公司曾冬梅 2023-03-22 09:21:42 來源:中房報(bào)
??“大家都不容易?!痹?月21日的業(yè)績會(huì)上,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(以下簡稱“招商蛇口”,001979.SZ)董事長許永軍如此感慨。
??2022年,招商蛇口的經(jīng)營指標(biāo)不太好看,營業(yè)收入同比增加13.9%,歸屬母公司凈利潤同比減少58.9%。自2019年8月許永軍上任董事長以來,該公司已經(jīng)連續(xù)三年增收不增利。
??但他神色輕松,因?yàn)槌死麧欀笜?biāo)下滑,該公司有不少數(shù)據(jù)還是跑贏了同行,包括銷售排名上升到行業(yè)第六。
??在招商蛇口內(nèi)部看來,地產(chǎn)行業(yè)的政策底已現(xiàn),市場預(yù)期和信心將逐步回暖,行業(yè)的馬太效益也日益明顯,頭部企業(yè)將擁有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在今年的新年致辭中,許永軍已表示招商蛇口要主動(dòng)識(shí)變應(yīng)變求變、趕超進(jìn)位。
??據(jù)招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰透露,今年年初,該公司管理層已提出新三年的新目標(biāo)——行業(yè)地位提升到頭部五強(qiáng)。“我們內(nèi)部有一系列的指標(biāo)在落地分解?!?/p>
??2023年,首先要實(shí)現(xiàn)的便是銷售額回歸增長通道,同比增長10.5%至3300億元。
??凈利潤下跌近六成
??一年前,在招商蛇口2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上,許永軍說:“去年很難,今年也不會(huì)輕松?!?/p>
??他說的沒錯(cuò)。2022年,該公司錄得約1830億元的營業(yè)收入,同比增加13.9%,歸屬母公司凈利潤約42.6億元,同比減少58.9%。歸屬母公司凈利潤已連續(xù)三年下跌,歸屬母公司的凈利率僅2.3%。
??凈利潤下跌的原因包括受市場下行影響,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)至21.1%,對符合條件商戶進(jìn)行了7.49億元的租金減免,計(jì)提約64億元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,減少歸屬母公司凈利潤約45.6億元,以及轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少等。
??“去年是非常不容易的一年,全行業(yè)都在確?,F(xiàn)金流安全,毛利率都在下滑。”招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆解釋,上述影響因素中,毛利率下滑是最重要的。
??增收不增利的現(xiàn)象在兩年前就已出現(xiàn)。2020年,該公司錄得超過3成的營業(yè)收入增速,但歸屬母公司凈利潤卻同比減少了約23.6%,2021年的營業(yè)收入同比增長了23.93%,歸屬母公司凈利潤則同比下降15.4%。
??2022年,招商蛇口原定的銷售目標(biāo)是3300億元,最終實(shí)現(xiàn)了2926億元,同比減少約10.5%。
??高能級城市的銷售表現(xiàn)較為突出,2022年,招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超過10%,其中上海單城銷售金額突破740億元。在全國12個(gè)城市,該公司進(jìn)入了當(dāng)?shù)劁N售金額前五位,其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一,深圳、南京、徐州進(jìn)入前三,溫州、西安、無錫、重慶、金華位居第五。
??低成本資金向央企集中的趨勢也很明顯,2022年末,招商蛇口綜合資金成本3.89%,較年初下降59個(gè)基點(diǎn)。年內(nèi),該公司新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊,完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行,公開市場融資327.2億元,票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。
??2022年,為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型方向,招商蛇口將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù),即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù),著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),聚焦培育第二成長曲線。其中,開發(fā)業(yè)務(wù)主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售;資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營與資產(chǎn)管理;城市服務(wù)業(yè)務(wù)主營包括物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、康養(yǎng)等城市運(yùn)營服務(wù)。
??期內(nèi),該公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元,同比增長6.2%。從規(guī)模來看,資產(chǎn)運(yùn)營收入還有很大提升空間,在總收入中的占比只有3%。該公司的目標(biāo)是,到“十四五”期末,持有物業(yè)的營業(yè)收入能夠達(dá)到100億元。
??新目標(biāo):行業(yè)前五
??對于資金實(shí)力雄厚的央企、國企來說,2022年是在土地市場抄底的絕佳時(shí)機(jī)。招商蛇口也是這么想的,按照黃均隆的說法,該公司的操盤端和投資端都在積極換倉,狠抓銷售回籠的資金都用在了重新?lián)Q倉上。
??2022年,招商蛇口累計(jì)獲取56宗地塊,總建筑面積約726萬平方米,總地價(jià)約1279億元,權(quán)益地價(jià)為766億元。期內(nèi),該公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%,單城投放權(quán)益地價(jià)高達(dá)31億元,先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。
??這些新增的項(xiàng)目在銷售端都取得了不錯(cuò)的業(yè)績,有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤,首開當(dāng)天平均去化率77%,在2022年貢獻(xiàn)銷售金額約300億元。
??城市更新和收并購也有突破。截至2022年底,招商蛇口累計(jì)獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個(gè),規(guī)劃計(jì)容建筑面積約1200萬平方米,總貨值超過4000億元。期內(nèi),該公司還與佳兆業(yè)集團(tuán)、半島城邦房地產(chǎn)、富力集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。
??蔣鐵峰介紹,2021年下半年房企大規(guī)模出險(xiǎn)后,招商蛇口響應(yīng)國家和地方政府的號召,積極參與了房企的紓困工作。對于紓困類項(xiàng)目,該公司秉承兩個(gè)原則,一是體現(xiàn)央企的擔(dān)當(dāng)和社會(huì)責(zé)任,第二個(gè)原則是商業(yè)可行。商業(yè)可行的意思是項(xiàng)目的投資回報(bào)要優(yōu)于公開市場拿的土地,因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度相對較慢。他透露,2022年,招商蛇口跟很多企業(yè)進(jìn)行了合作,落袋的項(xiàng)目已有幾百萬平方米。其中有些公司的項(xiàng)目比較復(fù)雜,需要分批推進(jìn),合作的總標(biāo)的規(guī)模有一兩千億元之多,項(xiàng)目擇優(yōu)合作,成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。
??蔣鐵峰表示,2021年下半年以來拿的地整體不錯(cuò),毛利率在23%以上,今年土地市場的競爭預(yù)計(jì)會(huì)比去年激烈一些,但利潤空間還存在,凈利率基本在10%左右。
??對于今年的銷售目標(biāo),他認(rèn)為達(dá)成的難度不大。今年招商蛇口有6000億元的存貨貨值可供應(yīng),按平均55%的去化率,就可實(shí)現(xiàn)3300億元的銷售額,其中包括去年拿的地,有不少價(jià)格倒掛的項(xiàng)目具備紅盤潛質(zhì),基本上開盤就可以秒光。今年該公司也計(jì)劃在核心城市繼續(xù)新增土地,預(yù)計(jì)有不少可實(shí)現(xiàn)當(dāng)年銷售。
??今年前兩個(gè)月,招商蛇口的銷售額同比增長了52%,其中2月份的同比增速高達(dá)115%。但進(jìn)入3月份后,增速有所下滑,前10天下滑了10%左右,中旬又下滑了10%左右?!拔矣X得這是一個(gè)很正常的現(xiàn)象。我們的一些續(xù)銷項(xiàng)目,它的流速和去化速度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度,有的甚至高達(dá)50%以上,這是有保證的。”
??雖然說3300億元是此前未達(dá)成的目標(biāo),但若以2022年為基準(zhǔn),也算是重新回到了增長軌道。
??面對時(shí)代與市場賦予的巨大機(jī)遇,央企們對未來都有了更高的追求。保利發(fā)展提出“進(jìn)三爭一”,招商蛇口也希望在未來三年進(jìn)入行業(yè)前五強(qiáng),除了規(guī)模外,還包含利潤、質(zhì)量、效益等多維度的指標(biāo)。
招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914400001000114606 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:773910(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 461 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 323
招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司河北雄安分公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91133100MA0F9PQK78 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:0(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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