??地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整，很快傳導(dǎo)到了物業(yè)公司的業(yè)績(jī)層面。

??8月19日，兩家物業(yè)上市公司發(fā)布了盈利警告，時(shí)代鄰里控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“時(shí)代鄰里”，09928.HK）預(yù)計(jì)上半年歸屬母公司的凈利潤(rùn)將錄得同比75%至80%的跌幅，融信服務(wù)預(yù)計(jì)的同比跌幅在42%至57%。此前，佳兆業(yè)美好、正榮服務(wù)也已發(fā)出盈警，表示上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)同比跌幅在7成左右。

??房地產(chǎn)市道疲弱是根本原因，在此基礎(chǔ)上，上市物企從母公司處獲得的服務(wù)需求減少，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)收入下降，同時(shí)，對(duì)母公司的應(yīng)收賬款減值撥備卻增加了。

??“地產(chǎn)大環(huán)境不好，物業(yè)公司肯定也受影響，我們上半年的營(yíng)收、利潤(rùn)、在管面積雖然有增長(zhǎng)，但增幅在放緩，特別是凈利潤(rùn)?！?月23日，一家民營(yíng)物企對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，為減少對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的依賴，該公司正著力拓展非住宅業(yè)務(wù)板塊。

??業(yè)績(jī)的拐點(diǎn)出現(xiàn)

??時(shí)代鄰里的公告沒(méi)有披露太多的信息，只表示宏觀經(jīng)濟(jì)因素及房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性下行壓縮了公司的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致今年上半年未經(jīng)審核的歸屬母公司凈利潤(rùn)將錄得75%至80%的減幅。2021年上半年，該公司錄得了11.62億元的收入，同比增長(zhǎng)65.5%，歸屬母公司凈利潤(rùn)約為1.53億元，同比增加81.8%。兩相對(duì)比，可謂冰火兩重天。

??融信服務(wù)預(yù)期今年前6月將錄得凈利潤(rùn)約3000萬(wàn)元至約4000萬(wàn)元，對(duì)比去年同期的6900萬(wàn)元，亦有較大跌幅。該公司給出的理由是，利潤(rùn)減少主要?dú)w因于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷令房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)服務(wù)的需求減少，導(dǎo)致為非業(yè)主提供增值服務(wù)的收入減少，同時(shí)，疫情令社區(qū)封鎖以及物流中斷及延遲，導(dǎo)致社區(qū)增值服務(wù)收入減少。

??更早前，佳兆業(yè)美好與正榮服務(wù)已宣布上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)將下跌70%左右。2021年上半年，佳兆業(yè)美好錄得了約2.1億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)75.6%，今年上半年，該公司預(yù)期只能錄得0.5億元，同比降幅約為76%。

??正榮服務(wù)表示，由于地產(chǎn)公司信用評(píng)級(jí)下降，導(dǎo)致計(jì)提的應(yīng)收賬款減值撥備增加，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目服務(wù)需求減少，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)收入下降，預(yù)期上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)將不超過(guò)0.3億元，與2021年同期的1.01億元相較，減少了約70%。

??從上市物企已經(jīng)發(fā)布的半年報(bào)來(lái)看，凈利潤(rùn)即便仍在上行通道，但增幅已明顯收窄。例如，越秀服務(wù)2022年上半年實(shí)現(xiàn)了10.9億元的營(yíng)業(yè)收入及2.11億元的歸屬母公司凈利潤(rùn)，同比增幅分別為13.8%、18.6%。而2021年上半年，這兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增速高達(dá)108.2%、134%。

??雅生活今年上半年的營(yíng)業(yè)收入同比仍有22%的增長(zhǎng)，但歸屬母公司凈利潤(rùn)則同比下跌了7.4%。對(duì)比2021年上半年56%及51%的同比增幅，可以發(fā)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)這個(gè)指標(biāo)率先大幅回落。

??對(duì)于不少物企特別是民營(yíng)物企而言，業(yè)績(jī)拐點(diǎn)就這么不期而至了。

??逐步“去地產(chǎn)化”獨(dú)立成長(zhǎng)

??過(guò)去幾年，在地產(chǎn)母公司的大力支持下，物業(yè)上市公司風(fēng)光無(wú)限，營(yíng)收及利潤(rùn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭令房企望塵莫及。然而，成也蕭何敗也蕭何，一旦房企減少輸送高利潤(rùn)業(yè)務(wù)，這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率便應(yīng)聲回落，如何通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為物企的新命題。

??雅生活的管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)去幾年雅居樂(lè)對(duì)雅生活業(yè)務(wù)的支撐，帶來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和發(fā)展基礎(chǔ)，“前兩年沒(méi)少?gòu)难啪訕?lè)賺錢(qián)?！鼻皫啄辏派钆c地產(chǎn)母公司的的外延增值服務(wù)在收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金回款都很正常，今年這塊業(yè)務(wù)的收入和利潤(rùn)有所下滑，回款上有所拖欠，導(dǎo)致雅生活的歸屬母公司凈利潤(rùn)略有降低。

??根據(jù)雅生活的業(yè)績(jī)公告，該公司提供的外延增值服務(wù)包括案場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)營(yíng)銷代理服務(wù)、房屋檢驗(yàn)服務(wù)等，由于上半年開(kāi)發(fā)商的預(yù)售額同比下降，這些業(yè)務(wù)的收入也相應(yīng)減少。上半年，外延增值服務(wù)的收入約9.9億元，占雅生活總收入的13%，去年同期則為13億元，占比21%。

??無(wú)論是毛利率還是凈利率，外延增值服務(wù)都表現(xiàn)突出。上半年，雅生活的毛利率、凈利率分別下跌3.1個(gè)百分點(diǎn)、5.4個(gè)百分點(diǎn)至26.9%、15.1%，外延增值服務(wù)的毛利率、凈利率即便也分別下跌了4.1個(gè)百分點(diǎn)、14.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍高達(dá)35.9%、19.7%。

??雅生活董事長(zhǎng)黃奉潮認(rèn)為，上游地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)基本腰斬，給物業(yè)公司帶來(lái)很大困難，而且感覺(jué)地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)走到底部。就雅生活而言，未來(lái)要堅(jiān)定不移走市場(chǎng)化的路線，降低對(duì)地產(chǎn)的依賴，把股東貢獻(xiàn)降低到可以忽略的地步。據(jù)介紹，上半年雅生活有近8成的合約面積來(lái)自第三方，發(fā)展層面已擺脫了對(duì)地產(chǎn)的依賴。在產(chǎn)品策略上，該公司打算把重心放在公建、政企后勤、存量住宅三大產(chǎn)品線，同時(shí)針對(duì)相對(duì)回款和利潤(rùn)受疫情影響較小的醫(yī)院、學(xué)校、交通樞紐做整合優(yōu)化。

??碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江7月份接受媒體采訪時(shí)也表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的變化，這一年來(lái)，物業(yè)行業(yè)也受到了一定的影響和波及，沒(méi)有想到形勢(shì)變化如此之快、如此之壞。目前的資該市場(chǎng)，根本不看企業(yè)的業(yè)績(jī)，依然是將物企同房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)放在一起來(lái)評(píng)估。但他相信，這樣的邏輯在一年內(nèi)就會(huì)發(fā)生變化，回到物業(yè)服務(wù)本身來(lái)，不會(huì)再把房地產(chǎn)作為估值的重要組成部分。因此，碧桂園服務(wù)這一年來(lái)，著力在挖掘內(nèi)生動(dòng)力增長(zhǎng)，把服務(wù)做好，發(fā)力增值服務(wù)。