公司 2023-04-21 08:54:46 來源:丁祖昱評樓市
??近年來,一線城市整體辦公市場一直處于下行態(tài)勢,進入2020年,隨著新冠疫情的爆發(fā),又進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。辦公賽道縮量已成事實,未來整體會不斷下行。
??然而,在辦公市場下行的同時,辦公物業(yè)管理正呈現(xiàn)發(fā)展新趨勢??硕鹞锕馨l(fā)布的《辦公物業(yè)管理發(fā)展報告》顯示,盈利能力上,辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài),是細分業(yè)態(tài)中盈利能力最強的業(yè)態(tài)之一。
??2021年,百強企業(yè)辦公物業(yè)費收入總值為454.46億元,同比增長24.51%,2017到2021年復(fù)合增長率為23.97%。
??萬科云最新披露的上市后的首份財報數(shù)據(jù)顯示,2022年萬科云三大主營業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)健增長,其中,商企和城市空間綜合服務(wù)同比增速為28.2%,超過社區(qū)空間居住消費服務(wù)2.2個百分點。
??卓越商企服務(wù)在其2022年度業(yè)績發(fā)布會上,也表示卓越商企對于增長比較看重的是年化合同額,主要是因為第三方市場化程度很高,不太看住宅的以面積為增長曲線的導(dǎo)向。未來幾年非住領(lǐng)域增長會比較快速,起碼保持在兩位數(shù)。
??辦公物業(yè)管理作為高毛利的細分領(lǐng)域,目前正吸引越來越多競爭者躬身入局。
??相較于世界主要經(jīng)濟體超過百年的辦公樓發(fā)展史,中國現(xiàn)代化辦公樓市場興起,大約只有三十多年。
??辦公樓物業(yè)管理領(lǐng)域,尤其是高端辦公樓,國際五大行等擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢。國際公司在逾百年的辦公物業(yè)運營管理中,構(gòu)建起成熟的運營管理標(biāo)準(zhǔn)。
??2019年,萬科物業(yè)與戴德梁行在大中華區(qū)成立合資公司,萬科持股65%,實質(zhì)接管戴德梁行大中華區(qū)物管及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)。據(jù)2022年萬物云招股書中表述,萬物梁行2021年收入超過國際五大行中國區(qū)物業(yè)及設(shè)施管理收入,成為中國區(qū)域收入最高的商企服務(wù)企業(yè)。
??同年,中航物業(yè)與招商物業(yè)合并,由中航善達正式更名為招商積余。合并前,中航物業(yè)即以機構(gòu)物業(yè)為主導(dǎo)拓展方向,并謀求全國性布局。著力打造金融、政府、高端辦公樓等專業(yè)性板塊,在機構(gòu)物業(yè)市場處于領(lǐng)先地位。
??目前,國內(nèi)物企在辦公樓領(lǐng)域居領(lǐng)先位置的主要包括:萬物云、招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等。
??從國內(nèi)領(lǐng)先物企的管理發(fā)展現(xiàn)狀來看,辦公樓物管正成為細分業(yè)態(tài)中盈利能力最強的業(yè)態(tài)之一,顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)。
??根據(jù)卓越商企服務(wù)、華潤萬象生活和招商積余等年報披露數(shù)據(jù),2022年,卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率23.1%,比住宅物業(yè)高出7.2個百分點。華潤萬象生活辦公樓物管毛利率34.1%,比住宅高15.2個百分點。招商積余未公布非住細分業(yè)態(tài)毛利率水平,但比較住宅和非住業(yè)態(tài)整體,非住毛利率為10.08%,而住宅為9.12%;同時在非住細分業(yè)態(tài)中,辦公樓以17.22%的管理面積貢獻了32.72%的營業(yè)收入。
??辦公樓物管不僅毛利率水平高,其辦公物業(yè)費收入總值增長率也明顯較高。
??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示,2021年,500強物企辦公物業(yè)服務(wù)總物業(yè)費收入達766.70億元,同比增長21.47%。
??百強企業(yè)辦公物業(yè)費收入總值為454.46億元,同比增長24.51%;2017到2021年復(fù)合增長率為23.97%。
??百強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入占500強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入比例為59.27%。百強企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入占百強企業(yè)總物業(yè)費收入比例為19.27%。
??具體來看,2021年,500強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)平均物業(yè)費為6.85元/(平方米·月)。其中,包干制項目平均物業(yè)費6.51元/(平方米·月),酬金制項目平均物業(yè)費8.91元/(平方米·月)。
??從城市角度上看,2021年500強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項目中,一線城市平均物業(yè)費為11.2元/(平方米·月);二線城市平均物業(yè)費為6.4元/(平方米·月);三四線城市平均物業(yè)費為4.8元/(平方米·月)。
??年百強企業(yè)辦公物業(yè)服務(wù)項目中,一線城市平均物業(yè)費為10.44元/(平方米·月);二線城市平均物業(yè)費為6.60元/(平方米·月);三四線城市平均物業(yè)費為5.27元/(平方米·月)。
??從目前來看,辦公樓市場用戶需求呈現(xiàn)頭部城市聚集特征。
??典型物企在區(qū)域發(fā)展選擇上,呈現(xiàn)出聚焦核心城市、深耕重點區(qū)域的特征。萬物云在商企及城市空間服務(wù)戰(zhàn)略上,聚焦增加重點區(qū)域業(yè)務(wù)濃度,主要布局經(jīng)濟最發(fā)達的高線級城市、核心空間。2021年,該模塊來自一線城市、香港、新一線城市貢獻的營收占比74.4%。
??招商積余戰(zhàn)略同樣是聚焦重點城市,深耕精拓,縱深發(fā)展。2021年末,其營收和面積排名前五的區(qū)域分別深圳、江蘇、山東、四川和廣東。前五區(qū)域管理面積占比58.01%,營收占比56.32%。其中,僅廣東和深圳區(qū)域管理面積占比即達31.89%。
??卓越商企服務(wù)核心策略之一“濃度”,即深耕目標(biāo)城市,聚焦大客戶,增強目標(biāo)市場分布。具體表現(xiàn)在構(gòu)建“1+1+X”格局,即深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角,同時開拓全國其他核心一線及二線高能級城市。
??近兩三年來,在供給迭加疫情等多重因素影響下,主要辦公樓市場空置率持續(xù)攀升。大環(huán)境下,租戶選擇辦公余地增加,持有物業(yè)經(jīng)營競爭加劇。市場競爭壓力倒逼辦公樓提升服務(wù)能力,也推動了辦公物業(yè)管理市場的發(fā)展。
??相比住宅,辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高,設(shè)施設(shè)備更加復(fù)雜,對服務(wù)商專業(yè)化能力要求更高。在激烈的競爭局勢下,頭部企業(yè)正聚焦核心,加大市拓,盡快占據(jù)、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢。
??我們認為,未來高端辦公樓物業(yè)管理向數(shù)字化轉(zhuǎn)型,智慧化管理是必然趨勢,提高精細化運營管理能力是關(guān)鍵。
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1099521(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 264 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 236
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000000(萬元)
保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司寧波奉化分公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91330283MA2H5JQ19Y 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:0(萬元)
保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司廣州保利中匯廣場物業(yè)服務(wù)中心
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101MA5D446F1N 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:0(萬元)
貴州播投中海物業(yè)服務(wù)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91520321MAAJPC6MX4 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:500(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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