??2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，地產(chǎn)央企雖然健康程度較高，但同樣面臨營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、盈利能力下降困境。即便是身處頭部陣營(yíng)、歷來(lái)被譽(yù)為“利潤(rùn)王”的中海，其歸屬母公司凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了自2003年以來(lái)首次下滑。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2021年主要的9家地產(chǎn)央企營(yíng)業(yè)收入均呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，收入超千億元的有保利發(fā)展（600048.SH）、中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和華僑城A（000069.SZ）5家，營(yíng)業(yè)收入分別為2850.24億元、2422.4億元、2121億元、1606.43億元和1026億元。

??營(yíng)業(yè)收入同比增幅最高的是五礦地產(chǎn)，為115億元，增幅高達(dá)68.18%；其后是中國(guó)金茂，營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比增幅為50%；同比增幅最低的是大悅城控股，營(yíng)業(yè)收入為426.14億元，增幅為10.84%。

??對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，五礦地產(chǎn)表示，主要由于年內(nèi)數(shù)個(gè)受到市場(chǎng)熱捧的珠三角地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行交付，加上于2020年從集團(tuán)控股股東所收購(gòu)的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提升了公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模。中國(guó)金茂在公告中同樣表示，收入增長(zhǎng)是由于城市運(yùn)營(yíng)及物業(yè)開發(fā)銷售收入增長(zhǎng)。

??“增收不增利”現(xiàn)象出現(xiàn)

??在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)提速背景下，9家地產(chǎn)央企中僅3家歸屬母公司凈利潤(rùn)同比提升，剩余6家均出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。其中，歸屬母公司凈利潤(rùn)下滑嚴(yán)重的是華僑城A，同比降幅70%；其次是中交地產(chǎn)，同比降幅為32.19%；排在第三位的是五礦地產(chǎn)，同比降幅20.61%。

??南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)認(rèn)為，華僑城A在2020年就已經(jīng)面臨增速下滑局面，歸屬母公司凈利潤(rùn)已連續(xù)兩年同比下跌。2021年華僑城銷售額出現(xiàn)下降，利潤(rùn)指標(biāo)也明顯縮水，這其中既有行業(yè)大環(huán)境的因素，也有企業(yè)自身房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)展的影響。對(duì)于“利潤(rùn)王”中海，該機(jī)構(gòu)分析稱，中海連年保持高利潤(rùn)，但受直接經(jīng)營(yíng)成本、投資公允價(jià)值變動(dòng)、合營(yíng)公司利潤(rùn)等因素共同影響，2021年歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)明顯下行。

??對(duì)于“增收不增利”情況，保利發(fā)展認(rèn)為，主要受近幾年高價(jià)地的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)、毛利率下降所致。未來(lái)隨著高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率仍將承壓。

??歸屬母公司凈利潤(rùn)同比增幅最大的是大悅城控股，為127.79%，剩余兩家中中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)了21%同比增幅，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)了8.7同比增幅。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，由于企業(yè)投資收益減值、資產(chǎn)減值（主要為存貨跌價(jià)計(jì)提），大悅城控股已連續(xù)兩年凈利率維持低位，歸屬母公司凈利潤(rùn)亦存在問題。其2021年歸屬母公司凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)超高增幅，主要是建立在上一年巨額虧損基礎(chǔ)上。2020年大悅城控股歸屬母公司凈利潤(rùn)錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。

??回顧過去幾年地產(chǎn)央企業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，2018年和2019年多數(shù)地產(chǎn)央企營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。到了2020年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整，“增收不增利”現(xiàn)象成為多數(shù)地產(chǎn)央企的業(yè)績(jī)主基調(diào)，招商蛇口、中國(guó)金茂、大悅城控股、中交地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)以及尚未退市的葛洲壩6家央企地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比下降。

??凈負(fù)債率最低為華潤(rùn)置地

??凈利潤(rùn)下滑外，地產(chǎn)央企普遍在“三道紅線”方面有著較好表現(xiàn)。保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、華僑城A、中國(guó)金茂和五礦地產(chǎn)7家均為“綠檔”。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率最低和現(xiàn)金短債比最高的均是中國(guó)海外發(fā)展，分別為68.9%和2.41倍；凈負(fù)債率最低的則是華潤(rùn)置地，為30.4%。

??剩余2家地產(chǎn)央企中，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為82%、217.7%和0.7倍，短期償債壓力較大。大悅城控股的三項(xiàng)指標(biāo)分別為70.31%、90.06和1.44倍。前者踩中“紅線”后者踩中“黃線”。

??雖然“三道紅線”指標(biāo)表現(xiàn)不佳，但億翰智庫(kù)的分析認(rèn)為，作為央企中交地產(chǎn)相比其他企業(yè)具備較強(qiáng)融資優(yōu)勢(shì)，有益于公司可持續(xù)發(fā)展。中交地產(chǎn)償債壓力較高主要原因在于短期有息負(fù)債的快速增加。

??對(duì)于2022年發(fā)展目標(biāo)，除了嚴(yán)控有息負(fù)債增長(zhǎng)速度，減輕短期償債壓力外，中交地產(chǎn)在投資方向提出，將做好重點(diǎn)城市政策、市場(chǎng)的研究預(yù)判，進(jìn)一步向核心城市和區(qū)域聚焦，加大收并購(gòu)及增資合作力度，持續(xù)踐行多元化投資模式，努力在城市綜合體、TOD、特色小鎮(zhèn)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)新突破。

??看好市場(chǎng)發(fā)展

??更大范圍里，營(yíng)業(yè)收入增速不及營(yíng)業(yè)成本增速、行業(yè)利潤(rùn)急劇萎縮已成為房企常態(tài)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，A股126家房企的營(yíng)業(yè)收入為30210.61億元，營(yíng)業(yè)收入同比增速平均數(shù)為34.82%，營(yíng)業(yè)成本增速平均為53.62%。126家房企實(shí)現(xiàn)總歸屬母公司凈利潤(rùn)為303.37億元，遠(yuǎn)低于2020年。

??在這樣的背景下，面對(duì)著行業(yè)分化的加劇，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的地產(chǎn)央企無(wú)疑擁有更多底氣。在4月21日舉行的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，去年剛接任保利發(fā)展董事長(zhǎng)的劉平顯得十分樂觀，他表示：“公司提出‘進(jìn)三爭(zhēng)一’目標(biāo)，是有信心和底氣的”。新目標(biāo)下，劉平希望2022年保利發(fā)展能更加積極，全年投資計(jì)劃3650億元。

??同樣是在業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地原總裁、現(xiàn)董事會(huì)主席李欣表達(dá)了對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。李欣認(rèn)為，政策已經(jīng)見底，今年3月份以來(lái)中央政府各個(gè)層面的政策導(dǎo)向以及寬松政策的出臺(tái)比較明顯，目前一線和核心強(qiáng)二線城市已經(jīng)是回暖的狀態(tài)。李欣同樣稱，“希望（華潤(rùn)置地）在去年的簽約額基礎(chǔ)上，能夠有所提升”“希望排名也能有所提升”。