綠城中國:上半年銷售額1342億元 下半年謹(jǐn)慎樂觀

公司付珊珊 2023-08-30 09:37:33 來源:中房報

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??綠城要走什么樣的路,張亞東心里比任何人都清楚。

??房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今,行業(yè)市場環(huán)境和企業(yè)發(fā)展邏輯都在發(fā)生變化。在8月28日綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”,3900.HK)召開的2023年中期業(yè)績會上,綠城中國董事會主席張亞東再次強(qiáng)調(diào),現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了4個變化:從增量時代發(fā)展到了存量時代;供求關(guān)系從供大于求發(fā)展到供小于求;市場結(jié)構(gòu)從剛需為主的階段發(fā)展到了改善為主的階段;房屋功能從金融屬性回歸到居住屬性。

??在這四個變化中,張亞東稱:“綠城也占了先機(jī),都在往好的方向上發(fā)展,這給了綠城很大底氣,也給了我們很強(qiáng)的信心?!?/p>

??但面臨復(fù)雜的行業(yè)現(xiàn)狀,張亞東認(rèn)為,綠城“既要低頭拉車,更要抬頭看路”。

??“抬頭看路就是要看到2025年的時候,公司應(yīng)該有一個什么樣的市場定位,給自己一個什么樣的自畫像,在戰(zhàn)略中有一個很形象的定位?!痹趶垇問|看來,綠城的自畫像就是做TOP10中的品質(zhì)標(biāo)桿。

??在此次業(yè)績會上,張亞東也更加詳細(xì)的解釋了綠城這一目標(biāo)的含義。

??主要包括兩個內(nèi)容,一個是定量,一個是定性。TOP10就是定量,品質(zhì)標(biāo)桿是定性。前者主要反映在規(guī)模上,對應(yīng)幾個指標(biāo):一是銷售總規(guī)模,二是投資規(guī)模,三是權(quán)益規(guī)模;后者就是品質(zhì),張亞東認(rèn)為,綠城的品質(zhì)不單指產(chǎn)品品質(zhì),而且是全方位的品質(zhì),包括投資品質(zhì)、運(yùn)營品質(zhì)、財務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、組織品質(zhì)等。

??在高質(zhì)量、全品質(zhì)發(fā)展要求的指引下,今年上半年,綠城全口徑銷售額達(dá)到1342億元,同比增長19%,規(guī)模保持在行業(yè)第一梯隊(duì);股東應(yīng)占利潤為25.45億元,同比增長41.3%。

??受市場下行影響,綠城上半年收入同比減少11.98%,毛利也同比減少11.68%,但整體瑕不掩瑜,投資者對綠城上半年的成績也較為認(rèn)可,截至8月28日收盤,綠城的股價上漲近7%。

??投資:謹(jǐn)慎中有機(jī)會

??今年上半年,綠城新增項(xiàng)目19個,總建筑面積約257萬平方米,集團(tuán)承擔(dān)成本約251億元,平均樓面價約每平方米12233元,預(yù)計新增貨值達(dá)571億元。

??綠城上半年投資重點(diǎn)聚焦在一二線城市核心板塊,新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達(dá)89%;此外,綠城還在一些優(yōu)質(zhì)的三四線城市開展“狙擊式”投資,在嘉興、臺州、紹興等地補(bǔ)充土地儲備。

??值得注意的是,今年8月1日和2日,綠城相繼在杭州和上海拿下4塊土地,且多是搖號獲取,總投資額超180億元,對應(yīng)貨值達(dá)到280億元,外界在感嘆綠城好運(yùn)氣的同時,也擔(dān)心其連續(xù)拿地是否存在資金壓力。

??在此次業(yè)績會上,綠城管理層也對此作出了回應(yīng)。

??“確保資金安全永遠(yuǎn)是公司的第一原則,這是底線?!本G城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示,綠城每個階段買地的額度都是通過謹(jǐn)慎的現(xiàn)金流模型測算排布而成,根據(jù)實(shí)施的銷售情況以及對市場后續(xù)判斷,以比較謹(jǐn)慎的角度來實(shí)施更新。

??郭佳峰表示,綠城買地策略一直沒有變,之所以讓大家感覺近期買地比較多,是因?yàn)樯习肽昴玫乇容^少,直到3月29日才拿到今年的第一塊地。

??今年上半年,綠城權(quán)益土地款為251億元,相比去年同期304億元,同比下降了17%,但上半年自投權(quán)益銷售額為633億元,同比增長了40%。且今年上半年銷售回款率是109%,銷售回款金額為銷售額的1.1倍,上半年權(quán)益土地獲取金額占權(quán)益回款金額的36%。綠城主要布局在一二線城市,地貨比超過60%,工程及費(fèi)用占比相對比較低。

??由于上半年投資強(qiáng)度處于較低水準(zhǔn),考慮土地款支付后,綠城前6月經(jīng)營性現(xiàn)金流有171億元,這就為下半年投資留出了充??臻g。

??對于下半年的市場,郭佳峰認(rèn)為,從需求端來看,會比較謹(jǐn)慎,但對于綠城也是一個機(jī)會,綠城仍然會堅持精準(zhǔn)投資,按照公司的現(xiàn)金流,根據(jù)銷售、融資情況安排投資分布。同時,我們一定會評估好風(fēng)險與發(fā)展的關(guān)系,全年凈資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)格控制在80%以內(nèi)。

??2023年銷售額將與去年3000億元大體相當(dāng)

??當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨比較困難的局面,綠城的應(yīng)對方式就是不斷進(jìn)行戰(zhàn)略升級和戰(zhàn)術(shù)精進(jìn)。

??今年上半年,綠城實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1342億元,同比增長19%,自投銷售982億元,同比增長16%,權(quán)益比上升11%達(dá)到64%。此外,今年上半年,綠城所有項(xiàng)目首開去化率達(dá)到62%,比2022年提升7%,銷售綜合回款率達(dá)到109%。

??在業(yè)績會上,綠城管理層表示,今年銷售策略非常有效,同時行業(yè)地位進(jìn)一步得到穩(wěn)固,保障了現(xiàn)金安全和資金來源。一二線城市的銷售占比達(dá)到85%,上半年新拓的項(xiàng)目在今年的轉(zhuǎn)化率達(dá)到61%,上半年所拓的項(xiàng)目一二線城市占比接近90%。

??對于后續(xù)的銷售支撐,綠城也較有信心。綠城管理層從目前的情況預(yù)計,2023年銷售額會和2022年的3000億元大體相當(dāng)。

??一方面,綠城前8月全口徑銷售額和去年持平,8月屬于新盤供給較少月份,而9月至12月,新推貨值較充足,質(zhì)量較高,全年整體銷售有保障。

??另一方面,截至8月25日,綠城近期在上海、杭州等地增加的1005億元貨值,有將近一半預(yù)計可以在年內(nèi)轉(zhuǎn)化成當(dāng)年銷售,進(jìn)一步保障年內(nèi)推貨貨量,確保銷售目標(biāo)達(dá)成。

??具體從數(shù)據(jù)方面看,截至2023年6月30日,綠城自投項(xiàng)目可售貨值約1955億元(不含2023年下半年新獲取項(xiàng)目當(dāng)年可推盤貨值),疊加8月25日之前自投項(xiàng)目的當(dāng)年供貨,自投項(xiàng)目總供貨貨值達(dá)到2135億元。

??可售資源分布上,杭州將近300億元,寧波、西安160億元至180億元,上海、北京、天津?yàn)?10億元至120億元。可以看出,長三角占半壁江山,可售貨值1068億元,占比達(dá)到55%。

??供給端準(zhǔn)備好了,接下來就看需求端。

??據(jù)綠城管理層介紹,結(jié)合目前對于所有項(xiàng)目的來訪和成交數(shù)據(jù)看,我們認(rèn)為7月份已經(jīng)階段性完成筑底,從8月份的成交來訪情況看,市場在緩慢回升。

??但對于下半年的市場,綠城方面也表示,會保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度以應(yīng)對市場變化。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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