??多家房企正在籌備第二輪由中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債增投”）提供全額擔(dān)保的融資工作。

??今年8月以來，已有6家民營房企在中債增投提供全額擔(dān)保的情況下成功發(fā)行債券。10月18日，有媒體消息報道稱，新城控股計劃在銀行間市場發(fā)行15億元人民幣中期票據(jù)，將再次由中債增投提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。

??除此以外，據(jù)市場消息稱，龍湖集團、碧桂園、旭輝控股等多家房企均在籌備由中債增投擔(dān)保的第二輪發(fā)債工作。值得注意的是，除了上述被列為民營房企示范生的企業(yè)，一些非示范房企，例如中駿集團、金輝集團，也正與中債增投積極溝通，嘗試進行擔(dān)保發(fā)債。

??中債增全額擔(dān)保

??多房企加速進行第二輪融資

??在房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊的背景下，由中債增投提供全額擔(dān)保的方式，可謂給民營房企融資開了一個閘口。

??今年上半年，為了保障民營房企發(fā)債融資渠道穩(wěn)定，銀行間市場也推出由中債增投做增信的方式支持民營房企發(fā)債。據(jù)公開資料顯示，中債增投是我國首家專業(yè)債券信用增進機構(gòu)，于2009年在中國人民銀行的指導(dǎo)下由中國銀行間市場交易商協(xié)會聯(lián)合多家實力國企共同發(fā)起成立。

??今年5月，監(jiān)管部門選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，碧桂園、龍湖集團、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時為了解決投資人的信心問題，推出了信用風(fēng)險緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。

??8月底，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債增信力度進一步加大，示范民營房企發(fā)債由中債增投提供信用風(fēng)險緩釋進一步升級至提供全額擔(dān)保。

??在中債增投的全額擔(dān)保下，8月底龍湖集團發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，規(guī)模為15億元；9月8日美的置業(yè)發(fā)行了2022年第三期中票；9月14日新城控股發(fā)行2022年第二期中票，規(guī)模為10億元；9月16日，碧桂園發(fā)行2022年第一期中票，規(guī)模為15億元；9月18日旭輝控股公布發(fā)行2022年第二期中票，規(guī)模約12億元人民幣；以及10月13日，卓越集團旗下卓越商管發(fā)行2022年第一期中票，規(guī)模為6億元。

??據(jù)公開報道統(tǒng)計，自今年8月以來，在中債增投提供增信的情況下，已有6家民營房企成功發(fā)行債券，發(fā)行主體包括龍湖集團、新城控股、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝集團、卓越集團，累計發(fā)債規(guī)模超過80億元。

??據(jù)相關(guān)媒體10月14日報道，中債增投已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求，這意味著前期通過中債增投擔(dān)保發(fā)債的房企可再次推進第二輪發(fā)債。

??10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會議上，龍湖集團和碧桂園方面表示，將計劃再度發(fā)行由中債增投提供全額擔(dān)保的境內(nèi)票據(jù)。與此同時，來自相關(guān)媒體的消息稱，有知情人士透露，新城控股計劃在銀行間市場發(fā)行15億元人民幣中票，中債增投再次提供全額擔(dān)保。有報道稱，旭輝控股也將再次發(fā)行由中債信用增進公司全額擔(dān)保的債券，金額不超過10億元。

??針對第二輪增信融資發(fā)行計劃，中國房地產(chǎn)報記者采訪了上述部分企業(yè)，新城控股相關(guān)人員表示“對此并無確切消息”；龍湖集團也表示“正在溝通中，以公司公告為準(zhǔn)”。

??籌備發(fā)債計劃的非示范民營房企增多

??此前，中債增投做增信發(fā)債的房企僅限于被監(jiān)管層定為示范房企的民營企業(yè)，但隨著行業(yè)形勢變化，一些非示范房企也在積極與中債增投溝通進行增信發(fā)債。

??例如，此前卓越集團旗下卓越商管完成2022年第一期中期票據(jù)簿記發(fā)行，發(fā)行規(guī)模6億元，發(fā)行利率3.5%，由中債增投通過直接擔(dān)保方式提供增信支持，銀行、理財、信托、證券等6家機構(gòu)積極參與了認(rèn)購。卓越集團并非監(jiān)管層擬定的5家示范房企，且其并非上市房企。

??據(jù)相關(guān)報道稱，中駿集團、金輝集團、合景泰富集團等多家非示范房企均在計劃增信發(fā)債。

??中國房地產(chǎn)報記者對此消息進行核實時了解到，中駿集團確實一直在積極與中債增投溝通發(fā)債相關(guān)事宜，但據(jù)該集團相關(guān)人士表示：“一直在積極溝通，但目前還沒有進一步落地細節(jié)?！?/p>

??金輝集團近期也確有發(fā)債計劃，且正在進行中。據(jù)金輝集團表示，公司擬發(fā)行規(guī)模為20億元的中期票據(jù)，期限為3年期，目前募集書已經(jīng)掛網(wǎng)。不過據(jù)相關(guān)人士介紹，金輝集團發(fā)行的此筆債券并未借助中債增投進行擔(dān)保增信，因為目前來看，公司的經(jīng)營發(fā)展整體處于健康范圍。

??在機構(gòu)看來，目前多家房企均在與中債增投積極溝通，預(yù)計第二批由中債增投進行增信發(fā)債的房企名單會繼續(xù)擴圍。

??不過，在多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前民營房企融資形勢整體依然不樂觀。

??“雖然部分企業(yè)有一兩筆債券成功發(fā)行，但整體融資量有限，對民營房企融資而言可謂杯水車薪。對于出險房企而言，更是難上加難?！币晃皇痉斗科笃放迫耸勘硎?，即使是擁有先發(fā)優(yōu)勢的示范房企，發(fā)債數(shù)量和規(guī)模相比以往也縮減較多。

??普遍來看，今年房企融資規(guī)模整體萎縮。

??機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債占比50.2%，同比提升19.9個百分點；海外債占比僅為2.4%，同比下降14個百分點；信托占比16.0%，同比下降15.1個百分點；ABS占比31.4%，同比提升9.3個百分點。

??同時，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來最低水平。

??在融資環(huán)境未有明顯改善的當(dāng)下，不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，對房企而言，獲取現(xiàn)金流的核心方式還是要回歸銷售，只有市場回暖、銷售提升，房企的一系列問題才可迎刃而解。