[中房研協(xié)]青島二輪土拍平穩(wěn)收官,品牌房企活躍度提升

2022-06-17 17:24:08

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  • 發(fā)布時(shí)間:2022-06-17
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
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??熱點(diǎn)聚焦

??6月16日,青島市2022年第二批次集中供地落下帷幕。此次共出讓27宗土地,總占地面積99萬(wàn)平方米,總建面215萬(wàn)平方米,起拍總價(jià)127億元。最終,2宗觸頂成交,24宗底價(jià)成交,1宗流拍,成交總建面約194.9萬(wàn)平方米,總成交價(jià)104.87億元。

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??熱點(diǎn)評(píng)析

??土地市場(chǎng)冷熱不均,品牌房企及民企參與度提升,青島市二批次集中供地整體保持平穩(wěn)

??從土地出讓規(guī)則來(lái)看,此輪集中供地較一批次有一定程度放寬,如不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓,劃撥地塊主要以配建公租房為主,保持不捆綁商住地,并將商住比例控制在1:10的范圍等。但在開(kāi)發(fā)商購(gòu)地資金審查、禁馬甲等方面依舊延續(xù)嚴(yán)格要求。

??從出讓土地品質(zhì)來(lái)看,此輪集中供地中有5宗地塊位于青島市中心城區(qū),占比18.5%。其中市北區(qū)出讓的4宗地塊均位于成熟地段,周邊交通、教育等配套均相對(duì)完善。與一批次中心城區(qū)僅1宗地塊供應(yīng)且提前中止出讓相比,此輪集中供地優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升。

??從土拍結(jié)果來(lái)看,延續(xù)冷熱不均、底價(jià)成交為主流的特征。具體來(lái)看,位于市北區(qū)紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目的3號(hào)和4號(hào)地塊,分別吸引10家和8家房企參與競(jìng)拍,最終均達(dá)到17840元/平方米的最高限價(jià),觸發(fā)熔斷,進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)。同樣位于市北區(qū)的另一宗捷能地塊,則因24.16億元的高起拍價(jià)和超3萬(wàn)平方米的公租房配建要求導(dǎo)致無(wú)人出價(jià),最終流拍。其余24宗地塊均以底價(jià)成交。

??從參與房企來(lái)看,品牌房企、民企活躍度提升。如保利、萬(wàn)科、中海、旭輝、越秀、招商、瑞源、天一、康大等房企均有參與競(jìng)拍。在拿地方面,本地房企仍是主導(dǎo),保利、萬(wàn)科、中海、旭輝等品牌房企也成功拿地。具體來(lái)看,市中心2宗底價(jià)成交地塊分別由青鐵置業(yè)、青島城投競(jìng)得,另2宗觸頂成交地塊歸屬待競(jìng)品質(zhì)確定,參拍房企中包括越秀、招商等品牌房企。西海岸主流競(jìng)拍者為青島本土企業(yè)。22宗地塊中,16宗由青島本土企業(yè)競(jìng)得,其中10宗為青島本地國(guó)企或企業(yè)競(jìng)得。

??總體來(lái)說(shuō),受益于政策面改善和供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊增加,青島市2022年第二批次集中供地成交規(guī)模、成交金額及成交均價(jià)均有明顯提升,流拍率有所降低,參與競(jìng)拍房企中品牌房企、民企活躍度提升,土地市場(chǎng)熱度有一定回升。但成交地塊整體溢價(jià)率仍延續(xù)2%的低位,房企拿地依舊謹(jǐn)慎。

??房企融資環(huán)境未明顯改善、市場(chǎng)預(yù)期未有效修復(fù)之前,大部分城市土地市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)低迷

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù),2022年1-5月,全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額、房企開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積、房企到位資金等行業(yè)主要指標(biāo)同比降幅較1-4月均進(jìn)一步擴(kuò)大,房企土地購(gòu)置面積同比降幅較1-4月雖小幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn),但仍保持45.7%的較大跌幅,土地成交價(jià)款同比降幅則持續(xù)擴(kuò)大。盡管5月單月全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額、房企開(kāi)發(fā)投資、房企購(gòu)置土地面積等多項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比上漲,但更多或是疫情平穩(wěn)后的正常反彈??傮w來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期尚未得到明顯修復(fù),房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在深度調(diào)整階段。在房企融資環(huán)境未明顯改善、消費(fèi)者信心未有效修復(fù)之前,大部分城市土地市場(chǎng)或仍將延續(xù)低迷。地方需進(jìn)一步從政策面發(fā)力,改善房企融資環(huán)境,提升房企投資信心,尤其要盤活民營(yíng)房企活力,引導(dǎo)更多民營(yíng)房企參與到土地市場(chǎng)中,從而加快推動(dòng)土地市場(chǎng)回暖和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企穩(wěn)。

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