頭部物企收縮并購 物管行業(yè)資本化“降速”

公司付珊珊 2022-06-30 08:55:59 來源:中房報(bào)

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??收并購是物管企業(yè)不可忽視的增長(zhǎng)方式,但今年以來物管收并購熱度在逐步降低。

??6月23日,鑫苑服務(wù)刊發(fā)了一則所得款項(xiàng)用途變更公告,稱其擬變更IPO及配股募集資金用途,涉及金額合計(jì)約2.448億元,此次變更縮減了公司用于并購的金額。而鑫苑服務(wù)并非今年第一家下調(diào)并購金額的物業(yè)企業(yè),這背后反映的是,物企并購熱情有所下降,行業(yè)整體并購數(shù)量和金額也在減少。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年,上市物企共計(jì)公告并購事件僅為15起,其中,一季度有11起并購事件,10億元以上的并購交易有3起;而二季度上市物企之間的并購事件驟降,且鮮少有大額交易。

??克而瑞物管行業(yè)研究員湯曉晨認(rèn)為,相比去年,今年物企更多謹(jǐn)慎看待收并購,導(dǎo)致并購熱度有所下降,只有部分國企背景的物業(yè)公司和資金充裕的民營物企在參與收并購。

??并購熱度下降 上半年物業(yè)公告并購15起

??提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力仍然是當(dāng)前物管行業(yè)的共識(shí),畢竟有規(guī)模才會(huì)有估值,才會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。

??一般而言,物企要實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張,收并購和地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司輸送是兩個(gè)重要渠道。

??新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官尤建峰就曾表示:“物業(yè)行業(yè)收并購是不可忽視的增長(zhǎng)方式,從國際市場(chǎng)來看,從開展業(yè)務(wù)到后面增長(zhǎng)都主要是通過收并購來實(shí)現(xiàn)。”尤其是2021年,在政策、資金、地產(chǎn)變局等因素的助推下,物管行業(yè)迎來并購熱潮。

??克而瑞研究報(bào)告顯示,2021年,物管行業(yè)并購市場(chǎng)異?;钴S。全年共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購,并購交易總額達(dá)到355.88億元,交易所付出總代價(jià)為上年同期的3.77倍。

??2022年初,物企間的收并購延續(xù)了上一年的熱度。據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)監(jiān)測(cè),2022年一季度,上市物企共計(jì)公告11起并購事件,環(huán)比去年四季度減少了6家,總計(jì)交易金額67.74億元,較去年四季度提高了116%。一季度發(fā)生3起10億元以上的大額并購交易。

??但到了二季度,物管行業(yè)并購熱度明顯下降,上市物企公告的并購事件數(shù)量明顯減少,僅包括新希望服務(wù)收購成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司51%股權(quán),京城佳業(yè)收購北京卓聯(lián)物業(yè)60%股權(quán),招商積余收購新中物業(yè),東原仁知收購浙江中都和湖南金典股權(quán),等等。

??整體而言,今年上半年,上市物企累計(jì)公告的并購事件約15起,不足去年全年并購數(shù)量的一半。

??在一位上市物企副總裁看來:“物企并購熱度下降,是因?yàn)閹讉€(gè)大的公司退出了并購市場(chǎng)?!?/p>

??今年三月,碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江曾對(duì)外表示“碧桂園服務(wù)大規(guī)模的收購時(shí)間已經(jīng)結(jié)束了”;而融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等幾家頭部物企則受制于地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司的資金壓力也基本停止了收并購。

??“今年開始幾個(gè)國有企業(yè)逐步加快了并購步伐。但整體來看退出的多,新加入的少?!鄙鲜龈笨偛帽硎尽?/p>

??湯曉晨也提到,2022年物企并購主體出現(xiàn)一些變化。2021年,物業(yè)行業(yè)收并購由民營企業(yè)主導(dǎo),國資背景物企逐步入局,而今年上半年,隨著過去大量并購的民企出現(xiàn)剎車,國企背景的物業(yè)企業(yè)在并購市場(chǎng)亮相較多,比如招商積余、華潤(rùn)萬象生活等企業(yè)。

??在收購標(biāo)的方面,2021年,物管行業(yè)并購市場(chǎng)的標(biāo)的由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變,更多優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入場(chǎng)。而今年上半年,物企并購標(biāo)的則以遞表企業(yè)為主,例如1月華潤(rùn)萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元并購禹佳生活和中南服務(wù)兩家遞表物企、2月碧桂園服務(wù)以31.29億元并購遞表企業(yè)中梁百悅智佳。

??在業(yè)內(nèi)人士看來,遞表企業(yè)經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況披露完善,盡調(diào)相對(duì)簡(jiǎn)單,因此受到頭部物企青睞。

??對(duì)規(guī)模追求更趨理性

??物業(yè)行業(yè)并購減少的另一個(gè)原因是行業(yè)對(duì)規(guī)模的追求更趨于理性,發(fā)展由量轉(zhuǎn)質(zhì)。

??一份關(guān)于物業(yè)行業(yè)的研究報(bào)告指出,2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢(shì),行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平方米,預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米,2021年至2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率約為3.2%。

??與之相對(duì)的是我國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多,但企業(yè)整體規(guī)模較小。因此,在萬億規(guī)模的物業(yè)賽道中,物業(yè)企業(yè)發(fā)展空間廣闊。

??在發(fā)展初期,做大規(guī)模成為眾多物業(yè)企業(yè)的共識(shí),因?yàn)楣芾硪?guī)模越大,意味著企業(yè)對(duì)資源籌劃的能力越強(qiáng),經(jīng)營的邊際效益越大,才能真正享受到規(guī)模帶來的紅利。

??過去幾年,不少物管企業(yè)通過頻繁收并購做大規(guī)模,但今年開始,物企并購也開始回歸理性。

??尤建峰認(rèn)為,現(xiàn)在越來越多的上市物業(yè)公司在開展戰(zhàn)略性的并購,也就是通過并購來補(bǔ)充自己在某些物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)方面的能力,或者補(bǔ)充某些區(qū)域的密度,不再有去年及以前簡(jiǎn)單為了規(guī)模而開展并購的行為出現(xiàn)。

??“物業(yè)收并購確實(shí)在由量轉(zhuǎn)質(zhì)。”湯曉晨表示,相比過去一年,買賣雙方都顯得不那么果斷。

??今年,物業(yè)行業(yè)收并購終止的現(xiàn)象逐漸增多。年初,融創(chuàng)服務(wù)終止收購第一服務(wù);6月,金科服務(wù)終止收購佳源服務(wù)。

??在湯曉晨看來,物業(yè)估值下滑,原有規(guī)模指標(biāo)一定程度上不再絕對(duì)正確;房地產(chǎn)整體市場(chǎng)形勢(shì)不佳,買方資金也并不充足;經(jīng)過多輪并購,市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的減少,少數(shù)標(biāo)的談判周期拉長(zhǎng);過去大量收購的企業(yè)需要慢下來面對(duì)更多投后問題等,都是造成物業(yè)收并購終止的原因。

??雖然今年物管行業(yè)收并購熱度下降,但仍有一些物業(yè)公司在持續(xù)關(guān)注收并購機(jī)會(huì),這其中除了規(guī)模的原因,在尤建峰看來,202年可能是少有的甚至是唯一的收購中型地產(chǎn)背景的物業(yè)公司的機(jī)會(huì)了。

??“目前不少地產(chǎn)公司處于資金短缺狀態(tài),希望通過出售物業(yè)公司尋求資金,但隨著地產(chǎn)逐漸回暖,地產(chǎn)出售物業(yè)公司的意愿會(huì)大幅下降,所以明年不一定會(huì)再有很多地產(chǎn)背景的物業(yè)公司出售了。”

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2023-10-23 更多

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