[克而瑞]土地周報(bào) | 成交規(guī)模周期性回落，溢價(jià)率環(huán)比大降（10.3-10.9）

??2022年第41周

??10月3日-10月9日，恰逢國慶假期，土地市場供應(yīng)與成交規(guī)模均出現(xiàn)周期性下降，但同比也均不及去年同期；在優(yōu)質(zhì)土地入市量大減之下，市場熱度也降至低點(diǎn)，尤其是溢價(jià)率水平較上周大幅回落。不過，下周將迎來廣州等城市集中土拍，成交量價(jià)有望有所出現(xiàn)回升。

??土地政策

??深圳擬修改舊改項(xiàng)目保障房配比

??新配建比例較此前均有提升

??近期，深圳市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定》征求意見稿。《意見稿》整合了不同政策配建比例要求，簡化配建比例計(jì)算規(guī)則，對于不同地區(qū)，保障房配建比例也有所調(diào)整，其中一類地區(qū)的配建比例最高可達(dá)33%。此外，對比此前要求來看，在舊住宅區(qū)改造配建的保障住房比例較此前水平有所提升。

??土地供應(yīng)

??節(jié)后推地城市明顯減少

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅回落

??供應(yīng)方面。國慶假期之后，重點(diǎn)城市集中供地潮暫歇，本周無城市集中推地，因此供應(yīng)規(guī)模也顯著不及節(jié)前。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地供應(yīng)建面不足200萬平方米，環(huán)比大降93%，和去年同期相比也下降了10%。聚焦城市來看，一二線城市中僅長沙、蘇州等個(gè)別城市有新增掛牌地塊，且規(guī)模較少，多數(shù)城市在節(jié)后兩天暫緩供地；三四線城市中，湖州、臺(tái)州等長三角城市的供應(yīng)規(guī)模相對較高，其中湖州推出了8宗地，但僅有1宗為住宅用地，地塊位于吳興區(qū)，是一宗回購安置用地，其余7宗地則均為商辦用地，分布于安吉和長興。

??土地成交

??假期影響下成交規(guī)模季節(jié)性回落

??三四線城市成為成交主力

??成交方面。受國慶長假影響，土地市場成交規(guī)模環(huán)比大幅走低，平均地價(jià)也因高能級城市優(yōu)質(zhì)用地的大幅減少而環(huán)比回落。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積僅245萬平方米，不及上周二成，與去年同期相比也明顯走低；成交金額也因此降至百億以下，同環(huán)比降幅均超過六成；因成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)，重點(diǎn)監(jiān)測城市的平均地價(jià)也由高位繼續(xù)回落，成交樓板價(jià)僅3870元/平方米，同比也下降了20%。

       各能級城市的成交建面也均不及上周，尤其是二線城市，由于集中土拍城市個(gè)數(shù)顯著減少，成交建面環(huán)比大降。從能級成交占比分布來看，本周三四線城市成為絕對成交主力，成交占比達(dá)到70%，其中嵊州、溫州、湖州、太倉等長三角城市表現(xiàn)較為活躍，均有多幅地塊成交。一二線城市成交地塊則以商辦用地為主，其中上海成功出讓了兩宗商辦用地，一宗位于虹口北外灘板塊，由信達(dá)聯(lián)合海泰競得，另一宗位于普陀真如板塊，由上海中環(huán)投資底價(jià)競得；僅昆明、長沙郊縣等個(gè)別城市有涉宅地成交，但也均為底價(jià)成交，競拍熱度較低。

       市場熱度

??優(yōu)質(zhì)用地成交占比大降

??溢價(jià)率降至年內(nèi)低點(diǎn)

??市場熱度方面。在假期影響下，重點(diǎn)城市紛紛將土拍延后，導(dǎo)致周內(nèi)入市成交的優(yōu)質(zhì)用地大幅減少。受此影響，重點(diǎn)監(jiān)測城市的溢價(jià)率僅為0.5%，較上周大降三個(gè)百分點(diǎn)；各能級城市中，僅三四線城市的溢價(jià)率略高，但也僅為0.8%。

??土地流拍方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市流拍幅數(shù)也較上周大幅減少，流拍率也因此環(huán)比下滑至5%。從流拍地塊所在城市來看，樓市表現(xiàn)疲軟的三四線城市為流拍主力，如湖州、潮州等城市均有地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??重點(diǎn)城市集中土拍缺席

??入榜地塊多以商辦用地為主

??假期因素下，本周無重點(diǎn)城市集中土拍，入市成交地塊素質(zhì)也較為一般，尤其是高能級城市，出讓地塊多以商辦用地為主。具體來看，本周成交總價(jià)最高的地塊為上海普陀真如社區(qū)一宗商辦用地，成交總價(jià)為16.3億元；門檻地塊也是一宗商辦用地，地塊位于廣州荔灣區(qū)，由湖南建工以底價(jià)競得，成交總價(jià)為6.35億元。

       單價(jià)榜單方面，本周成交單價(jià)最高的地塊為上海虹口北外灘一宗商辦用地，由信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合海泰地產(chǎn)以底價(jià)競得，成交樓板價(jià)達(dá)42120元/平方米；門檻地塊為麗水老城區(qū)一宗住宅用地，由于區(qū)域內(nèi)供地較少、庫存較低，地塊吸引了多家房企爭奪，最終溢價(jià)8.6%成交，由本地房企龍都投資競得，成交樓板價(jià)為10087元/平方米。

       重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

       信達(dá)聯(lián)手海泰拿下虹口北外灘商辦地塊

       地塊分析：

??本周成交單價(jià)最高的地塊為上海虹口北外灘一宗商辦用地，成交總價(jià)為4.8億元，平均樓板價(jià)達(dá)42120元/平方米。值得一提的是，該地塊曾于2019年底掛牌出讓，彼時(shí)起始樓面價(jià)41753元/平方米，時(shí)隔近三年后再次出讓起拍價(jià)微有上漲。

??據(jù)地理位置來看，地塊位于虹口區(qū)北外灘板塊，區(qū)位優(yōu)越，周邊配套也比較完善。項(xiàng)目靠近地鐵10號線和12號線站點(diǎn)天潼路站，日常上下班通勤也十分便捷；地塊附近商業(yè)辦公氛圍也十分濃厚，中信廣場、興旺國際、星薈中心等商業(yè)辦公綜合體均在周邊，資源也比較豐富。不過，項(xiàng)目體量較小，總建筑面積僅剛剛超過1.1萬平方米，與此同時(shí)，地塊的出讓條件也比較嚴(yán)苛，商業(yè)辦公物業(yè)要求全部自持，因此最終底價(jià)成交，由信達(dá)聯(lián)手海泰競得。