成本上漲、關(guān)聯(lián)方拖累 TOP10物企“增收不增利”問題凸顯

公司徐妍 2022-09-13 12:34:11 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??今年的物業(yè)企業(yè)中報(bào)季已經(jīng)“收官”。除了奧園健康于8月31日在港交所公告稱2022年中期業(yè)績無法按時(shí)刊發(fā),以及恒大物業(yè)、彩生活已持續(xù)停牌近半年的企業(yè)外,50余家港股A股物業(yè)企業(yè)的2022年半年報(bào)均已披露。

??從在管面積TOP10頭部物業(yè)企業(yè)公布的半年報(bào)成績單來看,在管面積前10的物業(yè)企業(yè)均保持了不錯(cuò)的營業(yè)收入和同比增速,但在營業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)步增長的情況下,“增收不增利”問題也日益凸顯。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在管面積前10的物業(yè)企業(yè)有5家出現(xiàn)了凈利潤同比增速下降的情況,下降幅度從-10.3%至-75.9%不等。平均來看,在管面積前10的物業(yè)企業(yè)的2022年上半年?duì)I業(yè)收入同比增幅達(dá)到了25.78%,而凈利潤的同期增速卻為-1.62%。

??“無論是住宅物業(yè)還是商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè),從疫情開始都運(yùn)營成本上漲的情況,而同期的收費(fèi)情況只有一線城市的住宅部分相對穩(wěn)定,商業(yè)部分無論是商場和寫字樓都存在空置率增高的情況。”一家港股上市物業(yè)企業(yè)北京公司高管告訴記者,物管企業(yè)利潤趨薄的情況,將延續(xù)至今年全年。

??“獨(dú)立性是目前需要重點(diǎn)考慮的問題”

??去年中報(bào)時(shí),很多物管企業(yè)毛利率和凈利率便出現(xiàn)下滑的趨勢。而關(guān)聯(lián)方質(zhì)押貸款和關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款問題,也日益突出。

??“投資者會(huì)擔(dān)憂物業(yè)企業(yè)的資金情況受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力顯著增大,部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機(jī),控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其‘輸血’,甚至鋌而走險(xiǎn)采取違規(guī)手段,為物業(yè)上市公司帶來經(jīng)營隱患,在一定程度上打擊了投資者信心,恐慌情緒有所蔓延?!敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟對此表示。

??8月17日,雅生活發(fā)布2022半年度業(yè)績,營業(yè)收入增長22%至76.2億元,但毛利率減少3.1個(gè)百分點(diǎn)至26.9%,凈利潤11.5億元,同比減少10.3%。股東應(yīng)占凈利也同比減少7.4%至10.58億元。雅生活本期關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款同比增速是108.5%,幾乎是營業(yè)收入增速的5倍;占營業(yè)收入比重也高達(dá)35%。

??今年上半年,雅生活來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收賬款為26.7億元,比去年同期增加了超過10億元,其他應(yīng)收賬款為8.3億元。

??鑒于業(yè)內(nèi)一直有上市物管公司“輸血”母公司的前車之鑒,市場對此多有擔(dān)憂。對此,雅生活管理層回應(yīng)稱,從未出現(xiàn)與雅居樂未經(jīng)披露的關(guān)聯(lián)交易和資金來往。

??“如何更好地保證物管企業(yè)自身經(jīng)營的獨(dú)立性,是物管企業(yè)目前需要重點(diǎn)考慮的問題。”牛曉娟表示。

??運(yùn)營費(fèi)用高企、持有型物業(yè)收入減少

??面對凈利潤增速放緩的通病,許多物業(yè)企業(yè)給出的另一個(gè)癥結(jié)是成本上漲、運(yùn)營費(fèi)用高企。

??8月26日,港股綠城服務(wù)發(fā)布2022財(cái)年中報(bào)。公司在2022年1月1日至6月30日實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入68.28億元,同比增長22.01%,歸屬母公司凈利潤3.41億元,同比下降37.61%元。

??據(jù)野村發(fā)布研究報(bào)告稱,已將綠城服務(wù)的評級由“買入”降至“中性”,將2022年至2024年盈利預(yù)測下調(diào)17%至22%,其下調(diào)評級的主要理由為“建筑面積增長放緩、較低毛利率和較高營運(yùn)費(fèi)用”。

??以另外一家國資物業(yè)企業(yè)為例。今年上半年,招商積余的物業(yè)管理毛利率下滑至10.98%。從具體營業(yè)收入板塊上看,上半年,占招商積余總收入9成的物管收入的毛利率為10.98%,其中,住宅板塊、非住宅板塊、平臺增值服務(wù)以及專業(yè)增值服務(wù)的毛利率分別為8.55%、12.1%、5.23%、14.08%,物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體毛利水平為11.24%。

??對于“增收不增利”的問題,招商積余方面給出的理由是:今年上半年,由于受疫情影響,購物中心經(jīng)營、酒店出租經(jīng)營等持有型物業(yè)收入減少,以及按國家政策減免房產(chǎn)租金,招商積余資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)較去年同期下滑20.25%,至2.15億元。2022年上半年減免租金4530萬元,全年預(yù)計(jì)減免租金約8629萬元。

??“在管項(xiàng)目如果以非住宅業(yè)態(tài)為主,比如寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主,全年毛利率和凈利潤會(huì)更低更少。在一線城市,今年被要求減租的情況也比較普遍?!鼻笆鼋邮懿稍L的上市物業(yè)企業(yè)高管對此表示。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
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2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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