濰坊市住建局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關政策的通知》

??根據(jù)國家、省有關工作部署，圍繞嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，聚焦推動房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，結合我市實際，提出以下政策措施。

??一、合理控制新增商品住宅用地供應。對商品住宅去化周期超過36個月的縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)，暫停供地。去化周期超過18個月的，限制供地，按照“盤活多少、供應多少”原則，根據(jù)年內(nèi)竣工和收回的存量商品住宅用地面積，動態(tài)確定其新出讓商品住宅用地面積。

??二、切實優(yōu)化商品房存量。支持各縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)積極爭取國家保障性住房再貸款政策，優(yōu)選1-2家政府保障性住房收購主體，細致摸排保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，收購戶型面積合適、價格合適、位置合適的已建成存量商品房用作保障性住房。對金融機構發(fā)放的支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房的貸款，人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??三、盤活閑置存量土地資源。落實屬地政府主體責任，支持企業(yè)開發(fā)建設，對超期一年以內(nèi)的未開發(fā)土地，企業(yè)承諾在一定期限內(nèi)動工的，允許簽訂補充協(xié)議，重新約定開竣工日期和違約金繳納條款。充分利用二級市場流通轉(zhuǎn)讓，為企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、合作開發(fā)等提供服務。對非企業(yè)自身原因造成閑置，企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的，政府與企業(yè)協(xié)商收回土地，合理確定回購價格；對企業(yè)原因超期未動工兩年以上的閑置土地，應依法無償收回。

??四、推進高品質(zhì)住宅開發(fā)建設。對新競得宗地的高品質(zhì)住宅項目，或經(jīng)區(qū)級研究同意按照《濰坊市住宅規(guī)劃設計品質(zhì)提升指引》調(diào)整規(guī)劃并經(jīng)主管部門確認整宗地未銷售（含預售）的住宅項目，在不影響交通組織、消防安全、相鄰權利人權益且滿足綠地率等情況下，住宅建筑首層可設置庭院。庭院面積不計入建筑密度和綠地率，進深不大于7米，圍墻高度不大于1.8米（設置北向庭院、確需設置實體圍墻或圍墻高度超過1.8米等應進行專題論證），沿東西向主次干路及30米以上城市道路的庭院不得設置實體圍墻，可采用起到景觀遮擋作用的通透性圍墻或綠籬，庭院內(nèi)不得設置永久性建筑物。住宅首層可設計下復式結構，并采用采光井、下沉庭院等措施，提高居住生活體驗。

??五、優(yōu)化容積率計算規(guī)則。對新開工項目優(yōu)化完善計容建筑面積計算規(guī)定。①配建的社區(qū)黨群服務中心、衛(wèi)生服務設施、養(yǎng)老服務設施、托育設施、體育健身設施、應急物資儲備房間等公共服務配套設施，不計入容積率。②建筑保溫層外的保護層、找平層、飾面層（含幕墻）等，不計入容積率。③住宅建筑開敞式陽臺、封閉式陽臺水平投影面積合計不超套內(nèi)建筑面積的20%，且進深不超過2.1米的部分，按照水平投影面積的1/2計入容積率；進深或面積比例超出上述規(guī)定的部分，按其水平投影面積計算容積率。④每套住宅用于放置集中空調(diào)外機等的設備平臺水平投影面積不大于4.5平方米的不計入容積率，不符合上述要求的按照開敞陽臺規(guī)則計算建筑面積并計入容積率。⑤建筑高度不超過54米的住宅建筑，每戶可設置一處建筑主體結構以外且不封閉、進深不小于2.1米且不大于4米、高度不小于兩個自然層、水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積25%的戶屬空中花園。戶屬空中花園進深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，在2.1-4米的部分不計入容積率。住宅同時設有陽臺和戶屬空中花園的，陽臺應為封閉式，陽臺外不得再設戶屬空中花園。

??六、優(yōu)化新發(fā)放個人住房貸款服務。商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。商業(yè)性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式，與金融機構協(xié)商約定重定價周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??七、降低存量個人住房貸款利率。完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進降低存量房貸利率。2024年10月31日前，各銀行機構統(tǒng)一對符合條件的存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎上加點幅度高于－30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于－30BP。

??八、強化住房公積金支撐保障作用。住房公積金最高貸款額度上限提高到100萬元；在我市購買首套自住住房的多子女家庭，住房公積金最高貸款額度上限提高到120萬元；符合申請住房公積金個人貸款條件的高層次人才，在我市首次購房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度上限提高到200萬元；購買高品質(zhì)住宅、裝配式住宅的，在上述基礎上各提高10萬元。適時推出“商轉(zhuǎn)公”政策。在山東省行政區(qū)域內(nèi)新購住房的，取消購房提取住房公積金的戶籍地或工作地限制。

??九、加大“白名單”項目支持力度。優(yōu)化住宅類資金業(yè)務受委托銀行考核辦法，對支持“白名單”項目融資的銀行，在住房公積金、住宅維修資金、商品房預售資金等存放和銀行考核賦分上加大權重；對工作不積極的銀行可采取在業(yè)務承辦銀行招標委托中予以剔除、依法依規(guī)約談等負面懲戒措施。

??十、推行轉(zhuǎn)移預告登記。在商品房“以舊換新”中，開發(fā)企業(yè)收購的存量住房可以辦理轉(zhuǎn)移預告登記，辦理預告登記的住房在賣出后，可由開發(fā)企業(yè)申請注銷預告登記，舊房權利人與舊房購買人申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

??本通知自印發(fā)之日起實施。實施期內(nèi)遇上級政策調(diào)整，按調(diào)整后相關政策規(guī)定執(zhí)行。

??濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局

濰坊市自然資源和規(guī)劃局

中國人民銀行濰坊市分行國家金融監(jiān)督管理總局

濰坊監(jiān)管分局

濰坊市住房公積金管理中心

2024年10月12日