中國奧園擬轉(zhuǎn)讓奧園健康29.9%股份 意向買家鎖定國資背景

公司曾冬梅 2022-12-08 13:39:24 來源:中房報

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??奧園健康生活集團有限公司(以下簡稱“奧園健康”,03662.HK)第二次被擺上了貨架。

??12月6日,中國奧園發(fā)布了一份名為《公開招標(biāo)承投購買奧園健康生活集團有限公司全部已發(fā)行股本的29.9%》的文件,透露將轉(zhuǎn)讓其所持的奧園健康29.9%股份,招標(biāo)截止日期為2022年12月19日。

??去年11月,中國奧園就曾表示考慮出售奧園健康的若干附屬公司權(quán)益,當(dāng)時奧園健康二股東——無極資本表達了不同意見。無極資本提出,希望能夠整體出售奧園健康的股權(quán),且通過競爭招標(biāo)的形式。目前看來,此次公開招標(biāo)已滿足了二股東此前的訴求。

??值得關(guān)注的是,招標(biāo)文件強調(diào)投標(biāo)者必須是國家或政府擁有和控制的實體,放在中國奧園正籌劃引入國企戰(zhàn)投的背景下,這一要求難免引發(fā)猜想。12月7日,中國奧園內(nèi)部人士表示,轉(zhuǎn)讓奧園健康股權(quán)是希望加速引進國企戰(zhàn)投,并推動中國奧園、奧園健康盡快復(fù)牌。

??中國奧園擬讓渡控股權(quán)

??招標(biāo)文件顯示,奧園健康此次擬轉(zhuǎn)讓股本中約2.17億股、每股面值0.01港元的普通股,相當(dāng)于截至招標(biāo)文件日期奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%,賣方明興有限公司為中國奧園的全資附屬公司。

??買方須在投標(biāo)書獲賣方接納的當(dāng)日支付500萬港元的臨時訂金,在簽訂正式合約時支付購買價的20%,待合約完成時支付購買價的余下結(jié)余。而賣方不一定接納出價最高的投標(biāo)書。

??投標(biāo)者需符合不少要求,比如,買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立受中國法律規(guī)管的戰(zhàn)略合作協(xié)議,內(nèi)容有關(guān)在中國奧園滿意的程度進行舊城改造項目。而且,投標(biāo)者必須提供相關(guān)的核證副本,證明自己是由國家或政府全部或部分擁有(不少于30%)或控制的實體。

??奧園健康目前的實控人為郭梓文,其持有4.005億股,持股比例為55.15%。出售29.9%股權(quán),相當(dāng)于將大股東之位讓了出去。

??2021年11月,市場曾經(jīng)傳聞郭梓文計劃轉(zhuǎn)讓其所持的奧園健康55.15%股權(quán),報價30億元。隨后,中國奧園發(fā)布公告,表示奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進行初步討論,尚未就可能交易訂立任何條款或具體協(xié)議。

??在那之后,關(guān)于奧園健康的股權(quán)交易便再無確切消息傳出,該公司于今年4月1日停牌,停牌前的股價為1.86港元,市盈率(TTM)約3.5倍,總市值13.51億港元。

??截至目前,奧園健康仍未發(fā)布2021年的年報。2021年上半年,該公司錄得10億元的收入,同比增長83%,凈利潤約1.9億元,同比增長66.3%,毛利率約34.6%,凈利率約18.5%。截至2021年6月底,其在管面積約0.55億平方米,同比增長178%,合約面積約0.84億平方米,同比增長82%。在管項目(含案場)454個,其中案場服務(wù)項目106個,住宅項目247個,非住宅項目101個。

??意向買家鎖定國資背景

??在第一次籌備股權(quán)轉(zhuǎn)讓時,奧園健康遇到了一些阻礙。當(dāng)時持股約7%的二股東無極資本發(fā)出了一份公開信,認(rèn)為奧園健康的市值反映其基礎(chǔ)業(yè)務(wù)被大幅度低估,建議董事會為公司展開透明的競爭招標(biāo),目的是將公司出售給愿意支付比公司當(dāng)前股價有適當(dāng)溢價的潛在收購者,從而恰當(dāng)?shù)胤从硺I(yè)務(wù)的真實價值。

??無極資本表示,截至2021年11月5日,奧園健康2020年至2021年財政年度的市盈率為5.2倍,而同期其他物業(yè)公司的平均市盈率則為27.3倍,當(dāng)時物業(yè)管理行業(yè)的并購估值超過市盈率的10倍,比奧園健康的交易倍數(shù)存在明顯的溢價。

??那份公開信發(fā)出后,奧園健康在資本市場的價值并未得到重估,股價依然保持下行趨勢,停牌前的市盈率已低至3.5倍。對于本次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否能投贊成票的問題,中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了無極資本位于香港的辦公室,但電話無人接聽。

??過去的一年多時間里,有部分物業(yè)上市公司曾洽購過奧園健康。其中一家公司的高管對中國房地產(chǎn)報記者表示,去年曾談過奧園健康的收購,但因為所涉條件較為復(fù)雜,雙方談不攏就沒有再推進了。如今奧園健康拿出29.9%的股權(quán),“我們應(yīng)該也不會參與了,股權(quán)比例沒有突破30%無法控股、無法并表,若要并表的話還要進行要約收購,很麻煩,交易和盡調(diào)問題也很復(fù)雜?!?/p>

??從奧園健康此次設(shè)置的股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例和招標(biāo)條件來看,大概率已有意向的買家。就國資背景這一要求,目前具備條件的買家并不多,之前雖然也有廣州的國企接觸過中國奧園,但一路堅持下來且保持密切交流的只有那家山東國企。據(jù)知情人士透露,山東國企頗為看好中國奧園在粵港澳大灣區(qū)的城市更新資源。

??奧園健康董事會主席郭梓寧曾在2021年8月的業(yè)績會上披露中國奧園的城市更新項目儲備情況。他表示,中國奧園在10多年前就開始涉足城市更新,手上持有70多個項目,而且99%集中在粵港澳大灣區(qū),這些項目轉(zhuǎn)化后的可售貨值約7500億元。

??而奧園健康也在2021年5月與奧園城市更新集團達成了戰(zhàn)略合作關(guān)系,為后者主導(dǎo)的城市更新項目提供前期策劃及后期運營等服務(wù)。根據(jù)合作協(xié)議,奧園城市更新集團的優(yōu)質(zhì)土地儲備會逐漸轉(zhuǎn)化為奧園健康的管理面積,預(yù)計可為其新增管理面積超千萬平方米。

??因此,此次買方被要求與中國奧園簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,開發(fā)城市更新項目,也在情理之中。

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