??原本是要執(zhí)行現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商卻采取收取認(rèn)籌金的形式違法銷售。房企這一觸碰現(xiàn)房銷售制度“紅線”的舉動(dòng)，被當(dāng)?shù)刈〗ú块T查實(shí)。

??不久前，三亞市住建局對(duì)外發(fā)布了一則通報(bào)，稱近期該局接到舉報(bào)，反映“天正山河璽院”項(xiàng)目在未取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》情形下，向購房人出售商品住房。

??接到該舉報(bào)，三亞市住建局根據(jù)線索開展調(diào)查核實(shí)，查證該項(xiàng)目開發(fā)商在尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)、不具備銷售條件的情況下，以收取認(rèn)籌款的方式進(jìn)行違法銷售。

??當(dāng)?shù)刈〗ú块T認(rèn)定該項(xiàng)目違法違規(guī)銷售之后，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等違規(guī)銷售行為予以全市通報(bào)，涉及違法違規(guī)行為移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者從有關(guān)方面了解到，這是自2020年3月海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度以來，三亞首次公開披露違反現(xiàn)房銷售制度的典型案例。

??細(xì)心網(wǎng)民還發(fā)現(xiàn)，“天正山河璽院”項(xiàng)目所在地塊為三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-06-04/05/11地塊。去年6月，該地塊以超16億元成交價(jià)約合17366元/平方米樓面價(jià)，刷新當(dāng)時(shí)的三亞地價(jià)新高，被譽(yù)為“新地王”地塊。

??海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一名負(fù)責(zé)人此前向記者表示，近兩年來，三亞土地市場(chǎng)較為活躍，市場(chǎng)化商品住宅供應(yīng)“地王”頻出。“如此高密度的住宅供地，也就意味著商品住宅在一定的建設(shè)周期之后集中上市”。該負(fù)責(zé)人對(duì)此表示擔(dān)憂稱，三亞這些集中上市的商品住宅，在短時(shí)間內(nèi)消化將面臨巨大壓力。

??房企違法銷售被查

??不久前，三亞市住建局對(duì)外發(fā)布一則《關(guān)于“天正山河璽院”項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售的通報(bào)》。上一次針對(duì)房企違法銷售的查處公開通報(bào)，還是去年3月份。

??歸納上述通報(bào)的大概意思為，當(dāng)?shù)刈〗ú块T接到群眾舉報(bào)，稱三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“天正山河璽院”項(xiàng)目，在未取得現(xiàn)房銷售手續(xù)的情況下，向社會(huì)銷售其開發(fā)的商品住房。

??經(jīng)三亞市住建部門的調(diào)查核實(shí)，“天正山河璽院”房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)存在群眾所舉報(bào)的情況。

??記者也了解到，此前的2月11日，三亞市住建局向廣大購房者發(fā)布“交易風(fēng)險(xiǎn)提示”，即《關(guān)于“天正山河璽院”項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的告知書》，稱根據(jù)相關(guān)通知要求及土地出讓約定，三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)位于三亞市天涯區(qū)的“天正山河璽院”項(xiàng)目，應(yīng)實(shí)行現(xiàn)房銷售。

??但截至目前，該項(xiàng)目尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件。在此，提醒各位購房者在該項(xiàng)目取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》后方可購買，以免遭受經(jīng)濟(jì)損失。

??本次通報(bào)中稱，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（開發(fā)企業(yè)三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項(xiàng)目3-2-502、601、602及6-2-802號(hào)房屋認(rèn)籌款各50萬元，共計(jì)200萬元，屬于違法銷售。

??截至該通報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)已將違規(guī)收取的購房款全額退回。

??另外，“天正山河璽院”項(xiàng)目銷售公司，即海南搏悅創(chuàng)展科技有限公司代理銷售不符合銷售條件的商品房，屬于違法銷售。

??三亞市住建局對(duì)此的處理意見為，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，決定給予三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全市通報(bào)批評(píng)，處以警告，責(zé)令限期改正；涉及違法違規(guī)行為，該局將移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。

??同時(shí)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條規(guī)定，決定給予海南搏悅創(chuàng)展科技有限公司全市通報(bào)批評(píng)，處以警告，責(zé)令限期改正。涉及違法違規(guī)行為，將移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。

??現(xiàn)房銷售是一道“紅線”

??記者了解到，在上述通報(bào)中，三亞“天正山河璽院”開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)雙雙被查處，主要原因是在未取得現(xiàn)房銷售手續(xù)、不具備銷售條件的情況下，采取收取認(rèn)籌金的形式進(jìn)行違法銷售。

??對(duì)于開發(fā)商及“天正山河璽院”項(xiàng)目而言，“現(xiàn)房銷售”顯然是一條不可觸碰的“紅線”。

??記者了解到，早2020年3月，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

??2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》發(fā)布，政策再次明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

??為此，海南也成為全國首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。

??“海南自實(shí)行現(xiàn)房銷售制度以來，累計(jì)有8萬套左右的住房（含安居房）實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售。”去年8月份，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示，海南現(xiàn)房銷售制度實(shí)行4年多，經(jīng)過壓力測(cè)試、企業(yè)適應(yīng)、市場(chǎng)磨合，第一批現(xiàn)房交付的商品住宅項(xiàng)目已于2022年陸續(xù)上市。

??2023年11月上旬，三亞掛牌出讓位于中心城區(qū)海羅片區(qū)的一宗純市場(chǎng)化住宅用地，當(dāng)時(shí)出讓公告中載明“執(zhí)行商品住房預(yù)售制度”字樣而引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，有網(wǎng)友在社交媒體上發(fā)問：“海南要取消現(xiàn)房銷售制度了嗎？”

??后來三亞市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人向中國房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)，由于該地塊的特殊性，即城市更新項(xiàng)目，因開發(fā)體量較大，加上回遷安置等特殊因素，因而實(shí)行預(yù)售制度。

??細(xì)心網(wǎng)友也發(fā)現(xiàn)，本次被通報(bào)處理的三亞“天正山河璽院”項(xiàng)目，其建設(shè)地塊為去年6月26日出讓的三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-06-04/05/11地塊，兩家房企經(jīng)過510輪叫價(jià)，三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最終以16.36億元最高價(jià)競(jìng)得。

??該宗使用權(quán)面積為37682.34平方米（約57畝）的二類居住用地，測(cè)算樓面價(jià)為17366元/平方米，成交溢價(jià)率達(dá)37.66%，刷新了當(dāng)時(shí)三亞地價(jià)新高，被外界成為“新地王”。

??但是，在該地塊出讓公告中，明確約定“該宗地建設(shè)的商品住宅須實(shí)行現(xiàn)房銷售”。

??去年11月，三亞市資規(guī)局發(fā)布了“天正山河璽院”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的批前公示：該項(xiàng)目擬建9棟地上16至17層住宅樓、2棟地上3層配套及1個(gè)地下1層整體地下室，總建筑面積約12.84萬平方米，總戶數(shù)600戶，機(jī)動(dòng)車停車位879個(gè)。

??根據(jù)天眼查APP查詢信息顯示，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)三亞永基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為拿地企業(yè)三亞正基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司，均屬河北省衡水市天正地產(chǎn)集團(tuán)的核心企業(yè)。