??2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。

??會(huì)上系統(tǒng)總結(jié)2024年工作，部署進(jìn)一步全面深化住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域改革，明確2025年重點(diǎn)任務(wù)：

??1、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??2、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。

??3、大力實(shí)施城市更新。全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

??4、打造“中國(guó)建造”升級(jí)版。建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

??2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，在一系列政策加持下，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。從此次住建部明確的重點(diǎn)工作來(lái)看，2025年有望進(jìn)入回穩(wěn)周期。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)到1.91億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.47%，隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)銷售模式或?qū)l(fā)生重大變化。

??2024年12月25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京落下帷幕，會(huì)議對(duì)2024年重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行了盤點(diǎn)，并對(duì)2025年工作重點(diǎn)進(jìn)行了部署。

??2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??原文可點(diǎn)擊放大

??全年來(lái)看，2024年行業(yè)新房成交規(guī)模降幅收窄，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額為9.7億平方米、9.6萬(wàn)億元，分別較2023年下降13%和17%，成交面積降幅較2023年收窄1個(gè)百分點(diǎn)左右。

??對(duì)比往年數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前商品房銷售面積已經(jīng)回到2009年，商品房銷售金額則回到2015-2016年。

??從季度走勢(shì)來(lái)看，得益于中央部委“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”等穩(wěn)市場(chǎng)舉措的適時(shí)推進(jìn)，以及地方主管部門的積極落實(shí)，2024年行業(yè)銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”：一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內(nèi)最高，市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期。二季度政策面明確轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，商品房銷售面積2.5億平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)信心有所回暖。三季度是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，但是對(duì)比2023年同期來(lái)看仍在邊際改善。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。

??全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，2025年要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??主要從兩個(gè)方面進(jìn)行，一是著力釋放需求。把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位。

??二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

??我們認(rèn)為，就2024年內(nèi)新房成交發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)積極因素不斷累積和展現(xiàn)，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期也在逐漸增強(qiáng)。隨著大批存量和增量政策的效果顯現(xiàn)，后市新房銷售表現(xiàn)將持續(xù)企穩(wěn)，商品房銷售金額、面積同比降幅的逐月收窄即展現(xiàn)了這一趨勢(shì)。隨著新房銷售表現(xiàn)的持續(xù)轉(zhuǎn)好，2025年行業(yè)有望正式步入銷售回穩(wěn)、信心修復(fù)的新周期。

??全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管。

??具體來(lái)看，著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系主要分為兩個(gè)部分“保障性住房”和“好房子”，分別對(duì)應(yīng)“剛需”及“改善”，這代表著未來(lái)將繼續(xù)推進(jìn)“保障+市場(chǎng)”雙軌制供給體系。

??推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的核心仍是“以人定房、以房定地、以房定錢”，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。對(duì)比克而瑞研究中心的需求測(cè)算模型來(lái)看，鑒于中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展仍在上升階段，且大量住房改善需求仍未得到滿足，測(cè)算現(xiàn)階段全國(guó)商品房年增量需求規(guī)模，保守值仍應(yīng)在10億平方米以上。

??大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革方面，2024年以來(lái)從中央到地方一直在不斷推進(jìn)現(xiàn)房銷售，并有了實(shí)質(zhì)性支持舉措。

??如2024年8月住建部曾就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提到“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，并明確“在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策?！?/p>

??CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-11月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)到1.91億平方米，而同期全國(guó)商品住宅銷售面積為7.22億平方米，現(xiàn)房銷售面積占比升至26.47%，較2023年全年增長(zhǎng)7.73個(gè)百分點(diǎn)，較2020年低點(diǎn)時(shí)增長(zhǎng)16.31個(gè)百分點(diǎn)。

??近10年來(lái)，我國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售比例先降后升，2015年-2021年，現(xiàn)房銷售占比由23%逐步回落至10%。

??轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2022年，受新房交付事件影響，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房偏好增加，疊加市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷不少項(xiàng)目從預(yù)售賣到現(xiàn)售，現(xiàn)房銷售占比開(kāi)始觸底反彈，當(dāng)年現(xiàn)房銷售占比較2021年增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)至13.9%，2023年現(xiàn)房銷售占比提升至18.7%，至2024年前11月進(jìn)一步提升至26.47%。

??隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，在土拍階段就明確實(shí)行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加，房地產(chǎn)銷售模式將發(fā)生重大變化。

??不過(guò)現(xiàn)房銷售并非一蹴而就，目前絕大多數(shù)的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目還在建設(shè)施工階段，鑒于從拿地到竣工通常需要2至3年的時(shí)間周期，預(yù)計(jì)到2026年左右，將迎來(lái)現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市高峰期，屆時(shí)，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加。

??加快建立房屋全生命周期安全管理制度在8月23日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上曾提及，在答記者問(wèn)環(huán)節(jié)，有關(guān)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式部分，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示要重點(diǎn)抓幾個(gè)方面的工作，其中包括“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

??全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還指出要大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

??原文可點(diǎn)擊放大

??具體來(lái)看，大力實(shí)施城市更新部分強(qiáng)調(diào)了要全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。同時(shí)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子方面提到要推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

??2020年以來(lái)，國(guó)務(wù)院及各部委就老舊小區(qū)改造、城中村改造等出臺(tái)一系列指導(dǎo)意見(jiàn)。截至目前，全國(guó)已有約12個(gè)省市發(fā)布城市更新地方性法規(guī)。法規(guī)引領(lǐng)之下，一系列規(guī)章和行政規(guī)范性文件為城市更新工作推進(jìn)提供指引。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開(kāi)工5.6萬(wàn)個(gè)，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過(guò)5萬(wàn)公里，加裝電梯2.5萬(wàn)余部，增設(shè)停車位超過(guò)50萬(wàn)個(gè)。全國(guó)106個(gè)完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)取得積極成效，19個(gè)?。ㄊ校┐蛟?7個(gè)城市兒童友好空間建設(shè)樣板，386個(gè)城市新建2254個(gè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

??打造“中國(guó)建造”升級(jí)版部分主要有三個(gè)關(guān)鍵字“高質(zhì)量”、“智能”、“綠色”。建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子方面則提到要提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。

??可以預(yù)見(jiàn)，隨著住房品質(zhì)提升的制度體系，未來(lái)也將出現(xiàn)大量順應(yīng)人民群眾新期待的好房子，同時(shí)滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求及改善性住房需求。

??總的來(lái)看，得益于中央穩(wěn)市場(chǎng)政策有力推進(jìn)，2024年下半年以來(lái)，一二手房交易鏈條逐步恢復(fù)，再加之房企提高品質(zhì)帶來(lái)的推動(dòng)，一手房成交占比持續(xù)上升，2024年10月、11月全國(guó)商品房網(wǎng)簽連續(xù)兩個(gè)月同比上升。

??隨著居民購(gòu)房預(yù)期的恢復(fù)，若2025年行業(yè)新增住房需求能夠平穩(wěn)釋放，預(yù)計(jì)全年成交規(guī)模有望停止近三年的持續(xù)下探趨勢(shì)，正式迎來(lái)規(guī)模筑底。

??但基于巨大的行業(yè)庫(kù)存壓力，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，“嚴(yán)控增量”仍將是行業(yè)發(fā)展的主基調(diào)之一。2025年重點(diǎn)在于政策的進(jìn)一步落實(shí)。