公司苗野 2022-12-22 08:58:06 來(lái)源:中房報(bào)
??中國(guó)資產(chǎn)管理公司(AMC)紓困房企的動(dòng)作正在提速。
??12月9日,北京,信達(dá)中心·東外39號(hào)開(kāi)盤(pán)30分鐘即完成選房,官宣成交168套,總成交金額約57億元。東外39號(hào)售罄的背后,是中國(guó)信達(dá)通過(guò)“收購(gòu)+投資+債務(wù)重組+開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”的方式盤(pán)活爛尾樓資產(chǎn)的典型案例。
??2022年年初以來(lái),在監(jiān)管層多次發(fā)聲支持下,AMC加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。
??截至目前,四大全國(guó)性AMC中有3家發(fā)布了紓困房企數(shù)據(jù)。中國(guó)華融、中國(guó)東方資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)已累計(jì)推動(dòng)及已落地的房企紓困項(xiàng)目65個(gè),帶動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1500億元;融創(chuàng)、世茂、奧園、佳兆業(yè)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、建業(yè)地產(chǎn)等房企都出現(xiàn)在AMC的紓困名單上。
??從全國(guó)性AMC到地方性AMC的進(jìn)場(chǎng),政策層面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困自上而下,逐步精細(xì)化落實(shí)。
??“金融16條”就積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置問(wèn)題提出,鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式,推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作,提高資產(chǎn)處置效率。
??在市場(chǎng)人士看來(lái),政策上明確鼓勵(lì)A(yù)MC聯(lián)合各方加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置,成效也較為明顯,各地實(shí)質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn)的樓盤(pán)項(xiàng)目逐步增多。AMC通過(guò)購(gòu)買(mǎi)債權(quán)、“接管+代建”、與地方國(guó)企設(shè)立紓困基金等方式參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解,對(duì)于提振市場(chǎng)信心,盤(pán)活化解重點(diǎn)問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。
??記者從某家AMC相關(guān)人士處了解到,目前頭部AMC正充分運(yùn)用金融工具全力助推房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解,從盤(pán)活出險(xiǎn)房企爛尾樓、債務(wù)重組等方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。從全國(guó)性AMC到地方性AMC,紛紛加入到地產(chǎn)行業(yè)的這場(chǎng)集體幫扶中。
??聚焦項(xiàng)目層面紓困
??從AMC動(dòng)作來(lái)看,聚焦項(xiàng)目層面的紓困依然是行業(yè)共識(shí)。
??最近,融創(chuàng)中國(guó)完成轉(zhuǎn)讓上海董家渡項(xiàng)目近90%股權(quán)的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這一次主體股權(quán)變更是由“中國(guó)華融+6家銀行組成銀團(tuán)+中信信托”共同注資,新增融資量超過(guò)120億元,資金用于董家渡項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
??此次股權(quán)設(shè)計(jì)為信托收益權(quán)方式,由華融聯(lián)合銀團(tuán)、信托機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資,操盤(pán)方依然是融創(chuàng),并保留使用融創(chuàng)品牌,華融行使監(jiān)管職能。退出時(shí),AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán),融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部?jī)斶€后回購(gòu)股權(quán)。
??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,此次AMC聯(lián)合銀行財(cái)團(tuán)通過(guò)股權(quán)融資紓困融創(chuàng)的模式具有典型意義。
??在此之前的8月5日,中國(guó)華融已與陽(yáng)光城母公司陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》,還將50億元資金“輸血”中南建設(shè)。
??在參與問(wèn)題房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目紓困上,中國(guó)信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì),正式進(jìn)場(chǎng)交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”,這次是采用“信達(dá)收購(gòu)債權(quán)+華建出資+信達(dá)地產(chǎn)代建”的合作模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活。此外,中國(guó)信達(dá)聯(lián)合河南中豫建投設(shè)立規(guī)模100億元的房地產(chǎn)紓困基金已于12月9日完成注冊(cè),專(zhuān)項(xiàng)用于投資河南省問(wèn)題樓盤(pán)紓困。
??東方資產(chǎn)在紓困房企方面也有新動(dòng)作。冠城大通于9月9日公告,由東方資產(chǎn)為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金,并簽署《代償協(xié)議書(shū)》、《債權(quán)債務(wù)確認(rèn)協(xié)議暨還款協(xié)議》。長(zhǎng)城資產(chǎn)與中交集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將通過(guò)市場(chǎng)化方式,在國(guó)企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解,不良資產(chǎn)盤(pán)活等領(lǐng)域開(kāi)展合作。
??此外,東方資產(chǎn)和長(zhǎng)城資產(chǎn)于2022年上半年分別發(fā)行金融債券,募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置,開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解工作。
??自去年房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后,頭部AMC在各地充當(dāng)“白武士”紓困房企。
??天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師韓笑表示,AMC 的多種紓困模式能從債務(wù)化解、流動(dòng)性釋放、資產(chǎn)盤(pán)活多方面打通房地產(chǎn)行業(yè)資金的正向循環(huán),有利于防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散,抑制銷(xiāo)售下滑。
??截至10月末,中國(guó)華融正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目有16個(gè),帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn);中國(guó)東方已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目29個(gè),投放金額137.47億元,帶動(dòng)935.79億元房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。截至8月末中國(guó)信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè),投放金額102.85億元,帶動(dòng)326.29億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
??以此計(jì)算,3家AMC帶動(dòng)的復(fù)工復(fù)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1519億元。
??中國(guó)華融相關(guān)人士介紹,針對(duì)重點(diǎn)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目主要通過(guò)“債權(quán)+股權(quán)”、“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+實(shí)施重組”、“信托隔離+代建盤(pán)活”等方式化險(xiǎn),以重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口,已使93%以上的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)隔離。
??中國(guó)信達(dá)則提出了通過(guò)“傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”的集團(tuán)協(xié)同模式,以項(xiàng)目為導(dǎo)向分類(lèi)施策,以封閉運(yùn)作為核心隔離風(fēng)險(xiǎn)。
??“針對(duì)面臨流動(dòng)性困境房企,主要提供債權(quán)收購(gòu)及重組、附回購(gòu)條件的收購(gòu)反委托、市場(chǎng)化收并購(gòu)等紓困救助方案,幫助其恢復(fù)正常‘造血’功能;針對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)的房企,采取重整重組、項(xiàng)目收并購(gòu)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處置?!敝袊?guó)信達(dá)相關(guān)人士表示。
??新一輪紓困舉措正在推進(jìn)
??除“國(guó)家隊(duì)”AMC外,地方AMC也在地產(chǎn)紓困中發(fā)揮著重要作用。
??7月28日,招商蛇口發(fā)布公告與深圳市招商平安資產(chǎn)已簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》,雙方擬在推動(dòng)困境地產(chǎn)項(xiàng)目等方面進(jìn)行合作。7月19日,鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司計(jì)劃聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金,幫助盤(pán)活地方房企資金,救助大量邊緣房企。8月5日消息,鄭州市已經(jīng)下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》,規(guī)模暫定100億元。8月23日,3家南寧國(guó)企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金,為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)紓困解難,基金首期規(guī)模30億元,已完成繳付。同日,湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金,聚焦助企紓困,加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度。
??據(jù)記者從相關(guān)人士處獲悉,隨著“保交樓”緊迫性提升,目前各大AMC都在推進(jìn)新一輪紓困舉措,但在具體對(duì)接項(xiàng)目沒(méi)確定之前不會(huì)對(duì)外公布。
??克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為,AMC在介入方式上除在地方政府主導(dǎo)下共同成立專(zhuān)項(xiàng)紓困基金外,也會(huì)直接主導(dǎo)與房企的合作。在項(xiàng)目層面,一般由AMC出資,引入第三方代建來(lái)主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng);在企業(yè)層面,AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式,也會(huì)參與部分較小房企的破產(chǎn)重整,但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中相對(duì)較少。目前,參與企業(yè)層面紓困的基本是全國(guó)性AMC,每家企業(yè)可動(dòng)用的資金達(dá)數(shù)百億元。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),四大AMC化解出險(xiǎn)項(xiàng)目主要有三種形式,即“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式;AMC通過(guò)“債權(quán)+股權(quán)”工具箱,直接或聯(lián)合其他銀團(tuán)提供增量資金,繼續(xù)由房企操盤(pán);AMC+地方國(guó)資合作成立地產(chǎn)紓困基金或平臺(tái)。地方AMC的操作歸納起來(lái)主要包括與地方國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)合作設(shè)立紓困基金、承接項(xiàng)目以及收并購(gòu)項(xiàng)目。合作集中但不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建、資源重組并購(gòu)出清等。
??“即使在保交樓大勢(shì)下,并不意味著所有出險(xiǎn)企業(yè)都將得到有效的紓困?!? IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,大量的民營(yíng)房企還是需要通過(guò)市場(chǎng)出清的方式進(jìn)行重整,AMC參與重整更多只是從風(fēng)險(xiǎn)更可控、更具操作性的項(xiàng)目層面上進(jìn)行。大多數(shù)AMC更重視地產(chǎn)項(xiàng)目層面的紓困,包括在地方政府引導(dǎo)下,專(zhuān)為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供支持的地方性紓困基金,以及AMC和代建企業(yè)合作,在全國(guó)范圍內(nèi)篩選紓困項(xiàng)目。
??在政策鼓勵(lì)之下,AMC或?qū)⒗^續(xù)加速介入房地產(chǎn)行業(yè),成為加快風(fēng)險(xiǎn)出清的又一抓手,這對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)釋放出了積極信號(hào),隨著房地產(chǎn)紓困逐漸進(jìn)入“深水區(qū)”,未來(lái)一段時(shí)間AMC與房企合作的案例或?qū)⒆兊酶映R?jiàn)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
- 其中商品住宅銷(xiāo)售4961套,銷(xiāo)售面積60.02萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)11513元/平方米。
- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷(xiāo)售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論