公司克而瑞研究中心 2022-11-18 08:37:00 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2022年11月8日,標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱,應(yīng)碧桂園要求,撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。次日惠譽(yù)也宣布,經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商,碧桂園主動(dòng)撤銷了其信用評(píng)級(jí)。
??碧桂園并非近期唯一主動(dòng)撤銷境外評(píng)級(jí)的房企,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2022年6月至今有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷事件,其中10月份就多達(dá)11次,在涉及撤銷評(píng)級(jí)的22家房企中,有過(guò)半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。
??房企之所以著急與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”,其主要導(dǎo)火索為自2021年起的境外評(píng)級(jí)集中下調(diào)風(fēng)波。
??好消息是,近期房企的境內(nèi)融資環(huán)境已出現(xiàn)明顯利好,不少房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。
??隨著利好政策落地實(shí)施,房企的償債壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?
??11月8日,標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱,應(yīng)碧桂園公司的要求,撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。
??碧桂園方面表示,公司當(dāng)前基本面沒(méi)有發(fā)生重大變化,銷售指標(biāo)穩(wěn)中向好,而且得益于金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的支持及認(rèn)可,公司于9月在境內(nèi)資本市場(chǎng)完成了再融資,成本為全市場(chǎng)最低。本次評(píng)級(jí)撤銷不會(huì)觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款,不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。
??11月9日,惠譽(yù)宣布確認(rèn)碧桂園主體評(píng)級(jí)為BB-。經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商,碧桂園主動(dòng)撤銷了其信用評(píng)級(jí)?;葑u(yù)在報(bào)告中仍肯定了碧桂園強(qiáng)大的市場(chǎng)地位、規(guī)模和多元化發(fā)展,并指出碧桂園的合同銷售在近幾個(gè)月應(yīng)已穩(wěn)定,其可用現(xiàn)金余額和內(nèi)部產(chǎn)生的現(xiàn)金應(yīng)足以支付其中期資本市場(chǎng)債務(wù)。當(dāng)日,碧桂園股價(jià)顯著走高,早盤一度大漲30%。
??2022年下半年以來(lái),幾乎每月都有房企撤銷境外信用評(píng)級(jí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),從2022年6月至今有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷事件,其中10月份就多達(dá)11次,其中涉及房企包括金輝、富力、新城、恒大、旭輝等等。在涉及撤銷評(píng)級(jí)的22家房企中,有過(guò)半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。
??房企們急著與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”,其主要導(dǎo)火索為自2021年起的境外評(píng)級(jí)集中下調(diào)風(fēng)波。
??2021年10月起較多房企被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí),其中2021年10月18日及19日短短兩日,穆迪就集中下調(diào)了20家房企的信用評(píng)級(jí)或展望。
??2021年10月21日惠譽(yù)更是將29家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察范圍。
??此后至今的近一年時(shí)間內(nèi),房企遭遇的評(píng)級(jí)下調(diào)從未停止。
??在此背景下,眾多房企紛紛主動(dòng)撤銷境外評(píng)級(jí)。
??部分房企最初寄希望于通過(guò)提前償債的方式,提升外界對(duì)企業(yè)的償債能力信心,以應(yīng)對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)。但該舉措?yún)s未能打動(dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。
??如2022年6月17日,海倫堡針對(duì)2018年非公開發(fā)行公司債券,將8.63億元連本帶息償債資金提前入賬(兌付日為2022年6月22日)。但該等舉措?yún)s未能打動(dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。僅過(guò)三天,2022年6月20日,穆迪宣布就將海倫堡發(fā)行人評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa1,債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Caa2,展望負(fù)面。而穆迪給出的理由是,此次海倫堡按期還款后,由于“運(yùn)營(yíng)能力減弱,融資渠道受限”,“對(duì)海倫堡中國(guó)流動(dòng)性的評(píng)估從充足調(diào)整為疲軟”。
??2022年10月12日,中駿提前匯款給托管銀行,以支付于2023年到期票息7.25%美元債利息(應(yīng)于10月19日到期),總利息金額1812.5萬(wàn)美元。而此后2022年10月21日,標(biāo)普基于類似的理由,將中駿的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”;未償高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。在此背景下,中駿“無(wú)奈”主動(dòng)撤銷了標(biāo)普的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和發(fā)行評(píng)級(jí)。
??評(píng)級(jí)下調(diào)會(huì)觸發(fā)債項(xiàng)的提取償還條款,短時(shí)間內(nèi)會(huì)加劇房企的償債壓力。
??2022年8月30日,旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“到目前為止(旭輝)沒(méi)有一筆負(fù)債違約,沒(méi)有一筆利息延期支付”。
??截止2022年底旭輝境內(nèi)外已不存在剛性兌付債務(wù),而最近一筆美元債則在2023年1月到期。但在接下來(lái)的9月及10月中,旭輝接連遭到了三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的集體下調(diào),而評(píng)級(jí)的下調(diào)不僅影響了旭輝的境外債再融資,同時(shí)也觸發(fā)了部分債務(wù)的提前還款。
??2022年11月1日,旭輝發(fā)布“暫停支付境外融資”的公告中,旭輝表述為“部分融資因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)提前兌付條款,境外兌付壓力在短期內(nèi)劇增”。
??在行業(yè)下行的背景下,對(duì)房企來(lái)說(shuō),原本可以提供“正面宣傳”的境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),帶來(lái)的卻是諸如觸發(fā)提前還款,負(fù)面輿情影響銷售等風(fēng)險(xiǎn),打亂房企原本穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)軌跡。
??事實(shí)上,房企的境外融資早于2021年的四季度就逐步趨于凍結(jié)狀態(tài)。據(jù)100家典型房企融資數(shù)據(jù),2021年第四季度房企的境外發(fā)債僅為130億,同比下滑84%,環(huán)比下滑77%。
??進(jìn)入2022年,一季度房企境外發(fā)債迎來(lái)年初的小高峰,但相比2021年已有較大差距,同比下降70%。二季度境外發(fā)債持續(xù)低迷,僅104億;雖然三季度境外發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng),但主要是由于富力十批未償還的美元優(yōu)先票據(jù)(共計(jì)49億美元)重組成3批新票據(jù)。若撇除富力境外債重組影響,三季度的境外發(fā)債僅為138億,境外發(fā)債占比僅為13%。
??2022年10月未有監(jiān)測(cè)到房企于境外發(fā)債。
??此前房企需要維護(hù)境外評(píng)級(jí),主要是出于通過(guò)境外發(fā)債助推發(fā)展的考量;而在當(dāng)前境外融資渠道凍結(jié)的背景下,維護(hù)境外評(píng)級(jí)的意義已經(jīng)不大。
??與此同時(shí),近期房企的境內(nèi)融資環(huán)境已出現(xiàn)明顯利好,房企可轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。
??11月8日晚,交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具,預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。
??次日,中債信用增進(jìn)公司就跟進(jìn)表示,意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求,3個(gè)工作日內(nèi)將予以郵件反饋。
??11月11日,銀保監(jiān)會(huì)更發(fā)布十六條措施,新規(guī)從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
??11月14日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。
??近期的一系列政策開始從此前“救項(xiàng)目不救企業(yè)”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè),實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境,推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”能力。不僅對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)注入了強(qiáng)心劑,企業(yè)生存環(huán)境也將迎來(lái)較大改善。
??整體來(lái)看,雖然撤銷評(píng)級(jí)對(duì)于房企境內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)影響不大,多為當(dāng)前行業(yè)下“兩害選其輕”的選擇。
??隨著更多利好政策的出現(xiàn),市場(chǎng)信心正逐漸修復(fù),11月9日房地產(chǎn)行業(yè)更是迎來(lái)了久違的股債雙漲走勢(shì)。隨著利好政策落地實(shí)施,房企的償債壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?
??但是對(duì)房企來(lái)說(shuō),還是需要警惕2023年的1月、3月及6月的多波償債稿費(fèi),積極自救,確保企業(yè)的銷售回款,管理好自身現(xiàn)金流健康,把握好境內(nèi)融資窗口,逐步重建市場(chǎng)信心。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論