公司劉偉 2022-10-19 08:37:12 來源:中國房地產網
??地鐵企業(yè)正成為當下土地市場上的一股重要力量。
??10月17日,機構統(tǒng)計數據顯示,2022年前9個月,權益拿地金額top100的企業(yè)中,有8家地鐵公司上榜,這一數據多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數量之和。
??今年上榜的地鐵企業(yè),包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團,拿地總金額為585億元。
??根據機構數據,2021年,拿地金額top100的企業(yè)中,有5家地鐵公司上榜,分別是成都軌道交通、廣州地鐵、深圳地鐵、廈門軌道交通、杭鐵集團,拿地總金額為637億元。而在2020年,拿地金額top100的公司中,僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。
??地鐵建設及運營是地鐵企業(yè)的主營業(yè)務,但隨著城市土地價格與地下空間軌道交通工程造價不斷高企,“建設靠貸款、運營靠補貼”的非良性循環(huán)方式使得我國的城市軌道建設及運維面臨巨大的財政問題。
??北京市眾明律師事務所兼職律師、高級經濟師宋庭敏在受訪時稱,地鐵公司籌措資金,積極或聯合拿地進行地產開發(fā)有其資源優(yōu)勢;而通過土地的長期增值收益來帶動軌道交通可持續(xù)發(fā)展,也將有利于獲得政策的進一步支持。
??“隱形地主”
??當下的土地市場相比往年,正在底部徘徊。
??即便在央企國企兜底土地市場的背景下,財政部數據顯示,前8個月全國土地出讓收入33704億元,仍較去年同期下跌了28.5%。
??從購入土地的企業(yè)來看,2021年上半年進行的首輪集中供地中,土地有53.2%賣給了民企,而到如今民營房企的參與率只有20.8%,近80%的土地被國資房企(央企、國企、地方城投)兜底。
??作為地方國企的重要組成部分,各地的地鐵公司正成為土地市場的重要力量。機構數據顯示,廣州地鐵2022年前三季度拿地金額高達165億元,廈門地鐵拿地砸下了125億元,在全國拿地房企中,排名分別位居第15位、第20位,深圳地鐵則以98億元拿地金額排名第26位。
??此外,杭州地鐵拿地51億元,沈陽地鐵拿地43億元,合肥軌道拿地37億元,這些地鐵公司拿地金額均躋身全國拿地房企百強陣容。
??以賣票為主營業(yè)務的地鐵公司參與土地市場,其重要原因是土地開發(fā)能帶來豐厚的收益。以深圳地鐵為例,財務數據顯示,2016年以來,深圳地鐵的開發(fā)業(yè)務就占據其營收的主導地位,占比幾乎超過50%。
??2021年,深圳地鐵營收163.97億元,其中,站城一體化開發(fā)95.71億元,地鐵運營39.18億元,分別占比58.37%、23.9%。從經營利潤來看,站城一體化開發(fā)業(yè)務盈利66.67億元,地鐵運營業(yè)務則虧損41.53億元。靠地鐵運營業(yè)務入不敷出,但總的來看,2021年,深圳地鐵凈利潤為29.97億元。
??據不完全統(tǒng)計,自2021年實行集中供地以來,深圳共舉行了6場土拍,出讓土地66宗、收金1598.78億元,深圳地鐵拿了其中11宗地,總地價355.84億元,金額貢獻比達22.26%。
??此外,今年9月份,沈陽完成了今年第二輪集中供地,推出的13宗地,流拍3宗,成交10宗,其中有8宗被沈陽地鐵所屬全資子公司取得,成交額約為43億元,占此次總成交額比例接近9成。
??地鐵企業(yè)越來越成為土地市場上的一支生力軍,但財經評論員譚浩俊表示,從市場發(fā)展本身的角度來說,地鐵企業(yè)仍不能成為拿地的主力軍,這樣會干擾房地產原有的市場化邏輯,因為地鐵企業(yè)經營地產業(yè)務并不是自負盈虧的,還有地方政府的補貼在支撐。
??高毛利的生意
??宋庭敏稱,我國大城市地鐵建設較好地解決了職住平衡的時空關系需求,但僅靠地鐵運營難以盈利是長期存在的問題,如何讓地鐵建設運營可持續(xù),并能夠高質量地引導城市空間格局發(fā)展,降低政府財政負擔,是地鐵公司也在不斷思考創(chuàng)新經營模式的重要課題。
??在參與土地市場的角逐中,地鐵企業(yè)有其專有的特點和優(yōu)勢。例如,它們傾向于拿下地鐵上蓋物業(yè)的土地,而出讓條件就帶有地鐵建設方面等要求,這類型的土拍基本非地鐵企業(yè)拿下莫屬。
??隨著軌道+物業(yè)模式不斷發(fā)展,地鐵公司對房地產領域的涉足逐漸加深。例如,“站城一體化開發(fā)”板塊已成為深圳地鐵的“利潤牛”。據其發(fā)布的公司債券2022半年度報告顯示,今年上半年,深圳地鐵實現營收119.75億元,凈利潤約6.23億元,利潤主要來源為站城一體化開發(fā)業(yè)務板塊,占比217.54%。
??深圳地鐵的站城一體化開發(fā)業(yè)務板塊主要包括住宅、商業(yè)和保障房項目,大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。截至報告期末,上述項目營業(yè)收入為86.08億元,營業(yè)成本36.08億元,毛利49.28億元,毛利率高達57.25%。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,地鐵企業(yè)之所以越來越成為地方土地市場的生力軍,一方面,因為區(qū)域綜合開發(fā)逐漸成為土地出讓的重點;另一方面,也由于熱點城市地鐵進入大規(guī)模開發(fā)階段,房地產業(yè)務給地鐵建設輸血已經成為地鐵開發(fā)的主要支撐。此外,地鐵公司的實力相對雄厚,拿下地塊、地鐵開通后再賣房子,溢價會比較高。
??“當下,地產反哺地鐵模式是TOD(Transit-oriented Development)以公共交通為導向的開發(fā)模式展開的必然邏輯。在公開土地市場上,地鐵公司所攬土地,在出讓條件的制定方面,可以邏輯自洽地獲得“量身定做”的安排。相比地下空間的地鐵管網工程難度,地鐵公司以國企主體身份與工程建設和運營經驗補齊操盤人才,做房地產開發(fā)還是可以得心應手的?!彼瓮ッ粽J為。
??宋庭敏表示,當然,地鐵公司也要注意避免短期行為,并且注意減少多主體之間的非市場行為所產生的合作阻力與內耗等,以能實現高度協(xié)同的“地鐵(軌道)+物業(yè)開發(fā)”可持續(xù)發(fā)展。
廣州地鐵(佛山南海)房地產開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:914406056824325558 經營狀況:注銷 注冊資本:70200(萬元)
廣州地鐵商業(yè)發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440105783768269N 經營狀況:存續(xù) 注冊資本:2050(萬元)
深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:9144030008189640XB 經營狀況:存續(xù) 注冊資本:2362960(萬元)
深圳地鐵置業(yè)集團有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300MA5FGBLK44 經營狀況:存續(xù) 注冊資本:377800(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求,保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |