北京市國(guó)土資源和房屋管理局　北京市人民政府住房制度改革辦公室　北京市財(cái)政局　關(guān)于印發(fā)《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

各區(qū)縣國(guó)土房管局、房改辦、財(cái)政局、各物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)：

　　根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部下發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）精神，我們制定了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

2002年6月17日

北京市住宅公共維修基金使用管理辦法

　　第一條　為加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號(hào)）及市房地局、市房改辦、市財(cái)政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號(hào)）的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)按市房地局、市房改辦、市財(cái)政局《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》及其他規(guī)定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法。

　　第三條　市國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)土房管局）負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)公共維修基金的使用管理工作。

　　市財(cái)政局負(fù)責(zé)公共維修基金使用管理的監(jiān)督工作。

　　維修基金管理依“專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，按幢設(shè)帳，核算到戶(hù)”的原則進(jìn)行管理。

　　第四條　維修基金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修工程。

　　本辦法所稱(chēng)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房?jī)?nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。共用部位共用設(shè)施的項(xiàng)目應(yīng)依照本市住宅公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t在《物業(yè)管理公約》約定。沒(méi)有約定的，參照本辦法附件一執(zhí)行。

　　住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國(guó)土房管局及其他部門(mén)頒布的規(guī)范為準(zhǔn)。

　　第五條　物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管委會(huì)”）成立后，由管委會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人向市國(guó)土房管局指定的銀行開(kāi)立帳戶(hù)存儲(chǔ)。管委會(huì)申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)《物業(yè)管理委員會(huì)維修基金開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)表》（見(jiàn)附件二），并提交下列材料：

　　1．開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū)；

　　2．管委會(huì)成立的批準(zhǔn)文件；

　　3．產(chǎn)權(quán)人分戶(hù)清冊(cè)；

　　4．管委會(huì)主任私章和管委會(huì)的印鑒；

　　5．物業(yè)管理服務(wù)委托合同。

　　管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開(kāi)戶(hù)手續(xù)時(shí)，還應(yīng)提交書(shū)面委托書(shū)。

　　第六條　管委會(huì)成立前（即維修基金代管期間），維修基金原則上不得使用。確需使用的，應(yīng)按照下列程序辦理：

　　1．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)市國(guó)土房管局認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算。

　　2．經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進(jìn)行維修工程。

　　3．維修工程結(jié)束后，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)出具證明，不合格的，應(yīng)要求返工。

　　4．物業(yè)管理企業(yè)持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到代管單位申請(qǐng)支取維修基金。

　　第七條　管委會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修（包括大修、中修、更新、改造）計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)管委會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持管委會(huì)批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；管委會(huì)應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)偅⒂?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)中。

　　凡有下列情況之一的，除經(jīng)管委會(huì)同意外，還應(yīng)報(bào)區(qū)縣國(guó)土房管局備案：

　　1．一次支取維修基金10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的；

　　2．一年內(nèi)支取兩次維修基金的。

　　凡有下列情況之一的，管委會(huì)應(yīng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出支出決議后，報(bào)區(qū)縣國(guó)土房管局備案：

　　1．一次支出維修基金50萬(wàn)元以上的；

　　2．一年內(nèi)支取維修基金三次及三次以上的；

　　3．一年內(nèi)支取維修基金數(shù)額占維修基金總額30％以上的。

　　物業(yè)管理企業(yè)到銀行支取費(fèi)用時(shí)，必須憑管委會(huì)印章和區(qū)縣國(guó)土房管局備案證明。

　　第八條　住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修基金；

　　無(wú)法確定責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅?/span>

　　1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的共用設(shè)施的維修工程，除由專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅?/span>

　　2．住宅樓房?jī)?nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房?jī)?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅?/span>

　　3．一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門(mén)的，專(zhuān)屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門(mén)內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅辉谝粭澴≌瑑?nèi)，專(zhuān)屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　第九條　如一幢樓房的維修基金經(jīng)使用后，不足首次歸集額的10％時(shí)，管委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法由管委會(huì)決定。續(xù)籌金額一般應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積分?jǐn)?。續(xù)籌基金匯總后應(yīng)及時(shí)交存到代管單位，計(jì)入管委會(huì)帳戶(hù)和產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)。

　　利用產(chǎn)權(quán)人共有部位共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的凈收益，應(yīng)存入維修基金專(zhuān)戶(hù)，分?jǐn)偤笥?jì)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的維修工程。

　　第十條　管委會(huì)合并、分立或撤銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)憑區(qū)縣國(guó)土房管局批準(zhǔn)證明及產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)清單，到代管單位辦理合并、分立或撤銷(xiāo)管委會(huì)帳戶(hù)手續(xù)。

　　產(chǎn)權(quán)人變更時(shí)，維修基金產(chǎn)權(quán)應(yīng)同時(shí)變更。原產(chǎn)權(quán)人或變更后的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同及雙方身份證明到管委會(huì)登記變更，并由管委會(huì)到代管單位辦理產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶(hù)更名手續(xù)。維修基金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶(hù)內(nèi)的帳面余額進(jìn)行結(jié)算。

　　產(chǎn)權(quán)人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷(xiāo)戶(hù)手續(xù)。經(jīng)管委會(huì)出具證明后，到代管單位按維修基金明細(xì)戶(hù)帳面余額提取。其中，屬于公有住房售后維修基金的，應(yīng)按售房單位和個(gè)人累計(jì)交納的比例分別退還。

　　第十一條　代管單位應(yīng)建立本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的維修基金查詢(xún)制度，接受產(chǎn)權(quán)人對(duì)其維修基金明細(xì)戶(hù)的查詢(xún)。

　　管委會(huì)應(yīng)在每年年底對(duì)維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：（1）維修基金的使用及分?jǐn)偳闆r，包括維修工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容、維修總費(fèi)用及各產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偟馁M(fèi)用；（2）維修基金總帳余額；（3）維修基金明細(xì)帳余額。

　　第十二條　維修基金閑置時(shí)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)批準(zhǔn)，物業(yè)管理委員會(huì)可購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪作他用。

　　第十三條　1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補(bǔ)建維修基金，按每月0.60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納，具體補(bǔ)建辦法另行制定。產(chǎn)權(quán)人已交納的房屋大、中修費(fèi)（扣除已用于維修費(fèi)用），物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計(jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)帳。

　　第十四條物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立公共維修基金管理制度，并自覺(jué)接受財(cái)政主管部門(mén)的監(jiān)督。

　　第十五條　本辦法由市國(guó)土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財(cái)政局按各自職責(zé)解釋。

　　第十六條　本辦法自2002年7月1日起實(shí)行。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。

　　附件一：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍。

　　附件二：管委會(huì)開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)表

　　附件三：維修基金使用申請(qǐng)表

附件一：

共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍

　　共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍：

　　房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、非承重結(jié)構(gòu)的分戶(hù)墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明燈具、避雷裝置、供電部門(mén)與房屋產(chǎn)權(quán)人分界點(diǎn)至戶(hù)表盤(pán)（計(jì)費(fèi)電表除外）之間的供電線(xiàn)路。

　　共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、天線(xiàn)接收系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻。

　　上述系統(tǒng)中歸專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)所有的除外。

附件二：

物業(yè)管理委員會(huì)維修基金開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號(hào)：　　區(qū)縣[　　]第　　號(hào)

注：本表一式三份，分別交至市、區(qū)縣國(guó)土房管局、開(kāi)戶(hù)銀行

附件三：

住宅公共維修基金支用申請(qǐng)表

　　　　_______________________________：　　　　　　編號(hào)：　　區(qū)縣[　　]第　　號(hào)

本表由物業(yè)管理企業(yè)填定，一式三份，一份交經(jīng)辦行、一份交區(qū)縣國(guó)土房管局、一份交代管單位