??最近，融資端利好政策頻傳。

??繼信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”之后，助力房企境外融資的“內保外貸”也來了。

??12月9日，首單成功落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。隨后，市場消息稱碧桂園3億美元“內保外貸”也等待落地。

??所謂“內保外貸”，即境內銀行為境內企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放的相應貸款。

??實際上，房企境外債已連續(xù)多月無新增，截至11月底，100家典型房企境外發(fā)債同比銳減八成，在美元債違約事件影響下，房企境外信用遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，再加上明年一季度房企將迎來海外債償債高峰。在這一背景下，重塑海外資本市場信心，對修復房企美元債融資渠道有著重要的信號意義。

??房地產行業(yè)高速發(fā)展時期，美元債曾是境內房企重要的融資渠道之一。但2021年四季度以來，美元債發(fā)行基本處于凍結狀態(tài)，2022年，資金壓力下部分房企美元債頻繁出現(xiàn)違約，美元債融資環(huán)境進一步惡化。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月，100家典型房企境外發(fā)債僅為130億美元，同比降幅超過八成。整體發(fā)行規(guī)模不足2021年三成，與2020年的600億美元規(guī)模相比更是相差了4倍之多。

??對于有余力支撐美元債償付的優(yōu)質房企而言，仍在積極安排境外債的償付。比如龍湖和碧桂園。對于大型房企而言，若境外信用崩塌對市場影響很大，全球信用需要更長時間修復。

??鑒于房企境外融資渠道恢復的緊迫性，11月以來，“內保外貸”也被多次提及。

??11月21日，央行副行長潘功勝在全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會表示，要通過內保外貸業(yè)務跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質房企內保外貸業(yè)務的支持力度，加快項目落地。

??12月2日，消息稱監(jiān)管層要求四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，同時旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

??龍湖率先落地“內保外貸”業(yè)務，釋放出先行信號，后續(xù)內保外貸業(yè)務或將陸續(xù)推進，這種通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，能夠有效維護境內外行業(yè)信心。

??美元債兌付風險不容樂觀。

??CRIC監(jiān)測的重點100家典型房企數(shù)據(jù)來看，明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期，從目前房企現(xiàn)金流狀況來看，違約現(xiàn)象或將持續(xù)，對于這類企業(yè)而言，尋求展期和重組將是緩解兌付壓力的主要途徑。

??聚焦“內保外貸”涉及的5家房企，2022年旭輝、碧桂園、龍湖、美的和新城5家房企合計僅發(fā)行了50億美元境外債，但到期規(guī)模卻達到了266億元。其中，2023年一季度到期的境外債規(guī)模占了超六成，合計到期債務達到163億。

??對于大部分對于出現(xiàn)流動性緊張的問題房企，仍然面臨著較大的境外償債壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，除了上述5家房企以外，重點95家監(jiān)測房企2023年一季度境外債到期規(guī)模達到了1135億，是上述5家房企到期規(guī)模的4倍之多。且償債高峰集中在2023年1月和2月，到期規(guī)模分別達到551億和458億。

??過去一年，房企境外融資可以說不斷被弱化。

??在經(jīng)歷了美元債違約事件之后，房企信用、資質都將面臨重估，境外債券市場將對出現(xiàn)展期、違約、重組等問題的企業(yè)在較長時間保持謹慎態(tài)度，部分房企將面臨美元債融資渠道關閉的情況。

??而此次“內保外貸”的成功落地，對重塑境外資本市場信心有很重要的作用。

??但需要注意的是，此次“內保外貸”的重要條件之一是要求房企以國內資產抵押作擔保。

??這就意味著，需要房企在境內擁有足夠的擔?；虻仲|押條件，未出險且信用良好的優(yōu)質房企將率先受惠。而多數(shù)主體信用不佳、存在項目停工風險的房企將被排除在外。

??實際上，“內保外貸”存在的兩大風險也不容忽視，即匯率波動風險，以及潛在資產流出風險。由于惠及面有限，目前“內保外貸”最核心的作用是修復優(yōu)質房企海外資本信用的應急手段。

??房企境外融資環(huán)境亟待修復，尤其是對于優(yōu)質房企而言。

??接下來的三個月，千億海外債到期壓力之下，違約事件或還將持續(xù)，而境外債的發(fā)行也將越來越難，部分房企甚至面臨境外融資渠道關閉的情況，只有那些優(yōu)質房企將成為境外債發(fā)行主體。

??由于“內保外貸”獲得的資金主要用于償還境外債，從根本上來看，重塑海外資本市場信心關鍵在于房企銷售面能否回暖。