??物企估值仍處于低谷期。

??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，截至10月9日，2023年僅2家物企成功在港上市，至此上市物企數(shù)量擴(kuò)容至65家。物企上市進(jìn)程大幅放緩。

??除此之外，65家上市物企平均市值跌幅為32.03%，市值均值較年初下滑接近四成。其中，市值下滑的物企達(dá)到60家，百億市值以上的企業(yè)僅剩下7家。

??事實(shí)上，受到政策利好提振，物管行業(yè)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，行業(yè)開(kāi)啟階段性修復(fù)行情，并且重新站在新一輪周期的起點(diǎn)，隨著物企服務(wù)力將持續(xù)提升，行業(yè)信心將不斷重塑，2023年注定將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)走出低谷的決定性一年。

??對(duì)于物企來(lái)說(shuō)，想要上市比以往更難了。

??截至2023年9月30日，物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)總數(shù)達(dá)65家，年內(nèi)新上市的物企僅2家，分別為眾安智慧生活和潤(rùn)華服務(wù)。

??從近幾年來(lái)物企上市情況來(lái)看，2020年無(wú)疑是高光時(shí)刻，全年成功上市的物企數(shù)量達(dá)到18家。

??2021年是一個(gè)明顯的分水嶺，上半年，彼時(shí)上市物企的數(shù)量已接近50家，另有20余家物企成功遞表或明確分拆上市。但下半年，資本市場(chǎng)預(yù)冷，物企上市進(jìn)程開(kāi)始放緩，全年上市物企數(shù)量?jī)H為55家。

??進(jìn)入2022年，物企上市熱情進(jìn)一步減弱，全年遞表企業(yè)僅4家，成功上市物企數(shù)量減少至7家。2023年新增4家物企遞表，已遞表尚未上市的物企目前有8家。

??在經(jīng)歷了2020年和2021年密集上市的高峰期，資本市場(chǎng)格局已基本確定。

??此外，物企上市難度加大不僅體現(xiàn)在成功上市的物企數(shù)量，還表現(xiàn)在上市平均用時(shí)增加。

??2022年起，港交所正式施行新規(guī)，對(duì)中小物企來(lái)說(shuō)意味著上市門(mén)檻抬高，上市難度加大，從上市時(shí)間也可以明顯看出難度。2020年，物企上市平均用時(shí)為137天，至2022年平均用時(shí)增加至294天。2023年2家物企從初次遞表到成功上市平均歷時(shí)661天。

??從股價(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，2023年以來(lái)物業(yè)板塊持續(xù)低迷。

??9月，物業(yè)股普遍下跌，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)、65家上市物企、港股通物企、 非港股通物企分別下跌11.38%、11.93%、13.99%、8.20%，同期恒生指數(shù)和滬深300分別下跌5.49%和4.14%。

??截至10月9日，65家上市物企股價(jià)平均下跌31.97%，股價(jià)較年初下跌的物企數(shù)量達(dá)到60家，占比超過(guò)九成。

??其中，15家物企股價(jià)較年初跌幅超過(guò)50%。股價(jià)較年初跌幅最大的是朗詩(shī)綠色生活，跌幅達(dá)81.99%，另外，恒大物業(yè)、融信服務(wù)、旭輝永升服務(wù)和奧園健康股價(jià)較年初跌幅也達(dá)到70%以上。

??值得注意的是，在物業(yè)股“全線(xiàn)”下跌的背景下，仍有5家物企股價(jià)較年初有所上漲，分別為宋都服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)、京城佳業(yè)、鑫苑服務(wù)、中海物業(yè)。

??2020年下半年可以說(shuō)是物管企業(yè)的高光時(shí)刻，多數(shù)物企在彼時(shí)股價(jià)達(dá)到峰值，2021年，受地產(chǎn)主業(yè)震蕩的影響，物業(yè)股迅速回調(diào)。截止到2023年10月9日，股價(jià)距高位跌破50%的比比皆是。

??與物業(yè)股股價(jià)相對(duì)應(yīng)的是，60家上市物企市值較年初下降。

??截至10月9日，65家上市物企總市值為2687.32億元，較年初下降38.55%，市值均值為41.34億元，較年初下降38.55%。

??對(duì)比年初，朗詩(shī)綠色生活市值較跌幅最大，市值較年初下跌近82%。此外，另有15家物企市值跌幅達(dá)到50%以上。市值較年初上漲的物企僅有5家。

??值得注意的是，截至10月9日，百億市值以上的物企只剩下7家，數(shù)量較2023年年初減少3家。百億市值以上物企分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)。

??其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值以630.74億元領(lǐng)先，但較年初市值也下降了25%。此外，中海物業(yè)百億市值物企中唯一一個(gè)市值較年初上漲的物企。

??碧桂園服務(wù)市值僅有232.56億元，較年初腰斬。2022年年初，碧桂園服務(wù)總市值一度達(dá)到1285億元，也是當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)市值破千億的物企。隨著股價(jià)下調(diào)，碧桂園服務(wù)市值一路下跌，若與2022年年初市值相比，碧桂園服務(wù)市值已大降八成。

??截至10月9日，65家上市物企中市值在30億元以下的物企占比超過(guò)七成，占比較2023年年初增加13.8個(gè)百分點(diǎn)。市值30-100億物企占比也明顯減少。

??縱觀65家上市物企資本市場(chǎng)表現(xiàn)，我們可以看出當(dāng)前物管行業(yè)面臨一些共性問(wèn)題，即資本退潮、分化加深。與此同時(shí)，物企還面臨增速放緩、盈利下滑等諸多挑戰(zhàn)。即便是物企獨(dú)立性不斷增強(qiáng)，但與房地產(chǎn)主業(yè)唇齒相依，行業(yè)穩(wěn)定性格局仍然有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

??過(guò)去兩年，資本市場(chǎng)急劇降溫，大部分物業(yè)股股價(jià)距離峰值或較年初幾近“攔腰斬”，在大環(huán)境及關(guān)聯(lián)方的持續(xù)影響下物業(yè)服務(wù)企業(yè)估值直線(xiàn)下降。

??好在行業(yè)信心逐漸恢復(fù)，盡管行業(yè)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，物企正逐步走出行業(yè)低谷，企業(yè)呈現(xiàn)出穩(wěn)健而高質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的逐步出清，物業(yè)服務(wù)企業(yè)估值正逐步重回現(xiàn)金流邏輯。