??3月31日，萬科董事會主席郁亮在萬科2021年度業(yè)績發(fā)布會上說：昨天晚上我特別忐忑不安，交出這樣的成績單，倍感壓力。

??這是一個誠懇的態(tài)度，但更多的是一種姿態(tài)。這也是郁亮罕見的公開自我批評和檢討，哪怕在萬科的兩次股權(quán)戰(zhàn)爭以及2013年攀登8848米高的珠穆朗瑪峰，郁亮也沒有在外界表露出不安的情緒。

??這兩年，在經(jīng)濟(jì)變局和房地產(chǎn)市場跌宕的當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的董事長們，對業(yè)績?nèi)缏谋”?。財報顯示，2021年全年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增加8%；歸母凈利潤225.2億元，同比大幅下降45.75%，這是萬科13年來凈利潤首次下滑，且下滑幅度近乎腰斬，引發(fā)投資者與媒體關(guān)注。

??面對外界關(guān)切的凈利潤下滑問題，郁亮坦誠回應(yīng)：一是在管理方面存在離散度大的問題，萬科過去采取充分授權(quán)、分布式機(jī)制，在行業(yè)快速增長時期有利于迅速抓住市場機(jī)會，但市場變化時會表現(xiàn)出參差不齊并拉低整體表現(xiàn)；這也使投資出現(xiàn)了少部分失誤，切大餅的方式將額度分到了區(qū)域，市場變化時弱點(diǎn)就表現(xiàn)出來，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)毓具^高估計(jì)市場和冒進(jìn)動作。二是多賽道同時探索所付出的成本比預(yù)想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。

??“我完全能理解股東的各種情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關(guān)切也好，我感同身受?！庇袅帘硎尽?/p>

??似曾相識的一幕曾出現(xiàn)在萬科2021年中期業(yè)績發(fā)布會上。2021年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤110.47億元，同比下降11.68%。萬科總裁祝九勝感慨，“這讓我想起讀書時候，期中考試沒考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志長期成為好學(xué)生的定位和志向?！?/p>

??半年時間過去，萬科凈利潤下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大至45.75%，郁亮不得不第一個站出來安撫市場情緒。

??“2021年我們業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，我向52萬名股東表示誠摯的歉意?！庇袅帘硎?，2022年萬科的發(fā)展只有8個字：止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升，我們有信心完成。

??背水一戰(zhàn)的萬科能否實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”目標(biāo)？

??郁亮的反思

??郁亮，是一個有危機(jī)解決危機(jī)，沒有危機(jī)制造危機(jī)的高手。他說過自己是貓頭鷹的管理性格，就是永遠(yuǎn)“一只眼睛看機(jī)會，一只眼睛看風(fēng)險”。2018年秋季例會上，他居安思危，提出“活下去”。

??但“?！币廊坏絹?。這次，他在《致股東》信中檢討道，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈之時，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀；一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

??他承認(rèn)，在萬科38年發(fā)展史上，并不總是一帆風(fēng)順的，1995年、2008年、2021年出現(xiàn)了3次利潤下滑，每次下滑都暴露出我們在過去發(fā)展中累積的短板問題。

??對于凈利潤大幅下降，萬科年報列出三方面原因：一是毛利率下滑；二是投資收益回落；三是計(jì)提減值，按照審慎原則，對2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測試，對部分項(xiàng)目、個別股權(quán)投資計(jì)提了35.3億元資產(chǎn)減值。

??同時下滑的還有銷售業(yè)績及多個財務(wù)指標(biāo)。去年全年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，同比下降18.4%；合同銷售金額6277.8億元，同比減少10.8%。

??去年，萬科歸屬母公司凈利潤225.2億元，凈利潤增長率為-35.8%；每股基本盈利1.94元，同比下降46.5%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為 9.6%，同比減少 8.9個百分點(diǎn)；整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點(diǎn)。

??2021年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為41.1億元，2020年同期則為531.9億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-449.5億元，2020年末這一數(shù)字為259.2億元；在手現(xiàn)金為1493.5億元，而2020年則有1952億元。持有現(xiàn)金流明顯減少，這是需要警惕的數(shù)字。

??“2021年業(yè)績表現(xiàn)讓股東失望了，我向52萬名萬科股東表示誠摯歉意。”業(yè)績會上，郁亮致歉道。

??“財務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。”為此，郁亮作出兩個反思與檢討。

??第一個反思是管理方面。郁亮直言，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式特點(diǎn)，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機(jī)會，但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項(xiàng)目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域不具備完整能力，這就會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項(xiàng)目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)。

??一方面，項(xiàng)目操盤能力分化。萬科做過不少好的項(xiàng)目，但沒能將這些好項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團(tuán)的優(yōu)勢。另一方面，少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域提高了一線積極性，但在市場深度調(diào)整時，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項(xiàng)目。

??郁亮的第二個反思是關(guān)于業(yè)務(wù)層面，多賽道同時探索的成本比預(yù)想更大，超出了最初預(yù)估。

??他表示，2014年萬科開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時，嘗試的賽道比較多，原因是以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時探索，所面臨的難度和付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出最初預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場環(huán)境變化之后，這些學(xué)費(fèi)對業(yè)績影響就顯露了出來。

??有誠意的是，盡管2021年凈利潤大幅下降，但萬科愿意拿出其中一半用于股東分紅，合計(jì)將派發(fā)分紅112.8億元。

??整個萬科管理層，2021年收入均有不同程度下降。其中，郁亮本人放棄了全部獎金，收入僅為150萬元左右，下降幅度約9成。

??萬科的底氣

??“當(dāng)然，我知道大家不是來聽我道歉的，更關(guān)心萬科能不能在2022年止跌回升?！庇袅撂岢觯?022年萬科的工作任務(wù)是“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”。

??制定這樣的目標(biāo)，基于兩個強(qiáng)大的外部基礎(chǔ)以及來自萬科的三個內(nèi)部基礎(chǔ)。

??他認(rèn)為，從外部環(huán)境來看，當(dāng)前有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺；且房地產(chǎn)是規(guī)模超10萬億元的巨大市場，房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要經(jīng)濟(jì)活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來仍會常做常有。同時，伴隨城市的發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產(chǎn)內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項(xiàng)業(yè)務(wù)也會常做常新。

??在內(nèi)部基礎(chǔ)上，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)；在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，未來2-3年土地儲備有保障；經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、NOI率勢頭好，逐步形成新的利潤蓄水池，“探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)，大部分已經(jīng)交完?！比f科還具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級和長期穩(wěn)健經(jīng)營，這是實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??“2021年，可能就是開發(fā)業(yè)務(wù)的天花板，所以過去8年，我們圍繞不動產(chǎn)綜合發(fā)展與運(yùn)營服務(wù)做布局與安排，增量變少時，存量機(jī)會越來越多，經(jīng)營服務(wù)空間越來越大，這是我們看好的最重要原因之一。”郁亮說。

??值得注意的是，拆分業(yè)務(wù)板塊來看，2021年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入為4299.3億元，營收貢獻(xiàn)比為95%，仍為第一大收入來源。對此，郁亮表示，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是有機(jī)會的，仍然是萬科最主要的業(yè)務(wù)，但如果沒有經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，支持萬科未來更好發(fā)展這件事情是做不到的?！?/p>

??向管理要效益，這是萬科去年以來一直在做的事情。他相信，“任何計(jì)劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為”。這次業(yè)績會上，郁亮還透露，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。

??董事長和總裁也不例外。郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。

??“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)入了黑鐵時代，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)。”郁亮一個月前的講話，已經(jīng)指出了前路艱難與破釜沉舟之魄力。

??他判斷，未來誰用高杠桿模式誰就會退，但萬科仍然希望是行業(yè)里的頭部力量。在規(guī)模擴(kuò)張方面，萬科將把握兩個原則，一是保證自己的安全，二確保自身安全同時盡自己所能促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

??“期待明年給大家交上合格答卷?！庇袅琳f。

??這也是投資者們期待出現(xiàn)的結(jié)果。

??但在發(fā)布年報的同時，萬科也推出回購方案和公司上市以來最高比例的分紅派息預(yù)案，萬科稱將在未來三個月內(nèi)擇機(jī)開展不低于20億元、不超過25億元公司股份回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，是A股中唯一一家連續(xù)30年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

??“對于萬科的股東尤其是大股東們，或許他們認(rèn)為，作為頭部企業(yè)以及拿著不菲薪水的萬科高管們，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)更加完美?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析稱。