承德為合作建房頒發(fā)使用權(quán)鑒證書 合作建房為鄉(xiāng)村振興提供新樣本

首批拿到合作建房房屋使用權(quán)（租賃）鑒證書的城市居民和村民（來源：承德日報）

??6月9日，在河北省承德市灤平縣政府的會議室內(nèi)，6位來自北京的市民領(lǐng)到了由該縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心頒出的首批《合作建房房屋使用權(quán)（租賃）鑒證書》。據(jù)了解，這是河北省內(nèi)首次以合作建房使用權(quán)證的形式有效保障了城鄉(xiāng)居民合作建房者的權(quán)益。

灤平縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心頒出的合作建房房屋使用權(quán)（租賃）鑒證書（來源：承德日報）

??政策護航鄉(xiāng)村振興新樣本 河北首個合作建房落地桑園村

??2016年2月5日，承德市印發(fā)了《中共承德市委、承德市人民政府關(guān)于印發(fā)<承德市深化農(nóng)村改革實施方案>的通知》【承發(fā)(2016)5號】，明確提出深化農(nóng)村土地制度改革，“在全市推廣由市民、村民在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)前提下，自主確定合作建房和經(jīng)營使用方式。重點面向北京市民及市場經(jīng)營主體探索開展合作建房協(xié)議使用，或?qū)⑥r(nóng)民閑置房屋資產(chǎn)整合招商租賃、入股分紅、合作經(jīng)營的方法和路徑。” 

??隨后在2月22日，承德市印發(fā)了《中共承德市委、承德市人民政府關(guān)于創(chuàng)新合作開發(fā)機制加快美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的指導(dǎo)意見》【承字(2016)5號】，文件明確提出創(chuàng)新用好政策支持，“在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)的前提下……允許農(nóng)民通過各種方式與城市居民合作建房，共享收益?！?/p>

??2017年2月13日，河北省政府出臺《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的實施意見》，其中明確要求“探索農(nóng)村集體組織依法以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。鼓勵通過農(nóng)村閑置宅基地整理、土地整治等增加的耕地和建設(shè)用地，采取入股、聯(lián)營等方式，重點用于鄉(xiāng)村休閑旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)的前提下，允許農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民合作建房?！?/p>

??在一系列政策支持下，在灤平縣政府的積極鼓勵下，2017年7月31日桑園村與一批來自北京的合作建房者開始在安純溝門滿族鄉(xiāng)政府的支持下探索城鄉(xiāng)合作建房的鄉(xiāng)村振興模式，桑園村“伴山集”應(yīng)運而生，伴山集距離北京市180公里，海拔600米，伴山集將精準扶貧和美麗鄉(xiāng)村等主題有機的融入了社區(qū)建設(shè)，西區(qū)建筑面積22200平方米，容積率約0.66，主體建筑采用了簡約徽派風格，懷舊復(fù)古的街景設(shè)計，一宅一院一田，對京津等城市居民有很大的吸引力。

??2017年8月6日，灤平縣縣長于山到桑園村調(diào)研合作建房項目時，對項目給予肯定，并強調(diào)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門、企業(yè)要主動作為，積極參與，深入研究制定規(guī)劃和方案，細化工作任務(wù)，明確職責分工，快速推進項目建設(shè)。同時，要及時總結(jié)經(jīng)驗，將桑園村合作建房項目作為試點工程在全縣進行推廣，助推城鄉(xiāng)融合發(fā)展。 

??同年11月15日，承德市委常委、市農(nóng)工委書記吳清海，承德市人民政府副市長王成帶領(lǐng)全市農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作觀摩組實地察看了桑園村“合作建房”項目，對灤平縣大膽創(chuàng)新給予了充分肯定。

??合作建房助力鄉(xiāng)村振興破局 規(guī)范有序是健康發(fā)展保障

??資料顯示，桑園村有村民217戶，20多戶貧困戶，土地分散，種植單一。為擺脫貧困，村民嘗試過多種養(yǎng)殖業(yè)，收益卻不理想。村民手里有不少閑置宅基地，但一直都是“沉睡的資源”。

??2018年10月桑園村“伴山集”項目正式啟動，目前，村農(nóng)宅旅游專業(yè)合作社與100多戶外來合作建房者簽訂了協(xié)議，累計吸引外來投資3000余萬元。第一批32棟合建房已完工。

??合作建房的參與者有來自北京的教師、醫(yī)務(wù)工作者、法律人士、金融從業(yè)者、科學(xué)工作者、上市公司高管、退休公務(wù)員等，這些新村民的到來，既豐富了當?shù)氐奈幕?，也開闊了村民的眼界，更解決了村民的一些實際困難，使當?shù)氐慕?jīng)濟、社會、文化生活獲得了豐富和提升。目前“伴山集”的業(yè)主自發(fā)成立了書畫社、荷風詩社、登山社等多個興趣愛好社團，園區(qū)也多次組織有村民參與的夜場歌會、篝火晚會等活動。

??桑園村城鄉(xiāng)居民合作建房的具體操作模式是：

??·桑園村成立村一級的灤平縣精聯(lián)農(nóng)宅旅游專業(yè)合作社，組織符合審批農(nóng)村宅基地條件的農(nóng)戶以宅基地使用權(quán)方式入股農(nóng)宅合作社，將農(nóng)民分散的宅基地統(tǒng)一整合，然后引入工商資本和社會資本與合作社開展合作建房。

??·房屋建成后，在保證農(nóng)宅性質(zhì)不變且滿足農(nóng)戶居?。ㄗ鹬厣鐔T意愿）前提下，投資方享有其他未利用房屋的占有、使用、收益、出租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的權(quán)利，村民同時有權(quán)享受長線經(jīng)營分紅或剩余部分的財產(chǎn)處置分紅，即項目在扣除項目的所需費用后，其剩余資金的使用順序依次為：合作社社員、村集體公用、服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)扶貧。

??·房屋建成后，由縣級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行鑒證，由灤平縣政府核發(fā)《房屋使用證》。房屋使用權(quán)期限以協(xié)議約定為準。合作期滿將房屋使用權(quán)交還合作社，或按照當時的政策及法律法規(guī)執(zhí)行。此次由灤平縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心頒發(fā)的《合作建房房屋使用權(quán)（租賃）鑒證書》正式賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)價值屬性，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心建立農(nóng)村宅基地定價、流轉(zhuǎn)機制，意味著從政府層面對農(nóng)村宅基地租賃期內(nèi)使用權(quán)的合法性認證，有效保障了城鄉(xiāng)居民合作建房者的權(quán)益。

??根據(jù)委員會對合作建房的定義，合作建房是指兩個或以上擬擁有房屋空間的法人或自然人共同出資，通過合法合規(guī)的方式獲取國有建設(shè)用地或者集體建設(shè)用地，自己建造或者委托第三方代建，從而實現(xiàn)獲得房屋空間目標的社會經(jīng)濟行為。因此由村集體所主導(dǎo)的合作建房依然面臨著諸多潛在風險。

??首先，由村集體成立的農(nóng)宅旅游專業(yè)合作社作為土地所有方存在吸收資金的行為，處于非法集資的邊緣。

??其次，合作建房參與人雖以股東身份入股合作社，但有關(guān)企業(yè)、項目、資金等信息獲取高度不對稱，處于弱勢地位，村集體同投資人存在可能的利益博弈和沖突。

??第三，合作建房參與人的資金投入后完全由合作社掌控，存在可能的資金挪用風險。

??因此，為了保障城鄉(xiāng)居民合作建房各方的參與利益，在合作建房發(fā)起、實施以及運營過程中，依然需要有效的監(jiān)督管理，一方面避免可能存在的各種金融和法律風險，另一方面也可以有效的保障合作建房各方參與者的合法權(quán)益。

??合作建房委員會已經(jīng)于2020年11月6日發(fā)布《合作建房機構(gòu)登記以及項目備案辦法（試行）》，并在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的支持指導(dǎo)下建立了“合作建房機構(gòu)和項目申報系統(tǒng)”，此外還聯(lián)合了國內(nèi)唯一一家為合作建房提供金融服務(wù)的中德住房儲蓄銀行為國內(nèi)合作建房的參與者提供合法有效的合作建房金融服務(wù)。

??從全國來看，河北省承德市的合作建房并非個案，2019年11月14日，湖南省張家界市政府正式發(fā)布了《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》，明確在永定區(qū)、武陵源區(qū)、慈利縣和桑植縣規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模邊界以及有條件建設(shè)區(qū)范圍以外的農(nóng)村宅基地和存量集體建設(shè)用地可以開展最高期限不超過40年的合作建房，并按照“房地一體、三權(quán)分置”原則對合作建房進行《不動產(chǎn)權(quán)證書》統(tǒng)一登記。

??2020年7月31日，寧波市象山縣自然資源和規(guī)劃局和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局聯(lián)合發(fā)布了《象山縣農(nóng)村集體土地合作建房管理辦法》，明確象山縣行政區(qū)域內(nèi)（縣城中心城區(qū)、石浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)區(qū)域除外）可在農(nóng)村集體土地合作建房。

??隨著更多的合作建房試點工作的展開，合作建房也將成為我國探索鄉(xiāng)村振興以及城市更新的重要推動力。十八屆三中全會提出“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”和宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的“新土改”也在城鄉(xiāng)居民的合作建房實踐中找到了合適的道路。