公司 2022-06-20 09:02:54 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??位于上海大虹橋的申虹路,全長(zhǎng)不足3公里。從南到北,虹橋天地、萬科中心、協(xié)信中心、正榮中心、阿里中心、富力中心、旭輝中心、中駿廣場(chǎng)鱗次櫛比,巔峰時(shí)集中了超過10家房企的總部。
??曾經(jīng)的房地產(chǎn)全國(guó)化浪潮下,各大房企就像年輕人熱衷到北上廣深打拼一樣,扎堆至此。那時(shí)候,沖千億、遷總部、謀上市,是中小型房企共同的目標(biāo),上海,則是房企總部搬遷時(shí)最偏愛的城市。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2000年至今有約40家房企總部遷至上海。
??隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展軌跡從兩年前的高歌猛進(jìn)急轉(zhuǎn)直下,到今年,在日趨嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)行業(yè),尤其是房企們,都透露出奄奄一息的味道。
??僅2022年上半年,已有約10家房企將總部遷出上海,在當(dāng)時(shí)搬遷總部至上海的房企中,占比已達(dá)25%,遷出的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)遷入的速度。
??千億房企撤出上海
??新力、祥生、弘陽……都做出了將總部遷出上海的決定。
??在這三家房企中,新力控股待的時(shí)間最長(zhǎng)。2017年,新力將公司總部遷往上海,同一時(shí)期開始在武漢、惠州、蘇州等發(fā)力拿地。
??2019年11月15日,新力成為江西本土唯一一家上市房企。在高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式下,新力的銷售金額從2016年161.3億元,爆發(fā)式增長(zhǎng)至2020年1196.4億元。
??進(jìn)入“千億俱樂部”后僅過了幾個(gè)月,2021年7月,一封未注明出處的《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》掀開了張園林的“欠債風(fēng)波”,新力“爆雷”,危機(jī)持續(xù)至今。
??2018年,弘陽將總部從南京搬至上海。同年弘陽地產(chǎn)成功敲響了港交所的上市鑼聲,這一年弘陽實(shí)現(xiàn)合約銷售金額473.4億,同比增長(zhǎng)84.2%。
??2021年,弘陽的銷售額止于872.2億元,千億夢(mèng)碎。幾個(gè)月后,弘陽縮減了上??偛繉懽謽堑淖赓U規(guī)模,從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。他們又回到了南京。
??祥生地產(chǎn)來的最晚,2019年,房企遷總部潮即將進(jìn)入尾聲時(shí),祥生宣布啟動(dòng)上??偛?。在此之前,祥生曾嘗到過搬總部的甜頭。
??2014年,祥生將自己的大本營(yíng)從諸暨遷到杭州,此后,迎來了飛速發(fā)展,銷售額從百億迅速?zèng)_破千億。
??總部遷至上海后不久,2020年11月18日,祥生控股正式在港交所上市,至此,TOP30房企全部上市。
??2022年,祥生將上海總部大樓退租,全部撤回杭州。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,已有約10家房企總部選擇撤離上海,占2000年至今搬入總部搬入上海房企數(shù)量約25%。撤離的房企中,多數(shù)為百億規(guī)模,僅新力、祥生等有千億規(guī)模。
??中小房企追逐規(guī)模之痛
??一直以來,“千億”是成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?;囊粋€(gè)門檻,也是中小房企競(jìng)相追逐的一個(gè)目標(biāo)。在絕大多數(shù)房企看來,只要跨進(jìn)“千億”就能拿到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的“入場(chǎng)券”,否則將難以參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),甚至有可能被市場(chǎng)淘汰出局。
??在這樣的判斷下,規(guī)?;l(fā)的全國(guó)化浪潮,在房地產(chǎn)企業(yè)中愈演愈烈。這也就不難解釋,為什么絕大部分的房企都是在全國(guó)化以后才踏入千億行列。
??上海強(qiáng)大的資金、資源優(yōu)勢(shì)以及長(zhǎng)三角城市群的區(qū)位優(yōu)勢(shì),對(duì)于房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張以及進(jìn)行全國(guó)化布局可以發(fā)揮重要作用,也由此吸引了眾多房企將總部搬遷至此。
??在這過程中,就曾出現(xiàn)過幾波浪潮。2016年之前,房企選擇遷總部的房企不多,世茂和旭輝是最早搬遷總部的房企,他們于2000年先后將總部從香港、廈門遷往上海。
??2010-2019年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年,期間商品房銷售金額、面積增長(zhǎng)215%和64%。在行業(yè)火爆的十年里,造就了萬科等長(zhǎng)期穩(wěn)居前十的龍頭房企,同樣見證了新城等房企的崛起。
??從2008年開始,每年都有房企將總部搬遷到上海。2016-2017年迎來了第一波搬遷高峰,有約13家房企從不同城市遷往上海,其中以閩系房企為最多。
??這一輪房企總部搬遷的市場(chǎng)背景是,2016年,一二線城市房?jī)r(jià)率先大幅上漲帶動(dòng)了三四線城市熱度攀高,整體樓市量?jī)r(jià)齊升。不少提前深度布局三四線的房企抓住紅利,業(yè)績(jī)得到了大幅增長(zhǎng)。
??其中,2016年把總部遷至上海的中梁控股從2015年僅168億的銷售額到2019年全口徑銷售額突破1500億元,成為行業(yè)備受矚目的“黑馬”房企之一。
??中梁的例子,震撼了部分同等規(guī)模的中小型房企,有的也把總部搬來了上海,有的則復(fù)制了“從區(qū)域到全國(guó)”的路徑。
??2019年,房企遷總部數(shù)量再創(chuàng)新高。
??在這其中,有不少抓緊時(shí)機(jī),成功邁入了千億大關(guān),祥生、新力便是其中的典型。
??行業(yè)壓力下房企不可承受之重
??在“房住不炒”大方向下,無論是行業(yè)規(guī)模,還是房企規(guī)模,“天花板”效應(yīng)都已逐步顯現(xiàn)。資源集中在規(guī)模房企之間,進(jìn)一步擠壓了小房企的生存空間、加大了規(guī)模進(jìn)階的難度。
??數(shù)據(jù)顯示,2019年銷售排行榜TOP50房企權(quán)益銷售金額集中度達(dá)到43%,幾乎占據(jù)行業(yè)一半。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)集中度在下滑。競(jìng)爭(zhēng)格局加劇的同時(shí),梯隊(duì)內(nèi)名次變動(dòng)頻繁,中小房企的生存空間不容樂觀。
??2020年8月“三道紅線”政策發(fā)布,百?gòu)?qiáng)房企投資意愿、力度大幅下降,收斂聚焦成為共識(shí)。其中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的房企資金實(shí)力更為雄厚,在整體投資收緊的情況下,均選擇聚焦一二線城市,提高優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)性占比。
??由于一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大,導(dǎo)致部分規(guī)模沒那么大的房企在投資聚焦時(shí),選擇了下沉。祥生和弘陽便是其中的典型。
??祥生和弘陽,從把總部遷至上海,試圖走全國(guó)化戰(zhàn)略開始,到被迫回到區(qū)域深耕,這中間只有兩年時(shí)間。
??時(shí)移事易。2021年至今,房地產(chǎn)市場(chǎng)被下行壓力籠罩,規(guī)模房企的投資力度不斷下滑,投資策略越來越聚焦核心城市,換倉(cāng)升級(jí)、調(diào)節(jié)方向,去確定性更強(qiáng)、相對(duì)高能級(jí)的市場(chǎng),退出一些非確定性的市場(chǎng)成為最新的共識(shí)。
??每一家房企在沖擊“千億”的背后,都在“負(fù)重前行”。
??在房企向千億規(guī)??癖嫉穆飞?,不可避免都面臨負(fù)債攀升、利潤(rùn)降低、現(xiàn)金流吃緊、運(yùn)營(yíng)管理難度升級(jí)等問題。
??這些問題在行業(yè)高速發(fā)展期被不斷增長(zhǎng)的規(guī)模掩蓋了,隨著行業(yè)規(guī)模見頂,尚未完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)都不得不“急剎”。同時(shí),不少錯(cuò)過2016年至2019年飛奔期的百億房企直接選擇了放棄。
??新力、祥生、弘陽、中庚、恒泰、三巽、藍(lán)光、奧山、錦藝等紛紛離開上海,有的從搬遷到撤離只經(jīng)歷了短短一年。
哪些房企還在逆勢(shì)擴(kuò)張???CRIC數(shù)據(jù)顯示,受制于市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響,諸多百?gòu)?qiáng)房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài),僅有不到四成的百?gòu)?qiáng)房企在2022年有土地入賬。
??除了中海、建發(fā)、萬科、華潤(rùn)等“老面孔”外,還有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出,如濱江、大家等。
??濱江房產(chǎn)深耕杭州多年,確定了三省一市,即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。杭州50%,浙江省內(nèi)除杭州外40%,浙江省外10%。
??2021年1月18日,濱江集團(tuán)以27.44億元總價(jià)競(jìng)得甬儲(chǔ)出2021-125號(hào)地塊,落子寧波,4月豪擲184.35億拿下杭州11宗地。CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止5月末,濱江集團(tuán)以566.1億元新增貨值排名第四。
??大家房產(chǎn)同樣是來自杭州的本土品牌房企,2022年6月1日上海首批次集中供地中,大家房產(chǎn)攜手錢江房產(chǎn),以總價(jià)122280萬元競(jìng)得上海浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元(PDS3-0203)A8-3地塊,折合樓面價(jià)16657元/平方米,溢價(jià)率8.66%。
??還有上海大華集團(tuán)以總價(jià)13.28億元拿下增城區(qū)地鐵21號(hào)線朱村街山田站北18003206A21021號(hào)地塊,這是廣州首輪土拍中唯一外來民企競(jìng)得地塊。
??從目前來看,房企投資仍持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市,并逐步退出部分弱三四線城市。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止4月末,百?gòu)?qiáng)房企投資金額83%集中于22城,22城以外僅占17%。百?gòu)?qiáng)房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市。
??對(duì)于企業(yè)來說,有選擇性地撤出不確定性較強(qiáng)的市場(chǎng),既能夠提高資金聚焦、使用的效率,又能夠降低一部分的運(yùn)營(yíng)成本?!盎馗咄说汀钡耐顿Y策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。
??綜合來看,房企遷總部至一線城市的初衷主要還是在全國(guó)化浪潮下,“沖千億、謀上市”為主。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng),原本粗放式的發(fā)展模式不再適用,即使把總部遷至上海也很難通過融資和全國(guó)化實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。
??因此,對(duì)百億規(guī)模的房企而言,退出是及時(shí)止損。對(duì)已經(jīng)抓緊機(jī)會(huì)達(dá)到千億及接近千億的房企而言,如何更好地鞏固企業(yè)發(fā)展,在有限條件下守住原有優(yōu)勢(shì),避免因沖刺千億而造成的負(fù)債及企業(yè)運(yùn)營(yíng)問題更為重要。
??上海仍是長(zhǎng)三角乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要的一個(gè)城市,企業(yè)也和人才一樣,有流入,也會(huì)有流出,這是市場(chǎng)自然發(fā)展的規(guī)律。隨著市場(chǎng)及企業(yè)重新適應(yīng)如今的行業(yè)變化,未來也將在新常態(tài)中保持相對(duì)穩(wěn)定。
新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
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江西新力置地投資有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 14 變更提醒 253 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 574
杭州祥生弘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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杭州祥生弘達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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弘陽置地(集團(tuán))有限公司
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蘇州弘陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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中庚置業(yè)集團(tuán)有限公司
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首開中庚(福州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91340121704900445L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:423464(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 74 變更提醒 125 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 691
蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰租賃住房有限公司
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滁州三巽置業(yè)有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 626 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 157
寧陽三巽置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370921MA3LYXRN7X 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:22000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 83 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 24
四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 272 變更提醒 30 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 655
四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9151010070928264X7 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:106528(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 31 變更提醒 663 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
武漢奧山圣宏置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420112MA4L036189 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:50000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 27 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 50
奧山置業(yè)有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 5 變更提醒 206 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 543
錦藝置業(yè)(福建)有限公司
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風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 17 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 26
湖南錦藝云輝置業(yè)有限公司
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- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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