??繼中國華融和江蘇資產(chǎn)之后，江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（以下簡稱“中南建設(shè)”，000961.SZ）又迎來一位新的“馳援者”。

??10月28日，中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于投資南京信璟有限合伙份額的公告。公告提到，日前，中南建設(shè)全資子公司南通中南新世界中心開發(fā)有限公司（以下簡稱“南通新世界”）及南通日禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“南通日禾”）作為有限合伙人，與獨立第三方信達資本管理有限公司（以下簡稱“信達資本”）、中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“中國信達”）合作設(shè)立南京信璟紓困產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“南京信璟”），進行房地產(chǎn)項目投資。

??與此同時，中南建設(shè)發(fā)布一則擔保公告，其中提及了南京信璟的首批紓困項目，即南通嘉康置業(yè)有限公司（以下簡稱“南通嘉康”）及泰興市逸帆置業(yè)有限公司（以下簡稱“泰興逸帆”）近乎全部股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

??對于此次與信達合作設(shè)立合伙企業(yè)紓困，中南建設(shè)表示，旨在拓寬合作渠道，與合作方一起推進業(yè)務(wù)發(fā)展，加快行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)。

??包括信達在內(nèi)，中南建設(shè)今年以來已多次與資產(chǎn)管理公司（AMC）合作進行紓困。不過，據(jù)接近中南建設(shè)的人士表示，截至目前，與中國華融的合作還沒有實質(zhì)性進展。

??在一位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士看來，AMC助力房企紓困普遍進展緩慢，原因在于化解房地產(chǎn)債務(wù)風險本身就是一個系統(tǒng)性工程，涉及的問題多且復(fù)雜，而AMC紓困房企時對項目本身的要求也較高，盡調(diào)內(nèi)容比較多。

??首批紓困項目披露

??根據(jù)公告，中南建設(shè)此次與信達新設(shè)立的合伙企業(yè)總計出資約12.71億元。其中，信達資本作為執(zhí)行事務(wù)合伙人和普通合伙人（GP）出資0.01億元，占比0.1%；中國信達作為優(yōu)先級有限合伙人（LP1）出資6.65億元，占比52.3%；南通日禾作為劣后級有限合伙人（LP2）出資23.86億元，占比18.8%；南通新世界作為劣后級有限合伙人（LP3）出資36.69億元，占比28.9%。南通新世界和南通日禾合計投資金額約60.55億元，占中南建設(shè)2021年度經(jīng)審計歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的2.59%。

??就在中南建設(shè)發(fā)布新設(shè)立合伙企業(yè)的同日，中南建設(shè)還發(fā)布了一則擔保公告。公告內(nèi)容提到，此次新設(shè)立的合伙企業(yè)南京信璟以約0.2億元和2.35億元，分別收購南通尚柏管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的南通嘉康99%股權(quán)及對南通嘉康的2.4億元債權(quán)；同時以約0.1億元和4.3億元，分別收購泰州市璟榮企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持有的泰興逸帆99.9%股權(quán)及對泰興逸帆的4.39億元債權(quán)。

??在上述重組中，重組期限均為36個月。南通日禾質(zhì)押其持有的南通嘉康1%股權(quán)，南通新世界質(zhì)押其持有的泰興逸帆 0.1%股權(quán)，泰興逸帆和南通嘉康相互作為共同債務(wù)人，而中南建設(shè)作為兩家子公司共同債務(wù)人，為有關(guān)重組提供擔保，并為共同債務(wù)人向重組服務(wù)方支付服務(wù)費和相關(guān)收益等提供差額補足義務(wù)。同時，在共同債務(wù)人未支付相關(guān)費用和收益等情況下，中南建設(shè)承擔回購第三方持有的南京信璟全部份額義務(wù)，擔保金額合計約8.91億元。

??據(jù)相關(guān)媒體報道，南通嘉康持有海安鼎鑫置業(yè)有限公司60%股權(quán)，后者為中南建設(shè)與神輝置業(yè)合作項目“海安春風里”的開發(fā)商；泰興逸帆持有南通嘉熙置業(yè)有限公司55%股權(quán)，南通嘉熙子公司泰州市弘悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為泰州“中南君啟”開發(fā)商。

??在收益分配上，按照公告內(nèi)容，中南建設(shè)與信達新設(shè)立的合伙企業(yè)，其收益來源于投資項目的債權(quán)收購暨債務(wù)重組回收資金及補足資金，按順序先向GP分配執(zhí)行合伙事務(wù)報酬，再向監(jiān)管方支付監(jiān)管服務(wù)費，向LP1分配固定收益和實繳出資，向GP分配實繳出資后，剩余收益向LP2、LP3分配。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，上述紓困模式往往針對資產(chǎn)充足、具備一定經(jīng)營開發(fā)能力但出現(xiàn)短期流動性問題的房企。

??與信達合作并非中南建設(shè)第一次牽手AMC。今年5月份，中南建設(shè)控股股東中南集團成功牽手華融資產(chǎn)及地方國資，后者將在項目并購、資產(chǎn)盤活等方面與前者展開合作，相關(guān)合作涉及資金不超過50億元。8月9日，中南集團宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司舉行業(yè)務(wù)簽約儀式，約定共同設(shè)立規(guī)模20億元的發(fā)展基金等內(nèi)容。

??在今年中期業(yè)績會上，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含稱，跟華融資產(chǎn)以及江蘇資產(chǎn)兩大合作，已有10來個應(yīng)收款的項目做了提交，也在評審的過程中，后續(xù)會看審批情況落地。但截至目前，這些合作并未傳出落地消息。

??據(jù)接近中南建設(shè)的人士表示，此前與中國華融和江蘇資產(chǎn)的合作就目前了解，還沒有實質(zhì)性進展。進展緩慢，這也是當前AMC紓困房企普遍面臨的問題。

??以信達為例，據(jù)信達地產(chǎn)官微披露，前三季度公司參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，但截至目前，已實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的項目僅4個、解決逾期風險的項目4個。信達地產(chǎn)方面也表示，會積極跟進省級房地產(chǎn)紓困基金的推進工作，采取小股輕資產(chǎn)模式介入紓困項目。

??中南自救

??一方面，紓困進展較為緩慢，另一方面，中南建設(shè)面臨的業(yè)績和流動性壓力依然較大。

??從近期公司披露的三季報數(shù)據(jù)來看，今年前三季度，中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入343.51億元，同比下降43.76%；凈利潤和歸屬母公司股東的凈利潤均從去年同期的正值轉(zhuǎn)為虧損，分別虧損19.51億元、虧損20.44億元。

??前三季度，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得合同銷售額477.3億元，銷售面積401.6萬平方米，同比分別減少68.9%和64.0%。

??雖然中南建設(shè)與全國性和地方性AMC均有合作，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對于目前資金壓力較大的房企，化解債務(wù)風險最直接有效的方式仍是將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以獲取現(xiàn)金流。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，正榮、融創(chuàng)、龍光、陽光城、世茂等房企均有過項目轉(zhuǎn)讓行為，以此增加公司流動性資金。

??中南建設(shè)亦如此。今年以來，中南建設(shè)多次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，包括出手中南絲路城市運營、中南服務(wù)子公司等，累計已完成項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓14個，地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域分別由去年初的19個、15個減少到8個、8個。與此同時，控股股東中南城投通過質(zhì)押股份補充流動性資金，董事總經(jīng)理陳昱含亦通過個人持股99.99％的關(guān)聯(lián)公司向中南建設(shè)“輸血”。

??在債務(wù)端，中南建設(shè)于10月26日發(fā)布公告稱，中南建設(shè)擬將旗下公司寧景信置業(yè)有限公司18%股權(quán)、廣西潤鴻置業(yè)有限公司70%股權(quán)、云南億鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%股權(quán)，讓予深圳安創(chuàng)投資管理有限公司進行重組，涉及債務(wù)本金合計12.08億元，中南建設(shè)有權(quán)在債務(wù)償還完畢后回購有關(guān)股權(quán)。

??隨著近期多家房企在中債信用增進公司提供全額擔保的情況下成功發(fā)行中期票據(jù)，中南建設(shè)也在積極與中債信用增進公司溝通，推進合作，推動發(fā)債工作。

??此外，在保交付成為行業(yè)頭等大事的當下，中南建設(shè)也在提升自身交付力。據(jù)中南建設(shè)方面披露，今年前9月，公司已累計交付88個社區(qū)，共計44407套房屋。

??在中南建設(shè)管理層看來，維護流動性和保交付是當前工作重點，要舍棄一些利益，包括規(guī)模，包括利潤，包括業(yè)務(wù)范圍等等，把一切不必要的支出和業(yè)務(wù)砍掉，只專注于地產(chǎn)和建筑主業(yè)，在現(xiàn)金流危機的緩解之前，不會旁顧其他。