[克而瑞]3月無量有政策 4月成交放量在望

??【研究視點(diǎn)】

??3月無量有政策,4月成交放量在望

??市場預(yù)期的“小陽春”如期失約，城市樓市表現(xiàn)甚至不及去年同期，土地市場亦表現(xiàn)冷淡，然政策卻是暖風(fēng)頻吹。

??預(yù)計(jì)隨著政策逐步落地，改善型需求將受激勵(lì)加快入市，4月房地產(chǎn)市場將會(huì)快速反 轉(zhuǎn)，走出低位盤整困局，成交放量。部分城市房價(jià)也將由于改善需求集中入市、市場熱度回升而小幅上漲。然而，值得注意的是，此次二套首付、營業(yè)稅等相關(guān)政策 的調(diào)整僅涉及普通住宅，政策效果更要仰仗銀行執(zhí)行力度。即便如此，我們認(rèn)為當(dāng)前“支持”政策的效用持續(xù)期不可能太長，市場供求相對較好的城市可能會(huì)持續(xù)到 三、四季度，而大多數(shù)供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結(jié)束，因此，當(dāng)前企業(yè)仍不可盲目樂觀，眼下供過于求的基本面并未改變，應(yīng)乘政策東風(fēng) 帶來的銷售“窗口期”，最大可能吸納需求，以竭盡全力去庫存、回籠資金為首要任務(wù)。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：“穩(wěn)增長”不變，房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利不斷

??政策：“支持”政策多重唱，效果仰仗銀行執(zhí)行力度

??樓市：萬事俱備，4月“陽春”可期

??房價(jià)：一手房價(jià)格指數(shù)十二跌，跌幅連續(xù)四個(gè)月收窄

??土地：3月成交量跌價(jià)升，未來將嚴(yán)控供地節(jié)奏

??【圖說樓市】

??供應(yīng)： 同比仍大跌，一線城市表現(xiàn)更差

??成交：觀望致3月成交處低位，4月成交將明顯回升

??庫存：供求比處低位，庫存仍居高不下

??成交結(jié)構(gòu)：深圳本月中高檔產(chǎn)品成交占比大幅上漲

??【研究視點(diǎn)】

??3月無量有政策,4月成交放量在望

??市場預(yù)期的“小陽春”如期失約，城市樓市表現(xiàn)甚至不及去年同期，土地市場亦表現(xiàn)冷淡，然政策卻是暖風(fēng)頻吹。

??先是李克強(qiáng)總理定調(diào)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“支持居民自住和改善型需求”。總體強(qiáng)化 商品房消費(fèi)屬性、弱化投資屬性的政策方向并未改變，但整體政策導(dǎo)向偏向于控供應(yīng)、促消費(fèi)和去庫存。月底，多部委即快速響應(yīng)“兩會(huì)”精神，從調(diào)整土地供應(yīng)結(jié) 構(gòu)、激勵(lì)改善型需求的角度入手，相繼對相關(guān)政策做出調(diào)整，力度大大超出市場預(yù)期。

??正是市場各方都在等待政策落地，市場表現(xiàn)終不盡人意。供應(yīng)量同比大幅下降，特別 是一線城市，企業(yè)推盤力度與去年同期相比減弱程度更甚；成交表現(xiàn)也不及去年同期。其主要原因有三個(gè)方面，一是，2015年前兩個(gè)市場已明顯轉(zhuǎn)冷，市場觀望 情緒較為濃厚，而進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的預(yù)期，也再度加重觀望情緒，購房者入市積極性不高；二是，本月召開兩會(huì)，會(huì)前政策方向尚未明朗，供求雙方均有諸多期待， 雙雙靜觀其變，會(huì)后政策基調(diào)已定，也有多部委政策相繼跟進(jìn)，企業(yè)方摩拳擦掌，已有所動(dòng)作，3月后兩周供應(yīng)有地位回升之勢，但依然難以扭轉(zhuǎn)局勢，但對于購房 者而言，政策尚有待落實(shí)，出手時(shí)機(jī)未到，成交自然無法提振；三是，由于市場普遍看漲后市，項(xiàng)目優(yōu)惠幅度相比2014年年底，優(yōu)惠幅度大為減弱，甚至不乏項(xiàng) 目或明或暗上調(diào)房價(jià)，致使購房者積極性有所減弱。

??3月的冷淡也表現(xiàn)在土地市場上。由于政策前景不明朗，地方政府同樣“捂地待 發(fā)”，土地供應(yīng)量有所減少；另一方面，由于庫存仍然相對較高，企業(yè)拿地相比以前更加謹(jǐn)慎，因此，3月土地市場成交依然冷淡，成交量與去年同期相比仍處低 位，且多以底價(jià)或低溢價(jià)成交，上海閘北地王成交價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期即可見一斑。

??預(yù)計(jì)隨著政策逐步落地，改善型需求將受激勵(lì)加快入市，4月房地產(chǎn)市場將會(huì)快速反 轉(zhuǎn)，走出低位盤整困局，成交放量。部分城市房價(jià)也將由改善型需求集中入市、整體市場熱度回升而小幅上漲。然而，值得注意的是，此次二套首付、營業(yè)稅等相關(guān) 政策的調(diào)整僅涉及普通住宅，政策效果持續(xù)期更要仰仗銀行執(zhí)行力度。即便如此，我們認(rèn)為當(dāng)前“支持”政策的效用持續(xù)期不可能太長，市場供求相對較好的城市可 能會(huì)持續(xù)到三、四季度，而大多數(shù)供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結(jié)束，因此，當(dāng)前企業(yè)仍不可盲目樂觀，眼下供過于求的基本面并未改變，應(yīng) 乘政策東風(fēng)帶來的銷售“窗口期”，最大可能吸納需求，以竭盡全力去庫存、回籠資金為首要任務(wù)。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??“穩(wěn)增長”不變，房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利不斷

??3月，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口等指標(biāo)表現(xiàn)不容樂觀?？藦?qiáng)指數(shù)中，2015年鐵路貨運(yùn)量繼續(xù)延續(xù)大幅下降的趨勢，總體而言，宏觀經(jīng)濟(jì)依然處在下行區(qū)間，穩(wěn)增長壓力增大。

??1、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍在加大，短期穩(wěn)增長還需房地產(chǎn)加碼

??2015年1-2月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)34477億元，同比名義 增長13.9%。增速持續(xù)放緩。社會(huì)消費(fèi)品零售總額47993億元，同比名義增長10.7%，較去年同期下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)。2015年2月，中國貿(mào)易順 差以606.19億美元再次刷新單月新高紀(jì)錄。主要是進(jìn)口、出口的加速“逆向行駛”所導(dǎo)致。三駕馬車的集體失速，凸顯了內(nèi)需的不足。而另一先行指標(biāo) PMI,亦佐證目前了經(jīng)濟(jì)下行的壓力較大。匯豐中國3月制造業(yè)PMI初值跌至49.2，再次跌落至50的枯榮線以內(nèi)，創(chuàng)11個(gè)月新低。

??1月份和2月份的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全部弱于預(yù)期，尤其是在國內(nèi)需求方面，不容樂觀。 可以預(yù)見一季度GDP增速仍有下行的勢頭，對于想要完成全年7%的增長目標(biāo)來說，二季度是關(guān)鍵。短期內(nèi)，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍是刺激經(jīng)濟(jì)增長 的重要抓手和最有效的手段。在整個(gè)宏觀環(huán)境趨弱的情況下，各方面壓力都在加大，中央極有可能推出一列寫穩(wěn)增長政策，而在政策工具的選擇上與地方保持一致， 主要是增加有效投資，如果經(jīng)濟(jì)刺激政策加碼，投資力度也會(huì)加大，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)筑底企穩(wěn)。而政策面的利好也會(huì)帶來市場信心的提振，加上企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)好， 市場復(fù)蘇的腳步也會(huì)加快。

??2、新一波寬松浪潮可期，房地產(chǎn)資金面持續(xù)收益

??2月，中國CPI同比上漲1.4%，而另一指標(biāo)   PPI則同比下降4.8%，連續(xù)36個(gè)月為負(fù)且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。央行發(fā)布2月份金融數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加1.02萬億元，同比多增3768億 元。不僅如此，廣義貨幣(M2)也超出市場預(yù)期。本月，在博鰲論壇上，央行行長周小川也表示必須要警惕通縮。無論是從貨幣寬松后市場反應(yīng)還是決策層的表態(tài) 來看，都意味著政策面會(huì)有一定的調(diào)整，進(jìn)一步的強(qiáng)力的寬松政策即將到來。

??在寬松的貨幣政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金面也將持續(xù)受益。房企融資渠道拓寬，基 金、信托等都將為其帶來資金供給，尤其對于上市房企而言，股市融資更為便利，房企未來融資成本勢必會(huì)有所降低。資金面的放水，勢必大幅削減房企財(cái)務(wù)成本， 從而提升企業(yè)的利潤空間，改善房企當(dāng)前下滑的盈利能力。

??值得警惕的是，在中國發(fā)展高層論壇上，央行行長周小川曾提及寬松的政策，對于結(jié)構(gòu)改革可能是不利的。這或許暗示更糟糕的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能也不會(huì)促使管理層在資金面大量放水，加上股市的分流，房地產(chǎn)行業(yè)資金面仍要保持謹(jǐn)慎樂觀。

??【02政策】

??“支持”政策多重唱，效果仰仗銀行執(zhí)行力度

??為了保障今年GDP7%的增長目標(biāo)，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)不得不再次站出來充當(dāng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)頭羊；但今年前兩月樓市的表現(xiàn)相當(dāng)不給力，中央及地方政府不得不再次出手，刺激房地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

??中央政府層面，兩會(huì)的政府工作報(bào)告中首次提出要“支持改善性住房需求”；緊接著，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國土部、財(cái)政部五部委三波次救市，其寬松程度堪比 2008年。先是國土部從供應(yīng)端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行帶頭從需求端調(diào)整，下調(diào)了二套房的首付比例，其力度超出人們預(yù)期；最后是 財(cái)政部從交易環(huán)節(jié)入手，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限從5年改為2年。

??地方政府層面，目前已有濟(jì)南市、廣州市、福建省加大住房公積金購房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，但松緊程度不一。

??這些力度空前的政策調(diào)整短期內(nèi)將對房地產(chǎn)行業(yè)形成有效利好。對購房者而言，無論是剛需、改善，還是投資需求，其購房成本均有大幅下降。1、對首次置業(yè)者來 說，使用公積金貸款買房首付為20%，但由于一二線城市房屋總價(jià)較高，因此能真正享受此優(yōu)惠的多在房屋總價(jià)相對較低的三四線城市；預(yù)計(jì)三四線城市144平 方米以下的普通住宅受政策影響將有一波上漲行情；2、對置換型改善購房者來說，交易稅費(fèi)大幅降低；預(yù)計(jì)二手房市場短期內(nèi)將供需兩旺；3、對二套房購買者來 說，無論貸款結(jié)清與否，選擇一手房和或二手房的成本均有較大程度的降低；自住或投資需求都將釋放。綜合來看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢基本可以確定。但是 值得注意是，政策并未涉及非普通住宅，因此政策的刺激力度還在于銀行執(zhí)行的尺度；若非普通住宅未在銀行認(rèn)可之列，那么購房者的選擇面大幅收窄，新政策的利 好效應(yīng)有限。

??對開發(fā)企業(yè)來說，政策已經(jīng)落地，市場預(yù)期已經(jīng)明朗，接下來就看房企的表現(xiàn)了。短期來看，接下來的4月及2季度房企必將會(huì)加大推盤力度，成交情況也不會(huì)讓人 失望，積壓的庫存也能快速去化，改善企業(yè)經(jīng)營狀況；長期來看，國土部允許房企在開發(fā)過程中根據(jù)市場情況適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，最大程度上減少由不適當(dāng)制度造成 的庫存積壓，有利于房企靈活應(yīng)對市場變化，降低企業(yè)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)也有利于幫助樓市走出供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的困境。

??短期來看，供求關(guān)系緊張的部分城市，其去化壓力將有所緩解；整體市場成交量將明顯提升，但提升幅度還需看銀行的執(zhí)行力度；長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的 發(fā)展規(guī)律，正如2010年的“史上最嚴(yán)調(diào)控”沒能阻礙房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的繁榮，同樣今天的多重刺激亦無法阻擋 “白銀時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”。

??【03 樓市】

??萬事具備，4月“陽春”可期

??2015年3月，受降息及兩會(huì)穩(wěn)定住房消費(fèi)等政策影響，重點(diǎn)城市商品住宅成交回 穩(wěn)，部分城市迎來“小陽春”行情。供應(yīng)方面，整體供應(yīng)環(huán)比微漲，同比仍處低位，而一線城市供應(yīng)同環(huán)比皆下降；成交方面，重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比回暖明 顯，同比仍是增多減少，但部分城市成交上漲明顯，市場呈現(xiàn)“小陽春”行情；從存量及消化周期來看，整體去化壓力仍進(jìn)一步加大，但部分城市庫存穩(wěn)步下降，消 化周期也有所回歸。

??1、供應(yīng)： 同比仍大跌，一線城市表現(xiàn)更差

??3月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量雖環(huán)比微漲，但較去年同期下降41%，總體仍處低位。分城市能級來看，一線城市表現(xiàn)最差，不僅同比大跌65%，而且整體供應(yīng)量還不及2月低點(diǎn)，創(chuàng)下單月供應(yīng)新低。二三線城市表現(xiàn)稍好，供應(yīng)較2月上漲10%，但同比近8成城市下降。

??本月，一線城市商品住宅供應(yīng)尤低，大失所望，其原因主要是，一線城市市場更為敏 感，當(dāng)前市場信心未實(shí)質(zhì)提振，購房者觀望情緒濃厚，使得開發(fā)商推盤信心不足，而且，一線城市市場供應(yīng)相對平穩(wěn)，壓力較小，房價(jià)上漲壓力也很大，因而開發(fā)商 也不急于推盤，導(dǎo)致推盤量劇減，甚至不及2月低點(diǎn)。

??一季度已近尾聲，但整體供應(yīng)仍處低谷，大量的項(xiàng)目庫存必將在二、三季度加快推出，再加上政策利好推動(dòng)，開發(fā)商推盤信心將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)4、5月份將迎來今年首個(gè)推盤小高峰。

??2、成交：觀望致3月成交處低位，4月成交將明顯回升

??成交方面，仍處低位，環(huán)比雖大漲，但同比來看仍不及去年同期水平，但部分城市成 交量大提振，同環(huán)比皆大幅上升。分城市能級來看，一線城市市場表現(xiàn)更為疲軟，同比跌幅達(dá)14%，成交仍處低谷。二三線城市來看，雖然同比上漲的城市超過6 成，但整體同比仍下降，但就具體城市表現(xiàn)來說也是層次分明：第一，合肥、濟(jì)南、鄭州等市場一向穩(wěn)定、供求較平衡的城市，成交量快速上升，同環(huán)比皆大漲；第 二，無錫、福州、常州、?？诘妊睾３鞘?，開始走出假日模式，在供應(yīng)增加，市場回暖帶動(dòng)下，成交量明顯回升；第三，沈陽、大連、長春等供求矛盾較突出，市場 壓力較大的城市，環(huán)比雖上漲，但同比仍大幅下跌，去化仍不理想。

??3月市場成交不振的原因主要是，基于政策的不確定性判斷，市場觀望情緒仍未實(shí)質(zhì) 減退，使得購房者不急于入市，成交量維持低位。但部分城市的出色表現(xiàn)也值得關(guān)注，其中，合肥、鄭州市場本就供不應(yīng)求，而在政策寬松，市場回溫下，使得市場 成交快速回歸；濟(jì)南去年同期市場下滑明顯，成交處于低點(diǎn)，今年以來市場快速上揚(yáng)，供求進(jìn)一步平衡，本月成交量繼續(xù)上漲，使得同比大增；?？谝?yàn)榉醇竟?jié)影 響，年初形成的成交量在本月數(shù)據(jù)中集中體現(xiàn)，出現(xiàn)同比大漲；而福建“閔七條”的推出短期內(nèi)使得福州市場信心大為提振，成交量回暖明顯。

??在當(dāng)前市場趨穩(wěn)下，隨著供應(yīng)量的增長，再加上降息降準(zhǔn)、“330房貸新政”、營業(yè)稅5年改2年等系列政策組合拳的出臺(tái)，市場成交將在4月份出現(xiàn)明顯上漲行情，而一線城市市場后勁更大，市場回暖可能更為突出。 

??3、庫存：供求比處低位，庫存仍居高不下

??供求比方面，本月25重點(diǎn)城市供求比整體繼續(xù)下跌，除重慶、無錫外，其余供求比 全部在1.0以下，其中，北京、上海、沈陽、武漢等城市供求比更是在0.5以下。本月供求比低位主要原因還是重點(diǎn)城市供應(yīng)不振，而成交又明顯回溫影響。而 值得注意的是，供求比的低位并不意味著整體市場的供不應(yīng)求，而只反映即期市場現(xiàn)狀。因此，在市場穩(wěn)步回穩(wěn)，信心提振下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市供應(yīng)將進(jìn)一步增加，供 求比將穩(wěn)步回升到合理水平，而值得警惕的是，對那些供求失衡的城市應(yīng)合理控制供應(yīng)節(jié)奏，避免進(jìn)一步推高本就高企的庫存。

??庫存方面，整體仍居高不下，重點(diǎn)城市庫存量同比增多減少，增幅多在20%以上。 其主要原因是，去年同期的市場某種程度上延續(xù)了2013年火爆的局面，城市存量還未突破警戒線，整體基數(shù)較低，但經(jīng)過2014年一年的積累，庫存量攀高， 所以同比仍大幅上漲。而在 “穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善型需求”和“分類指導(dǎo)，因地施策”的指導(dǎo)下，隨著中央及各地扶持政策陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)接下來的二季度各線城市樓市去 庫存的力度將有所加大，庫存壓力有望緩解。

??而消化周期來看，超過7成城市繼續(xù)上漲，整體去化壓力進(jìn)一步加大。其主要原因還 是庫存高企，而成交不振下，重點(diǎn)城市消化周期繼續(xù)走高。在存量轉(zhuǎn)保障以及3月底系列組合拳推動(dòng)下，隨著重點(diǎn)城市消化的加速，消化周期或進(jìn)一步下降，但因各 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，因而也會(huì)出現(xiàn)分化，沈陽、青島、長春等去化壓力較大的城市，消化周期或緩慢下降；濟(jì)南、南寧、武漢等供求矛盾本就不大的城市， 消化周期或維持穩(wěn)定；而合肥、濟(jì)南等市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的城市，市場回暖下，消化周期也快速下降。

??4、成交結(jié)構(gòu)：深圳本月中高檔產(chǎn)品成交占比大幅上漲，北上則無結(jié)構(gòu)性變化

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，深圳中高檔產(chǎn)品成交占比大幅上漲。從 價(jià)格段成交占比來看，深圳本月市場表現(xiàn)與上月相比發(fā)生了較大的變化，低檔和中低檔價(jià)格段產(chǎn)品成交占比均有較大幅度下滑，下滑幅度分別達(dá)7.08%和 7.51%，而3.5萬至5萬元單價(jià)之間的中高檔產(chǎn)品成交占比由2月的7.47，本月一躍上升至20.3%，這主要是由于本月深圳前海時(shí)代、信義金御半 山、華潤城潤府、深圳灣壹號(hào)等中高端項(xiàng)目集中推量，且取得較好銷售業(yè)績所致。此外，深圳中檔產(chǎn)品成交占比也略上上升，而單價(jià)5萬元以上的高端產(chǎn)品成交占比 與上月基本持平，微幅下滑0.45%。北京和上海則繼續(xù)表現(xiàn)為改善型需求集中的中檔產(chǎn)品和中高檔產(chǎn)品成交占比小幅賬上，低檔產(chǎn)品成交占比繼續(xù)下滑，但總體 上，成交占比并無結(jié)構(gòu)性變化。

??從面積段占比來看，北上剛需戶型占比繼續(xù)下跌，深圳大戶型占比下滑。深 圳市場表現(xiàn)也與上海和北京明顯不同，本月深圳144平方米以下產(chǎn)品成交占比均有不同程度上漲，其中90平方米以下產(chǎn)品成交占比漲幅最高，為1.46%，而 144平方米以上產(chǎn)品成交占比均有所下滑，且以144-200平方米產(chǎn)品成交占比下滑幅度較大，為2.04%。而上海和北京市場的表現(xiàn)則略有不同，兩市 144平方米以上產(chǎn)品成交占比均有不同程度上漲，上海144平方米以下產(chǎn)品成交占比均表現(xiàn)下滑，北京則僅有90平方米以下產(chǎn)品下滑，90-144平方米產(chǎn) 品成交占比則仍表現(xiàn)為上漲。

??5、本月小結(jié)： 4月開始進(jìn)入供需放量行情，但持續(xù)期不會(huì)太長

??3月市場供銷繼續(xù)維持低位，整體庫存繼續(xù)走高，去化壓力進(jìn)一步加強(qiáng)，未能出現(xiàn)市場預(yù)期的“小陽春”行情，其主要原因還是由于經(jīng)濟(jì)下滑預(yù)期加大，購房者信心不振，觀望情緒濃厚，而剛需入市也更加謹(jǐn)慎，使得整體市場繼續(xù)走弱。

??但隨著兩會(huì)樓市利好新政落地，特別是月底央行“330房貸新政”、營業(yè)稅5改2 等組合拳出臺(tái)，調(diào)整力度大大超出市場預(yù)期，給市場注入一針強(qiáng)心劑。短期來看，在政策利好鼓舞下，一方面，開發(fā)商信心大為提振，項(xiàng)目營銷力度也會(huì)快速回歸常 態(tài)，供應(yīng)量也會(huì)快速跟上，預(yù)計(jì)4月整體市場供應(yīng)將明顯提升；而另一方面，對購房者來說，難得的入市時(shí)機(jī)到來，剛需及部分改善型需求短期內(nèi)或受鼓勵(lì)集中入 市，4月成交放量在望，重點(diǎn)城市庫存量明顯下降，但對沈陽、長春、大連等供求矛盾突出的城市來說，應(yīng)合理控制供應(yīng)節(jié)奏，警惕市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步推高。而長期來 看，后續(xù)市場回升的持續(xù)性主要看銀行和地方政府的政策落實(shí)情況，即便如此，我們認(rèn)為當(dāng)前“支持”政策的效用持續(xù)期不可能太長，市場供求相對較好的城市可能 會(huì)持續(xù)到三、四季度，而大多數(shù)供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結(jié)束。

??【04 288指數(shù)】

??一手房價(jià)格指數(shù)十二連跌，跌幅連續(xù)四個(gè)月收窄

??2015年3月，中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)(以下簡稱價(jià)格指數(shù))為1079.7點(diǎn)，較上月下降0.2點(diǎn)，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)，全國一手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)一年出現(xiàn)下跌，同比跌幅擴(kuò)大至1.71%。

??從指數(shù)趨勢來看，可以看到價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅連續(xù)四個(gè)月收窄，本月環(huán)比跌幅更是僅 有0.01，以此來看，經(jīng)過近一年時(shí)間的回調(diào)調(diào)整，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對合理的位置，再加之3月底多個(gè)部委相繼發(fā)文救市，給出下調(diào)首 付比例、縮短普通住宅營業(yè)稅征收年限等重大利好，2015年二季度房價(jià)企穩(wěn)回升幾已是板上釘釘。

??分城市能級來看，一線城市方面，本月價(jià)格指數(shù)穩(wěn)步上行，北京、上海房價(jià)保持穩(wěn)定，廣州、深圳房價(jià)小幅上升。從增長幅度來看，繼續(xù)保持“緩增”趨勢，環(huán)比上升幅度最大的深圳也只有0.25%。以此來看，雖然2月份降息降準(zhǔn)等資金面的利好為市場注入了大量資金，兩會(huì)也透露出了更多的利好信號(hào)，但是在高企的房價(jià)壓力下，企業(yè)和購房者在一線城市也還是相對冷靜，房價(jià)走勢依然平穩(wěn)。

??二線城市方面，本月7成城市房價(jià)環(huán)比回升，其中武漢、南京、合肥等需求旺盛、供 需平衡、購房者消費(fèi)能力較強(qiáng)的城市表現(xiàn)更是突出，房價(jià)月度環(huán)比漲幅均在0.7%以上；而杭州、沈陽、寧波等庫存壓力較大，但經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市，得益于 政策面的利好和消費(fèi)者信心的回復(fù)，在成交大幅放量的同時(shí)，房價(jià)也在繼續(xù)走穩(wěn)；少部分地理位置相對偏遠(yuǎn)的城市價(jià)格持續(xù)低迷，如拉薩、烏魯木齊、銀川等市，房 價(jià)指數(shù)仍處于環(huán)比回落的狀態(tài)。

??綜上所述，我們認(rèn)為目前國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)到企穩(wěn)回升的重要拐點(diǎn)，這一來是因?yàn)榻?jīng)過了長達(dá)一年的價(jià)格調(diào)整之后，大多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)回調(diào)到了較低、或者相對合理的位置；二來是央行的降息降準(zhǔn)帶來了更多現(xiàn)金流入，為需求釋放提供了充足“彈藥”；當(dāng)然最重要的，還是得益于3月末多部委的發(fā)文利好，為積壓的需求打開了最后一道閥門。但考慮到大部分房企庫存承壓的現(xiàn)狀，在企業(yè)角度還是不可過于樂觀，畢 竟行業(yè)本身并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的轉(zhuǎn)變，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)仍在持續(xù)轉(zhuǎn)型，整體需求回落仍將是企業(yè)必須面臨的挑戰(zhàn)，而本輪新政的出發(fā)點(diǎn)也只是解決供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的行 業(yè)矛盾，因此房企也還是趁勢加快出貨減輕庫存為宜，短期內(nèi)積極漲價(jià)可能會(huì)讓利潤率指標(biāo)更好看，但長期而言，在日益嚴(yán)峻的行業(yè)供求壓力之下，盲目提價(jià)更多的 還只能是作繭自縛。

??【05土地】

??2015年3月，在兩會(huì)方針落地前的這一段政策真空期中，政企雙方依然保持謹(jǐn) 慎，國內(nèi)土地市場成交也仍在低位。從城市視角來看，一線城市方面，上海量價(jià)倍增難掩整體低迷，多個(gè)地王級地塊成交價(jià)格也低于預(yù)期，二線城市方面，成交雖現(xiàn) 環(huán)比回升，但與去年同期相比，也仍處于相對較冷的狀態(tài)。

??1、成交：土地成交仍處低位，政企雙方仍較謹(jǐn)慎

??3月份，國內(nèi)土地市場成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行，CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性用地共出讓267幅，成交面積2235萬平方米，環(huán)比2月份回落13%，成交總價(jià)620.7億元，環(huán)比小幅增加3%。月初兩會(huì)吹出的暖風(fēng)讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了更多利好預(yù)期，但在兩會(huì)利好轉(zhuǎn)化為實(shí)際政策落地之前，由于市場景氣仍未顯著回升，地方政府對于加快推地節(jié)奏還是比較謹(jǐn)慎，企業(yè)土地市場上也繼續(xù)有所保留。而從3月末多部委接連發(fā)文內(nèi)容來看，本次新政利好更多的還是落實(shí)在成交環(huán)節(jié)，對于供應(yīng)層面，鑒于目前國內(nèi)大部分城市仍處于土地供應(yīng)過剩、住宅存量高企的困境，為了從源頭解決這一供求矛盾，預(yù)計(jì)今年大部分地方政府還將嚴(yán)控供地節(jié)奏。

??2、分布：各線城市分化加劇，行業(yè)溢價(jià)率持續(xù)下滑

??3月份，各線城市表現(xiàn)分化加劇，一線、三線城市成交量繼續(xù)下滑，僅二線城市環(huán)比 回升，與去年相比，各線城市仍處于同比回落。一線城市方面，上海量價(jià)倍增難掩整體低迷，北京、廣州成交規(guī)模大幅度的回落，深圳本月更是成交封零，整體來看 成交建面同比回落64%，成交總價(jià)同比減少35%。并且即便是在成交放量的上海，本月重點(diǎn)地塊銷售也不盡如人意，如大寧高新園區(qū)宅地、浦東世博園綠谷地塊 等地王級地塊溢價(jià)率均不及預(yù)期。以此來看，即便是在房企關(guān)注度最高的一線城市，在兩會(huì)利好實(shí)際落地前的這一段政策“真空期”中，鑒于市場成交景氣仍未迎來 實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)好，政企雙方對于土地市場還是保持謹(jǐn)慎。

??二線城市3月份成交量環(huán)比上漲近三成，但城市間表現(xiàn)也在進(jìn)一步分化，規(guī)模放量與緊縮的城市兼而有之。具體來看，土地市場成交顯著放量的城市，或是庫存壓力相對較低，或是市場成交規(guī)模較大，為保證新增供應(yīng)及時(shí)入市，這些城市的地方政府有意識(shí)加快了土地供應(yīng)進(jìn)度，如武漢、鄭州、天津等市均是如此。而成交相對低迷的城市，一類是杭州、寧波等庫存壓力較大、產(chǎn)品去化承壓的城市，另一類則是諸如南京、長沙此類土地供應(yīng)計(jì)劃出爐較慢，政府推地相對謹(jǐn)慎的城市。

??三線城市方面，成交建筑面積價(jià)環(huán)比腰斬，成交總價(jià)環(huán)比下滑超過四成。土地市場規(guī) 模之所以持續(xù)緊縮，其主因還是迫于高企的庫存壓力，政府有意識(shí)的放緩?fù)频毓?jié)奏所致。不過值得注意的是，柳州、佛山、南通等實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，需求相對旺盛的三 線城市成交表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，本月土地市場成交規(guī)模仍在50萬平方米以上，相比大部分二線城市也不遑多讓。

??需要指出的是，從三月末兩部委通知提出的“有供有限”來看，供應(yīng)普遍過剩的三線城市所受影響顯然更大，因此在我們看來，受供應(yīng)下滑所限，今年上半年三線城市土地市場或許會(huì)持續(xù)低迷；但對于供需平衡、甚至供不應(yīng)求的一二線城市而言，在需求面推動(dòng)市場景氣回升的刺激下，隨著企業(yè)對未來預(yù)期的好轉(zhuǎn)，政府也有望加大推地力度，上半年土地市場或?qū)⒂瓉硪徊ǔ山环帕?，并且土地成交價(jià)格也有進(jìn)一步上升的可能。

??3、重點(diǎn)地塊：優(yōu)質(zhì)地塊競價(jià)熱度回落，上海15年新地王溢價(jià)率僅為16%

??本月上海市的兩塊“地王”級土地分列成交總價(jià)首次兩席，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出TOP10其 他地塊，但在溢價(jià)率表現(xiàn)上卻是低于預(yù)期。其中浦東世博園綠谷商辦用地只是底價(jià)成交，而處于閘北大寧板塊的高新園區(qū)10-03宅地，拍賣前雖引起業(yè)內(nèi)高度關(guān) 注，且有左近的大寧方興地王“托底”，但最終也只有3家聯(lián)合體競標(biāo)，溢價(jià)率“僅”有16%。

??單價(jià)TOP10方面，本月榜首地塊為天津市和平區(qū)的一幅袖珍商服用地，建筑面積 僅460平方米，為地方開發(fā)商退回地塊。整體來看，上海本月土地市場成交放量，入榜地塊大幅亦增加，在TOP10中占據(jù)5席位置。地塊屬性方面，本月商辦 用地占比大幅上升，單價(jià)前十中，8幅地塊均為商辦用地。

??(1)上海：雷聲甚大雨點(diǎn)勢稀，華潤華發(fā)聯(lián)合體“低價(jià)”競得大寧高新園區(qū)宅地

??3月20日，大寧高新園區(qū)一宗住宅及辦公用地出讓，占地面積7.63萬平方米，容積率2.65，起始樓板價(jià)30000元/平方米。最終由華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)70.52億元，樓板價(jià)34870元/平方米奪得，溢價(jià)率“僅”16%，成為2015年上海首宗總價(jià)地王。

??該地塊在2014年年底便已掛牌，市場普遍預(yù)期至少總價(jià)100億元以上，但最終結(jié)果不論是總價(jià)，還是單價(jià)都遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，遠(yuǎn)不及2013年年初的閘北大寧方興地王。兩幅地王成交表現(xiàn)的巨大差異，主要來自于以下三方面原因：首先是市場情況今非昔比，致 房企信心不足，對高價(jià)地更謹(jǐn)慎。方興地王成交于2014年1月，彼時(shí)市場延續(xù)著2013年的狂熱，企業(yè)預(yù)期也處于高位?，F(xiàn)如今，經(jīng)歷了2014年樓市低谷 之后，房企對高價(jià)地愈加謹(jǐn)慎，從競拍企業(yè)數(shù)量的變化即可見一斑，方興地王有14家房企競奪，如今僅3家房企參與，且競拍者均是資金雄厚的央企聯(lián)合體。其次，則是源于區(qū)位差異。雖然兩宗地塊相距不足3公里，周邊生活配套基本相同，且本次出讓的高新園區(qū)甚至更靠近地鐵站，但中環(huán)線內(nèi)外的差距，還是讓許多重視賣點(diǎn)的開發(fā)商望而卻步；最后，則是地塊屬性、出讓條件不同。方興地王是極為罕見純宅地，更有利于打造高端私密住宅，而華發(fā)地王則是限制較多，要求配建2萬平方米只租不售的人才公寓和3萬平方米僅能按層售賣的辦公樓。

??(2)佛山：得益廣佛同城概念，大瀝舊改項(xiàng)目拍出高溢價(jià)

??3月12日，佛山市網(wǎng)拍南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)泌沖沿江路地段商住地塊，該地塊為今年以來 佛山南海推出的最大規(guī)模地塊。歷時(shí)兩小時(shí)共81輪競價(jià)，最終時(shí)代地產(chǎn)以18.6億元競得該舊改項(xiàng)目，折合樓面價(jià)7548元/㎡，溢價(jià)28%。在2014年 年底以來以流拍和底價(jià)成交為主的佛山土地市場，該地塊高總價(jià)高溢價(jià)成交堪稱亮點(diǎn)。

??作為廣佛交界，大瀝歷來是連通廣州和佛山兩地的交通要道，擁有良好的地理區(qū)位優(yōu) 勢。而該地塊更是處于廣佛交界的潯峰洲島(廣州稱金沙洲島)上，距廣州環(huán)城高速僅1.2公里，在與廣州市中心的交通聯(lián)通性上，甚至優(yōu)于番禺、黃埔、白云等 廣州近郊的大部分區(qū)域。地塊北側(cè)為廣佛高速，東側(cè)為廣州環(huán)城高速，到廣州金沙洲僅5分鐘車程，距離廣州市政府也僅25分鐘車程，距離沙貝地鐵站和滘口地鐵 站均為4公里，地塊周邊也有多條公交線路直達(dá)廣州。同時(shí)，該地塊地處沿江地帶，擁有豐富的江景資源，居住環(huán)境較好。

??另外，周邊生活、教育、醫(yī)療及市政配套設(shè)施也十分完善。多家品牌開發(fā)商看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，如中海、萬科、敏捷等早已進(jìn)駐金沙洲開發(fā)項(xiàng)目。目前，地塊周邊在售新盤不多，市場條件較好，預(yù)計(jì)今年廣州客會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)廣佛交界的銷售。

??4、本月小結(jié)：3月土地成交遠(yuǎn)低于預(yù)期，供需低位運(yùn)行或成今年常態(tài)

??3月份國內(nèi)土地市場仍在低位運(yùn)行，北京、廣州、杭州等市成交量較2月份繼續(xù)回落，深圳土地市場成交更是封零，而諸如上海閘北大寧新地王、世博園等重點(diǎn)地塊成交價(jià)也低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。月初兩會(huì)雖為樓市帶來了大量利好信息，但畢竟距實(shí)際落地仍有一段距離，在需求面沒有看到明確利好之時(shí)，政府推地比較謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地也不會(huì)過于激進(jìn)。而從近期兩部委所發(fā)通知要求來看，除少部分供求平衡、供不應(yīng)求的城市外，全國大部分城市2015年土地供應(yīng)規(guī)模將有所收窄，而允許待開發(fā)土地突破規(guī)劃限制，更是讓新開發(fā)項(xiàng)目在定位上面對更多變數(shù)，基于以上兩點(diǎn)來看，我們認(rèn)為雖然年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策面趨于寬松，但政企雙方在土地市場還會(huì)更為謹(jǐn)慎，整體來看土地市場成交規(guī)模也不太可能出現(xiàn)大幅擴(kuò)張。