生意在財(cái)務(wù)方面是非常不劃算的。作為上市公司,SOHO中國面臨著維持即期業(yè)績(jī)和股價(jià)巨大壓力,近年來也進(jìn)行了大額分紅派現(xiàn)。在不融資情況下如此消耗現(xiàn)金,還要承擔(dān)運(yùn)營費(fèi)用和上市公司維護(hù)費(fèi)用,結(jié)果很清晰?!卑匚南脖硎?。
??此外,柏文喜亦表示,黑石作為全球最大房地產(chǎn)私募基金,管理資產(chǎn)規(guī)模約6000億美元,其客戶中不乏中國富人,也不排除潘石屹利用黑石之手進(jìn)行資產(chǎn)騰挪這一可能性。
??市場(chǎng)中也有類似代為收購代持傳言。潘石屹此舉是為自己設(shè)了一道防火墻?
??黑石的盤算
??黑石接盤SOHO中國的消息釋放出來后,不僅SOHO中國股票大漲;黑石集團(tuán)在6月17日收盤也上漲1.19%至98.48美元/股。
??根據(jù)公告顯示披露的細(xì)節(jié),此次要約完成后,黑石計(jì)劃保持公司的現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。黑石和現(xiàn)有控股股東將結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源和專業(yè)知識(shí),支持和加強(qiáng)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。
??作為“華爾街PE之王”,黑石對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)情有獨(dú)鐘,在黑石的歷史中,投資不良房地產(chǎn)項(xiàng)目,是其發(fā)展壯大的法寶。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì),自2008年黑石完成第一筆投資起,其在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額接近300億元,投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。
??有意思的是,黑石曾經(jīng)于2011年從中國撤資,在2013年就曾全面清盤自己持有的國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),當(dāng)時(shí)號(hào)稱是“退出中國”。
??不過2018年以后,黑石開始大量投資中國。僅2019年其就在中國市場(chǎng)斥資200多億元買下多處商業(yè)房地產(chǎn),包括美國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商Taubman Centers的亞洲分公司Taubman Asia旗下位于中國的購物中心50%的股權(quán)、以15億美元收購的位于上海市浦東新區(qū)的長泰廣場(chǎng)以及以70.23億港元從海航手中收購的香港國際建投69.54%股份。其更是在2020年第三季度在該領(lǐng)域奉獻(xiàn)了近一半的收入,堪稱“地產(chǎn)之王”。
??黑石的野心不止于此。
??2020年10月,黑石以12億元人民幣總價(jià)收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目。同年11月,富力地產(chǎn)發(fā)布公告,將所持廣州國際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石,富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。據(jù)公開資料顯示,該物流園是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū),此次交易已于今年1月完成。完成后,黑石集團(tuán)在中國的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一,達(dá)到5300萬平方英尺。
??黑石集團(tuán)董事長蘇世民表示,過去20多年,黑石一直在中國積極投資,因?yàn)榭春弥袊膬?yōu)質(zhì)物流和房地產(chǎn),并表示將來會(huì)繼續(xù)在中國尋找具有吸引力的投資機(jī)遇,投向高質(zhì)量的公司和地產(chǎn)項(xiàng)目。
??這一次,SOHO中國與黑石都找到了最適合對(duì)方的方式。
??將以什么身份回歸?
??潘石屹是一個(gè)很有戲的人。作為地產(chǎn)大佬,潘石屹跨界生活可謂豐富多彩,他玩微博、賣蘋果、熱衷慈善、做木匠,甚至還跨界影視。
??潘石屹愛攝影,繼拍攝了馬云、李彥宏、劉強(qiáng)東、雷軍等企業(yè)界大佬之后,鏡頭前的“模特”們變得更加豐富:有像郎朗、蔡國強(qiáng)這樣的藝術(shù)家,有像王寶強(qiáng)、郭碧婷這樣的演藝人士,還有像潘基文、陸克文這樣的國際政界名流。
??因?yàn)閿z影,潘石屹還與郭廣昌達(dá)成和解。潘石屹稱,“原來很多不往來的朋友因?yàn)閿z影成了好朋友,原來的仇人也變成了朋友,郭廣昌因?yàn)橥鉃╉?xiàng)目和我打了3年官司,一張照片,我倆化敵為友”。
??對(duì)于愛上攝影這件事,潘石屹坦承:“雖然我是一個(gè)業(yè)余的攝影愛好者,但我仍想用鏡頭、用心記錄下他們,記錄下他們眼神背后的快樂與艱辛,執(zhí)著與堅(jiān)持,坦蕩與從容。通過照片,記錄下這些影響時(shí)代的人?!?/p>
??除了攝影,資深大V潘石屹也會(huì)關(guān)注環(huán)保,會(huì)做慈善,加入比爾·蓋茨的新能源基金會(huì),捐款給去哈佛、耶魯上學(xué)的中國學(xué)生。
??潘石屹總是能觸摸到時(shí)代的潮流,勇于突破自己,學(xué)習(xí)新的東西?!俺晒Φ娜俗鲂碌氖拢晒Σ涣嗽趺崔k?”潘石屹當(dāng)然自問過。他努力地讓自己歸零。在金振業(yè)所著《潘石屹的坎》一書的描繪中,除了勇敢與遠(yuǎn)見,倔強(qiáng)與堅(jiān)持也是潘石屹取得成功的重要原因。
??潘石屹對(duì)野心勃勃的年輕創(chuàng)業(yè)者們這樣說,“創(chuàng)業(yè)過程中,你所做的產(chǎn)品,你所提供的服務(wù),一定要能夠?qū)λ?、?duì)社會(huì)是有好處的、有貢獻(xiàn)的,這是一個(gè)大方向。偏離了這個(gè)大方向,無論其他方向做得多好,都不會(huì)成功的?!?/p>
??誰也不會(huì)想到,從甘肅天水市走出來的幼年瘦小的潘石屹,經(jīng)歷風(fēng)雨后,如今,已是身價(jià)上百億元的地產(chǎn)大腕。就如《平凡的世界》中寫道:“我是一個(gè)平凡的人,但一個(gè)平凡的人,也可以過得不平凡。”
??如今,作別SOHO中國后,他將以什么樣的新身份回歸?
禹城黑石花千樹置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91371482MA3N9D5W1W 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
錫林郭勒盟黑石房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91152500050574803J 經(jīng)營狀況:注銷 注冊(cè)資本:2000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論