[克而瑞]8月市場(chǎng)降溫蟄伏 金九或迎供求小高峰

2015-09-02 11:01:41來(lái)源:克而瑞

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2015-09-02
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
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??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì):央行二度“雙降”,將利好“金九銀十”樓市

??政策:樓市加劇分化,高庫(kù)存城市新招迭出

??樓市:供求延續(xù)下滑走勢(shì),9月或迎供求高峰

??房?jī)r(jià):房?jī)r(jià)指數(shù)連漲4個(gè)月,一線城市漲勢(shì)尤甚

??土地:供應(yīng)不足致成交暴跌,優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??【圖說(shuō)樓市】

??◆ 供應(yīng):整體繼續(xù)下降,二、三線城市分化明顯

??◆ 成交:延續(xù)7月下滑態(tài)勢(shì),一線城市環(huán)比全線下跌

??◆ 庫(kù)存:供求比小幅上升,多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下滑,個(gè)別呈供不應(yīng)求

??◆ 成交結(jié)構(gòu):各面積段產(chǎn)品占比穩(wěn)定,北京、深圳中低檔占比大幅下滑

??【研究視點(diǎn)】

??8月市場(chǎng)降溫蟄伏,“金九”或迎供求小高峰

??8月市場(chǎng)繼續(xù)降溫,重點(diǎn) 城市中,供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”,本月推盤(pán)速度有所放緩;而購(gòu)房者方面,一方面前期政策效應(yīng)減弱,另一方面, 金九銀十期間往往項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)較多,購(gòu)房者也抱有更多期待。月底央行雙降,住建部對(duì)外籍人士購(gòu)房解限,疊加金九營(yíng)銷(xiāo)旺盛,金九成色可期。

??月底,央行不負(fù)眾望,再 度降息降準(zhǔn),五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已降至歷史最低水平,購(gòu)房成本大為降低;但另一方面,存款利率也有所下滑,銀行利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮,將影響銀行發(fā)放 房貸的意愿,不過(guò)好在9月6日開(kāi)始實(shí)施降準(zhǔn),市場(chǎng)流動(dòng)性增加,一定程度將抵消負(fù)面影響。而對(duì)于商務(wù)部和住建部解除限外,由于一線城市仍執(zhí)行限購(gòu),外籍人士 購(gòu)房仍然受限,而二線城市對(duì)外籍人士吸引力較弱,因而,總體上,限外解除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分有限。地方政策層面,北京通州限購(gòu)加碼,對(duì)快速攀升的房?jī)r(jià) 會(huì)有較大的抑制作用;而浙江、沈陽(yáng)、山東、湖南、云南、南寧、青島、貴陽(yáng)、西安等庫(kù)存壓力較大的省市繼續(xù)從土地供應(yīng)、加強(qiáng)貨幣化安置、公積金政策、稅費(fèi)減 免、購(gòu)房落戶等方面緩解供求矛盾,總體上多以落實(shí)政策為主。

??市場(chǎng)表現(xiàn)方面,本月市場(chǎng) 供求均延續(xù)7月的降溫態(tài)勢(shì),供應(yīng)和成交環(huán)比下滑的城市面均有所擴(kuò)大。其中,供應(yīng)下滑主因?yàn)椤敖鹁拧痹诩矗鄶?shù)企業(yè)推盤(pán)節(jié)奏放緩所致,9月供應(yīng)或?qū)⒂兴? 發(fā),如蘇州、青島等城市,9月推新項(xiàng)目激增,供應(yīng)將會(huì)有所爆發(fā)。然而,銷(xiāo)售旺季成交量雖有繼續(xù)攀升的可能,但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市,需求本身不濟(jì),企業(yè) 和地方政府還應(yīng)更多注意市場(chǎng)庫(kù)存量與需求狀況,防范供應(yīng)激增而導(dǎo)致的庫(kù)存再度攀升的風(fēng)險(xiǎn)。而成交方面,一方面是前期政策效應(yīng)已逐漸被市場(chǎng)消化;另一方面, 企業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)、備戰(zhàn)金九,并有諸多項(xiàng)目?jī)?yōu)惠活動(dòng)宣傳已提前進(jìn)行,一定程度上加重購(gòu)房者觀望情緒,部分購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃。

??而土地方面,本月呈現(xiàn) “剃頭挑子一頭熱”的局面,不少城市土地供應(yīng)所有放量,但普遍成為當(dāng)?shù)卣莫?dú)角戲,各地流拍連連,土地成交量并未因供應(yīng)放量而大幅增長(zhǎng),且?guī)齑鎵毫^大 的城市成交的地塊也多以底價(jià)成交為主,部分城市中心區(qū)域地塊也難有溢價(jià)。企業(yè)拿地雖然相對(duì)謹(jǐn)慎,但對(duì)于部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊,仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈、出手爽快,本月 鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)即以74%的高溢價(jià)出手一幅住宅用地,成為區(qū)域新地王。

??本月降息對(duì)市場(chǎng)或有較大 的刺激作用,“金九銀十” 在央行“雙降”和企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)加強(qiáng)的催化下,或許成色可期。但是我們也應(yīng)該看到,二季度市場(chǎng)火熱,已提前消耗了部分需求,特別是需求相對(duì)疲軟二、三、四線城 市,成交難有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。因此對(duì)于整體三季度市場(chǎng),我們應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。 

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??央行二度“雙降”,將利好“金九銀十”樓市

??8月,在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,最令人印象深刻的莫過(guò)于:人民幣匯率跳水性貶值;央行公布的7月外匯占款大幅猛跌;災(zāi)后股市持續(xù)低位盤(pán)整,中間發(fā)生幾次跳水性事件,滬指一度跌破3000點(diǎn);央行頻頻進(jìn)行大額逆回購(gòu)公開(kāi)市場(chǎng)操作,并于8月25日宣布雙降。

??這一連串的事件,反映了宏觀經(jīng)濟(jì)正處于怎樣的狀態(tài),其對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響?

??1、內(nèi)外需不振,宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基石仍不牢固

??7月,受市場(chǎng)需求不足影 響,工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)雙雙放緩:規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6%,增速比6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn);主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)0.3%,增速比6月份回 落1.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管上半年國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資都出現(xiàn)止跌回升,但7月工業(yè)制造數(shù)據(jù)顯示,前兩者的回升后勁有所不足。外需方面,7月,中國(guó)出口和進(jìn)口同比分 別下降8.9%、8.6%,表現(xiàn)不佳。進(jìn)口下降顯示出國(guó)內(nèi)需求疲軟,出口下降說(shuō)明外需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)繼續(xù)為負(fù)效應(yīng)。

??內(nèi)外需不振,不利于提高就業(yè)和工資增長(zhǎng),對(duì)樓市而言是一種利空。但在更大的“保增長(zhǎng)”壓力下,國(guó)家肯定會(huì)大力支持房地產(chǎn)業(yè),預(yù)計(jì)中央和地方會(huì)繼續(xù)加碼樓救市政策。

??2、外匯占款猛跌、股市低迷,央行頻頻出手防止流動(dòng)性趨勢(shì)萎縮

??7月份,央行口徑外匯占款環(huán)比下降3080億元至26.4萬(wàn)億元人民幣,連續(xù)第6個(gè)月下滑,金融機(jī)構(gòu)口徑外匯占款下降2491億元至28.9萬(wàn)億元人民幣,單月降幅均創(chuàng)歷史紀(jì)錄,是外匯占款有記錄以來(lái)負(fù)增長(zhǎng)規(guī)模最多的一個(gè)月。

??外匯占款連續(xù)下滑,國(guó)內(nèi) 流動(dòng)性開(kāi)始趨緊:1)國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放顯著回落。二季度末,國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額環(huán)比一季度末大幅下降7000億元。如按二季度4.62的貨幣乘數(shù),二季度國(guó) 內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額的減少,將減少3.23萬(wàn)億元國(guó)內(nèi)流動(dòng)性。2)銀行體系的流行趨向緊張。8月中旬,SHIBOR相較2月前漲幅超過(guò)60%,說(shuō)明國(guó)內(nèi)流動(dòng)萎 縮已經(jīng)開(kāi)始向銀行體現(xiàn)傳遞。3)災(zāi)后股市繼續(xù)不振。整個(gè)8月,股市一直在中低位盤(pán)整,下旬開(kāi)始幾度發(fā)生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性不 足。

??國(guó)內(nèi)流動(dòng)性萎縮,對(duì)樓市而言是一種利空。但出于為實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血考慮,它也會(huì)促使央行采取更加寬松的貨幣政策和更加積極的財(cái)政政策。

??3、央行年內(nèi)第二次“雙降”,將利好“金九銀十”樓市

??8月25日,央行如約而至,宣布“雙降”:下調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。在流動(dòng)性趨勢(shì)性萎縮、實(shí)體經(jīng)濟(jì)渴求“及時(shí)雨”的大背景下,央行應(yīng)時(shí)下了一場(chǎng)“雷陣雨”,符合市場(chǎng)預(yù)期。

??降息后,房貸基準(zhǔn)利率將 從5.4%降至5.15%,繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。以30年期100萬(wàn)房貸估算,購(gòu)房者月按揭支出將相較上次降息節(jié)省155.05元(2.76%),比2012 年5月利率高點(diǎn)節(jié)省1226.38元(18.34%)。按揭成本大大下降,會(huì)很好地刺激購(gòu)房者入市。我們看到,廣州等城市即將推行商業(yè)貸和公積金利差貼 息,兩項(xiàng)政策疊加,會(huì)大大降低購(gòu)房成本,進(jìn)而刺激購(gòu)房者積極入市。

??這次降準(zhǔn)是今年以來(lái)(也是2014年7月以來(lái))第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后,銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位,市場(chǎng)普遍預(yù)期近期央行還會(huì)再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下,央行如果持續(xù)釋放流動(dòng)性,對(duì)樓市而言會(huì)形成直接和間接三重利好:1)銀行發(fā)放意愿?jìng)€(gè)人按揭貸的意愿上升,執(zhí)行地方政府救市政策的力度會(huì)顯著加強(qiáng),首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升,利率優(yōu)惠力度也會(huì)增強(qiáng),不會(huì)再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強(qiáng)有力的流動(dòng)性支撐,有望結(jié)束中位盤(pán)整局面,開(kāi)始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多,樓市中高端需求會(huì)共振上行;3)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,居民的消費(fèi)和投資意愿上升,其中包括購(gòu)房需求。

??【02政策】

??樓市加劇分化,高庫(kù)存城市新招迭出

??330以來(lái),4-5月 份,地方救市政策以落實(shí)降低首套、二套首付購(gòu)置門(mén)檻和加強(qiáng)公積金對(duì)購(gòu)房的支持為主,6-7月份,這繼續(xù)是主基調(diào),一些城市如蘭州、寧波、佛山開(kāi)始提升救市 力度,推出購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅優(yōu)惠政策。不少已經(jīng)落實(shí)公積金新政的城市,政策對(duì)樓市的利好開(kāi)始顯現(xiàn)。但部分庫(kù)存壓力較大或公積金額度緊張的城市,如青島、廣 州,上述政策的影響其實(shí)很有限?;诖?,8月這類(lèi)城市推出了新的、力度更強(qiáng)的救市舉措。比如青島,推出十六條樓市“維穩(wěn)”政策,多渠道消化庫(kù)存商品房;宿 遷推出史上力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼;貴陽(yáng)進(jìn)一步突破公積金政策。當(dāng)很多城市奮力救市的時(shí)候,北京通州卻為區(qū)域樓市量?jī)r(jià)瘋漲而苦惱,祭出了史上最強(qiáng)的限購(gòu)令。

??盤(pán)點(diǎn)8月地方救市新政,亮點(diǎn)頗多,以貴陽(yáng)、青島、宿遷、通州最為典型:

??1、貴陽(yáng):個(gè)人公積金能用于貸款首付

??新政的主要亮點(diǎn):1)個(gè) 人公積金余額能用于貸款首付。這是公積金制度的重大突破,既能降低購(gòu)房者的首付壓力,又提高人們繳付公積金的積極性,有助公積金良性發(fā)展。2)房企閑置土 地兩年以上,禁止再參與招拍掛。這有利于抑制房企的捂地行為,也有助政府管控庫(kù)存水平。3)在建項(xiàng)目可以調(diào)整戶型。在剛需和改善、中高端需求隨時(shí)變化的市 場(chǎng)環(huán)境中,這有利于房企生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。4)鼓勵(lì)發(fā)展教育科研、文化體驗(yàn)、醫(yī)療保健、康體養(yǎng)生、旅游休閑、商貿(mào)物流等跨界地產(chǎn),促進(jìn)住宅類(lèi)房地產(chǎn)向高 端化發(fā)展。這既有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入,也有利于房地產(chǎn)的良性發(fā)展。5)鼓勵(lì)房企由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。這有利于房企轉(zhuǎn)型和降低庫(kù)存壓力,但政策有 待具體細(xì)化。

??2、青島:多管齊下消化商品住宅庫(kù)存

??新政的最大亮點(diǎn)在于采取了多種手段消化庫(kù)存:在源頭上,優(yōu)化土地供應(yīng);鼓勵(lì)庫(kù)存壓力大的區(qū)域,改變用地性質(zhì),用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這將大大減少開(kāi)發(fā)商的拿地風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),解除“7090”政策,在建項(xiàng)目可以調(diào)整戶型。這有利于房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行情變化。在末端, 采用貼息、補(bǔ)助等方式,鼓勵(lì)房企將存量商品房及商務(wù)地產(chǎn)改為L(zhǎng)OFT、電商用房、“創(chuàng)客空間”,實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏。另外,存量 商品住房規(guī)模較多的區(qū)市,應(yīng)回購(gòu)或租賃部分存量或在建商品房,用作公共租賃住房。小戶型存量房較少的區(qū)域,回購(gòu)式公租房面積放寬至85平方米。

??3、宿遷:推出史上力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼

??新政的最大亮點(diǎn):在中心城市購(gòu)買(mǎi)新房,90平米以下的給予總價(jià)5%購(gòu)房補(bǔ)貼,90-144平米的給予4%補(bǔ)貼,144-180平米的給予3%補(bǔ)貼。

??眾所周知,之前各地所謂 的購(gòu)房補(bǔ)貼幅度一般為總房?jī)r(jià)的0.5-1%,本質(zhì)都是契稅減免,其實(shí)是一種財(cái)稅優(yōu)惠。宿遷市給予90平米以下普通住宅總價(jià)5%的購(gòu)房補(bǔ)貼,給予 90-144平米5%的補(bǔ)貼,說(shuō)明政府不是減免契稅那么簡(jiǎn)單,而是實(shí)質(zhì)性地拿出財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼。這也是目前為止補(bǔ)貼力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

??4、通州:推出史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令

??8月16日,北京市住建 委、通州區(qū)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》,規(guī)定:無(wú)房的京籍家庭,已有一套住房、但在通州落戶3年及以上的京籍家庭,已有一套住房、 近3年在通州連續(xù)繳納社?;騻€(gè)稅的京籍家庭,在北京沒(méi)有住房且近3年在通州連續(xù)繳納社保或個(gè)稅的非京籍家庭,才有資格在通州購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

??限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲,卻非常 有必要。因?yàn)橥ㄖ輩^(qū)作為未來(lái)北京的行政副中心,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)透支政策利好,過(guò)多吸納不合理住房需求,會(huì)影響行政副中心建設(shè)的成效。此次發(fā)布規(guī)范,是想抑 制區(qū)域內(nèi)非理性的投機(jī)投資需求,讓房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的節(jié)奏相吻合,從而有效避免“睡城”現(xiàn)象。

??除了上述城市之外,廣 州、浙江也推出一些有亮點(diǎn)的新政。比如廣州公積金中心在官網(wǎng)掛出《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法(征求意見(jiàn)稿)》,鼓勵(lì)置業(yè)者采用商業(yè)貸款,由公積金 中心補(bǔ)貼利差。如果實(shí)行,可以節(jié)約購(gòu)房者相當(dāng)?shù)陌唇抑С觥U憬瞥鲂抡?,?gòu)房者本人即使不繳存公積金,也可以用父母公積金進(jìn)行貸款,一定程度上有助于釋放 樓市需求。

??展望9月,地方救市政策或集中在降低二套首付比率和提供利率優(yōu)惠補(bǔ)貼領(lǐng)域。理由是,8月26日央行“雙降”之后,銀行體系的資金再度充裕,這意味著之前住建部、財(cái)政部規(guī)定的二套首付可以降低到4成的新政,會(huì)有更多的銀行有意愿去執(zhí)行。 

??【03 樓市】

??供求延續(xù)下滑走勢(shì),9月或迎供求高峰

??8月,重點(diǎn)城市商品住宅 市場(chǎng)仍未走出“淡季陰影”,供求延續(xù)7月齊降態(tài)勢(shì),且以成交環(huán)比降幅更大。具體來(lái)看,供應(yīng)方面,環(huán)比下降城市較上月有所增加,整體供應(yīng)量同環(huán)比降幅都超過(guò) 13%,其中一線城市降幅更為明顯;而成交方面,表現(xiàn)更差,整體成交環(huán)比降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大,部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續(xù)下降,并未明顯推高重 點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存,而超過(guò)一半城市庫(kù)存量繼續(xù)下降,而基于前期成交量的高位,消化周期也繼續(xù)改善,整體市場(chǎng)狀況依舊向好。

??1、供應(yīng):整體繼續(xù)下降,二、三線城市分化明顯

??這次降準(zhǔn)是今年以來(lái)(也是2014年7月以來(lái))第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后,銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位,市場(chǎng)普遍預(yù)期近期央行還會(huì)再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下,央行如果持續(xù)釋放流動(dòng)性,對(duì)樓市而言會(huì)形成直接和間接三重利好:1)銀行發(fā)放意愿?jìng)€(gè)人按揭貸的意愿上升,執(zhí)行地方政府救市政策的力度會(huì)顯著加強(qiáng),首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升,利率優(yōu)惠力度也會(huì)增強(qiáng),不會(huì)再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強(qiáng)有力的流動(dòng)性支撐,有望結(jié)束中位盤(pán)整局面,開(kāi)始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多,樓市中高端需求會(huì)共振上行;3)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,居民的消費(fèi)和投資意愿上升,其中包括購(gòu)房需求。

??本月,重點(diǎn)城市商品住宅 供應(yīng)表現(xiàn)繼續(xù)不振,同環(huán)比皆大幅下降。分城市能級(jí)來(lái)看,一線城市回落更為明顯,其中,北京、上海同環(huán)比降幅都在20%以上;而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升, 但從絕對(duì)量來(lái)看,仍處于相對(duì)低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降,但供應(yīng)分化進(jìn)一步加劇,寧波、南昌、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、南寧等城市供應(yīng)量幾乎降到年初水 平,環(huán)比降幅都在40%以上;而合肥、武漢、杭州、沈陽(yáng)、昆明等城市,供應(yīng)量大幅增長(zhǎng),尤其是沈陽(yáng),本月供應(yīng)量近160萬(wàn)平方米,在成交回落下,應(yīng)謹(jǐn)防進(jìn) 一步激化市場(chǎng)供求矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。

??在我們看來(lái),8月供應(yīng)量 的繼續(xù)走低早在預(yù)料之中,一來(lái),上半年的成交爆發(fā),使得一些開(kāi)發(fā)商“彈藥”明顯不足,尤其是一些市場(chǎng)火爆城市,如北京、上海、南京等城市;二來(lái),據(jù) CRIC監(jiān)測(cè),多數(shù)城市項(xiàng)目都在積極備戰(zhàn)“金九”,精力也集中在9月供應(yīng)的鋪排上,因而為了備足“貨源”也不愿意增加供應(yīng),而且,很多新項(xiàng)目把推盤(pán)時(shí)間也 直接定在了9月,進(jìn)一步影響8月供應(yīng)量。

??而對(duì)于傳統(tǒng)推盤(pán)旺季的9月,再加上8月25日央行“雙降”,使得市場(chǎng)信心將大幅提升,預(yù)計(jì)9月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量將大幅反彈,或出現(xiàn)下半年首個(gè)供應(yīng)高峰。

??2、成交:整體延續(xù)7月下滑走勢(shì),一線城市環(huán)比全線下跌

??本月重點(diǎn)城市商品住宅成 交延續(xù)上月下滑態(tài)勢(shì),且整體降幅有所擴(kuò)大,但從絕對(duì)量來(lái)看仍高于今年平均水平。分城市能級(jí)來(lái)看,一線城市表現(xiàn)較差,北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌,而且整 體降幅超過(guò)20%。但北京、上海本月商品住宅成交面積仍在100萬(wàn)平方米以上,市場(chǎng)熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降,尤其是,長(zhǎng)沙、沈 陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明等城市下降幅度尤其明顯,降幅都在30%以上,而值得關(guān)注的是,合肥、武漢、廈門(mén)等個(gè)別城市,本月商品住宅成交量環(huán)比仍逆勢(shì)增長(zhǎng),表現(xiàn)搶 眼。

??在我們看來(lái),8月成交量 的進(jìn)一步走低主要有以下原因:第一,多數(shù)開(kāi)發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷(xiāo)售旺季,不少項(xiàng)目已進(jìn)入蓄客階段,營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)已提前預(yù)告,使得購(gòu)房者對(duì)金九銀十 抱有更多期待,造成當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚致成交下滑;第二,在市場(chǎng)火熱下,部分一線及二線城市信貸吃緊,二套房貸首付比例上調(diào),如廣州二套房首付比例 又升至7成,嚴(yán)重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放;第三,供應(yīng)鋪排推后,供應(yīng)持續(xù)下滑,購(gòu)房者選擇面縮窄也是成交下滑的一個(gè)重要原因;最后,下半月的股市 再次暴跌,也或多或少影響樓市購(gòu)買(mǎi)力的釋放。

??進(jìn)入9月,房企為沖擊全年銷(xiāo)售目標(biāo),把握降準(zhǔn)降息帶來(lái)的“窗口期”,必將加快推盤(pán)節(jié)奏,加大營(yíng)銷(xiāo)力度,而且,淡季后購(gòu)房者看房熱情也會(huì)提高,因此,我們預(yù)計(jì),下半年第一個(gè)交易高峰將在“金九”出現(xiàn)。

??3、庫(kù)存: 供求比小幅上升,多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下滑,個(gè)別呈供不應(yīng)求

??8月,重點(diǎn)城市供求比較 上月有所提高,但北京、寧波、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等城市供求比仍在0.6以下,而值得警惕的是,沈陽(yáng)、西安等去化壓力較大城市,供求比處較高位,尤其是沈陽(yáng),本月 供求比為1.7,在市場(chǎng)成交下滑下,必將進(jìn)一步增加市場(chǎng)去化壓力。而本月供求比小幅回升,主要原因還是供求齊降下,成交量降幅明顯高于供應(yīng)降幅所致。

??庫(kù)存方面,多數(shù)城市庫(kù)存 繼續(xù)下滑,部分城市受成交不振影響,庫(kù)存量有所上升,其中,福州、貴陽(yáng)、鄭州等城市增幅都在10%以上,而值得關(guān)注的是,杭州、寧波、常州等城市市場(chǎng)去庫(kù) 存繼續(xù)推進(jìn),商品住宅庫(kù)存量繼續(xù)下降,市場(chǎng)供求狀況繼續(xù)改善。重點(diǎn)城市庫(kù)存狀況的繼續(xù)向好,主要原因還是上半年的市場(chǎng)火爆,使得庫(kù)存明顯下降,而7、8月 市場(chǎng)新增供應(yīng)又接連下降,因而,市場(chǎng)庫(kù)存整體繼續(xù)走低。對(duì)于“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季,市場(chǎng)熱度將快速提升,在成交量回升下,庫(kù)存仍有望進(jìn)一步下降。

??消化周期來(lái)看,一線城市 繼續(xù)全線下降,平均降幅超過(guò)40%;而二、三線城市,除重慶、合肥兩城外,其余也有不同程度下降,尤其是,杭州、大連、昆明等城市,消化周期更是大幅下 降。重點(diǎn)城市消化周期的繼續(xù)走低,主要還是基于前幾個(gè)月成交量的高位,而近兩個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)又大幅下降,因而,消化周期才繼續(xù)下降。而值得關(guān)注的是,上海、 南京、深圳、合肥等城市,消化周期都在6個(gè)月以下,從數(shù)據(jù)層面來(lái)說(shuō),市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài),下半年如果供應(yīng)未能及時(shí)補(bǔ)給,房?jī)r(jià)上行壓力較大。

??4、成交結(jié)構(gòu):三城各面積段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)定,北京深圳中低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產(chǎn)品成交占比表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。但是從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑,而中檔產(chǎn)品占比均有較大幅度上漲。其中深圳得益于高端項(xiàng)目成交放量,高檔產(chǎn)品成交占比仍然延續(xù)上漲趨勢(shì)。

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比由較大幅度下滑,取而代之的是中檔產(chǎn)品成交占比上升,其他價(jià)格段產(chǎn)品成交占比相對(duì)穩(wěn)定;上海各價(jià)格段成交占比變化幅度相對(duì)較小。 其中上海低檔產(chǎn)品成交占比變化較大,環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)至9%,高檔產(chǎn)品占比則繼續(xù)延續(xù)上周的下滑趨勢(shì),環(huán)比下滑4個(gè)百分點(diǎn)至13%,此外中高檔產(chǎn)品幅度 也下滑3個(gè)百分點(diǎn),中低檔和中檔產(chǎn)品占比則變化不大。而北京和深圳,在上個(gè)月中低檔產(chǎn)品成交占比大幅攀升后,本月又大幅下調(diào),降幅分別達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)和 12個(gè)百分點(diǎn)之多,而中檔產(chǎn)品則有較大比例的提升,成交占比分別上漲了9個(gè)百分點(diǎn)和11個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到33%和27%。值得注意的是,深圳中高端產(chǎn)品成交 占比繼上個(gè)月微幅上升2個(gè)百分點(diǎn)后,本月加速下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn),占比跌破20%,而高檔產(chǎn)品占比繼續(xù)延續(xù)上月的上升勢(shì)頭,環(huán)比上升6個(gè)百分點(diǎn),至26%,這 與華潤(rùn)城、鴻榮源壹方中心、深圳中心天元、深圳灣壹號(hào)、香山?jīng)]墅花園等高端項(xiàng)目成交量放量有關(guān)。

??從面積段占比來(lái)看,北上深三城各面積段成交占比表現(xiàn)均相對(duì)穩(wěn)定。 其中,其中北京90平方米以下產(chǎn)品成交占比下滑了5個(gè)百分點(diǎn),深圳則上升了5個(gè)百分點(diǎn),但兩城仍均以該類(lèi)產(chǎn)品為成交主力,成交占比均在45%以上,深圳更 是接近60%;上海90平方米以下產(chǎn)品成交占比僅19%,環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)。此外,北京120-144平方米面積段產(chǎn)品成交占比環(huán)比上升了4個(gè)百分點(diǎn), 而深圳200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑,環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)。三城其他面積段產(chǎn)品成交占比變化幅度不大。

??5、本月小結(jié):8月市場(chǎng)供求繼續(xù)下滑,9月或迎供求高峰

??8月市場(chǎng)延續(xù)回落態(tài)勢(shì), 商品住宅供應(yīng)繼續(xù)大幅下降,尤其是市場(chǎng)表現(xiàn)較好的的一二線大中城市,供應(yīng)明顯下滑。而一方面供應(yīng)量的連續(xù)下降,直接影響成交量的回升;另一方面,供應(yīng)及項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推后,加重市場(chǎng)觀望情緒,使得本月商品住宅成交量降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。但值得慶幸的是,7、8月重點(diǎn)城市商品住宅的供求齊降,并未明顯增加城市市場(chǎng) 庫(kù)存量,而基于前幾個(gè)月成交量的高位,多數(shù)重點(diǎn)城市市場(chǎng)狀況繼續(xù)改善。

??而對(duì)于9月樓市,一方 面,作為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季,一向是房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期,很多房企都在摩拳擦掌,積極鋪排“金九”供應(yīng)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),目前多數(shù)大中城市 項(xiàng)目都準(zhǔn)備在9月加大供應(yīng)量,很多新盤(pán)首開(kāi)也直接定在9月,因而9月市場(chǎng)供應(yīng)必將大幅反彈,營(yíng)銷(xiāo)力度勢(shì)必增強(qiáng),將更加提振市場(chǎng)成交的回升。而另一方面,8 月25日央行宣布“雙降”后,銀行體系一下子多了6000多億的流動(dòng)性,盡管住宅按揭貸利潤(rùn)較薄,但在股市低迷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)未見(jiàn)起色的背景下,銀行還是會(huì)有 較高的意愿降低二套門(mén)檻并提供更高的利率優(yōu)惠,趁此良機(jī),很多購(gòu)房者會(huì)加快入市。受此刺激,“金九銀十”樓市有望再度峰起,成色可期。

??然而,在當(dāng)前整體市場(chǎng)仍供大于求,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾突出的背景下,“金九”熱銷(xiāo)的關(guān)鍵還在于多樣的營(yíng)銷(xiāo)和適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品,因此,對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō),應(yīng)合理分析市場(chǎng)需求,抓住客戶的需求分化,推出“適銷(xiāo)對(duì)路”的產(chǎn)品,才能在“金九”的血拼中取得較好的成績(jī)。

??【04 288指數(shù)】 

??房?jī)r(jià)指數(shù)連漲4個(gè)月,一線城市漲勢(shì)尤甚

??2015年8月,中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1093.7點(diǎn),指數(shù)較上月上升5.0點(diǎn),環(huán)比上漲0.46%,這已是連續(xù)第4個(gè)月上行,但環(huán)比漲幅較上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn),而同比來(lái)看,本月為年內(nèi)首次止跌,并小幅上漲0.07%。

??本月288指數(shù)雖然漲幅 有所收窄,但依然保持“穩(wěn)步上行”。主要基于兩個(gè)方面原因,首先,雖然市場(chǎng)在7、8月份經(jīng)歷調(diào)整,但政策指向并沒(méi)有變,樓市大方向沒(méi)有逆轉(zhuǎn),近期央行再次 降息降準(zhǔn),消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期向好,再加上近期資本市場(chǎng)波動(dòng)較大,大部分高凈值人士目光重回樓市;其次,由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩仍是目前行業(yè)的主要矛 盾,在大多數(shù)三四線城市,房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足,以致整體房?jī)r(jià)指數(shù)增幅并不顯著。

??分城市能級(jí)來(lái)看,一線城 市環(huán)比漲幅最大,其中深圳繼續(xù)領(lǐng)跑,本月環(huán)比上漲5.07%,同比來(lái)看,四個(gè)一線城市也均高于去年同期。一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)之所以會(huì)表現(xiàn)更為搶眼,一方面是 由于供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀所致,購(gòu)房者對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,使市場(chǎng)成交出現(xiàn)聚集效應(yīng),需求暴增但供應(yīng)一時(shí)難以跟上。另一方面近期中高端市場(chǎng)成交活躍,成交 結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但不可忽視的是,眼下一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,存在被透支的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)當(dāng)予以警惕。

??二線城市方面,超過(guò)八成 的城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上行,長(zhǎng)沙、合肥、南京、沈陽(yáng)等六市漲幅均超過(guò)了1%。其中蘇州漲勢(shì)最為顯著,房?jī)r(jià)指數(shù)較上月上漲2.6%,園區(qū)更是首當(dāng)其沖,憑借其 教育資源豐富、產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及土地拍賣(mài)價(jià)格上漲助推住宅均價(jià)攀升,天地源七里香都、九龍倉(cāng)時(shí)代上城風(fēng)華里價(jià)格均出現(xiàn)不同程度上漲。而蘭州、哈爾濱等 存量較高、市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的城市,房?jī)r(jià)指數(shù)仍處于環(huán)比回落的狀態(tài)。

??市場(chǎng)在經(jīng)歷7、8兩個(gè)月 份的調(diào)整后,即將迎來(lái)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”,此前多數(shù)開(kāi)放商已經(jīng)為此開(kāi)始蓄力。我們預(yù)計(jì),市場(chǎng)成交將在“金九銀十”迎來(lái)一波小高峰,隨著市場(chǎng)回暖態(tài) 勢(shì)延續(xù),供求狀況不斷得到改善,將推進(jìn)房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有升。但因各城市庫(kù)存壓力不同,各線城市房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)不同的走勢(shì)。一線城市及熱點(diǎn)的二線城市需求旺盛, 預(yù)計(jì)價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲,但考慮到前期政策效應(yīng)逐漸減弱之后,暫未有新政策出臺(tái),多數(shù)開(kāi)發(fā)商并不會(huì)貿(mào)然漲價(jià),走量仍是其首選,因此,即便部分需求火熱城市 房?jī)r(jià)上漲,幅度也不會(huì)太大。而多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大、供大于求的城市仍將積極致力于去庫(kù)存,房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。

??【05土地】

??供應(yīng)不足致成交暴跌,優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??2015年8月,土地市 場(chǎng)成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅下跌,成交金額下跌幅度更是達(dá)到了35%。一線城市方面,由于北京、深圳無(wú)地出讓?zhuān)虾?、廣州成交地塊也多位于城市遠(yuǎn) 郊,以致成交規(guī)模及平均溢價(jià)率大幅下探;二線城市方面也是量?jī)r(jià)齊跌,不過(guò)蘇州、南京、杭州仍有多塊優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交。不過(guò)我們認(rèn)為,本月的成交暴跌還是 更多的受到供應(yīng)不足影響所致,指標(biāo)的技術(shù)性變化并不能說(shuō)明企業(yè)拿地信心發(fā)生了實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??1、成交:出讓規(guī)模大跌三成,平均溢價(jià)率亦明顯下行

??8月份,土地市場(chǎng)成交規(guī) 模大幅回落,CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共出讓304幅,較上月少成交了73幅地塊。成交建筑面積為2884萬(wàn)平方米,環(huán)比大跌30%,同比下滑 55.1%。成交總價(jià)710億元,較上月下降35%。溢價(jià)率方面,本月平均溢價(jià)率為18%,較上月大幅下挫16個(gè)百分點(diǎn)。與7月份相比,之所以本月土地成 交量、價(jià)、溢價(jià)率均現(xiàn)明顯下跌,在我們看來(lái)有三方面原因,其一,供應(yīng)量下降,受地方政府供地計(jì)劃安排的影響,7月底至8月初的國(guó)內(nèi)土地供應(yīng)一般都處于年內(nèi) 較低位置,因此8月份土地成交規(guī)模也會(huì)相應(yīng)回落;其二,優(yōu)質(zhì)土地減少,本月進(jìn)入成交環(huán)節(jié)的土地多位于城市外圍,對(duì)企業(yè)吸引力相對(duì)較弱;其三,成交結(jié)構(gòu)的變 化,本月房企更為關(guān)注的一二線城市成交面積占比顯著下降,而對(duì)于三線城市,目前房企大多還是持以相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度,因此在溢價(jià)率指標(biāo)上也出現(xiàn)了看似消極的變 化。因此我們認(rèn)為,本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模的下探,更多的還是受到指標(biāo)上的技術(shù)性變化所致,對(duì)于市場(chǎng)景氣轉(zhuǎn)變的擔(dān)憂還是大可不必。

??2、分布:一線城市成交大幅回落,二線城市溢價(jià)率持續(xù)攀升

??8月份,各線城市土地成 交金額均現(xiàn)回落態(tài)勢(shì),其中一線城市表現(xiàn)最為顯著,成交金額環(huán)比腰斬,成交面積環(huán)比上升7%;二線城市方面,成交金額環(huán)比下跌26%,成交面積環(huán)比回落 36%,不過(guò)溢價(jià)率卻是不降反升;三四線城市方面,成交總價(jià)環(huán)比減少22%,成交面積下跌26%。

??具體來(lái)看,一線城市本月 成交建筑面積為319萬(wàn)平方米,環(huán)比增加7%,成交總價(jià)150億元,環(huán)比下跌56%。北京、深圳本月均無(wú)土地成交,上海成交面積也暴跌近7成,廣州成交面 積雖然暴漲,單月成交建筑面積創(chuàng)下2014年以來(lái)新高,但成交地塊多位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域,平均樓板價(jià)僅有4223元每平方米,因此整體來(lái)看,本月一線城市土 地成交總價(jià)仍然處在了暴跌的位置。

??二線城市方面,8月份成 交建筑面積為1571.99萬(wàn)平方米,成交金額環(huán)比下挫26%,但是在溢價(jià)率表現(xiàn)上,平均溢價(jià)率卻由23%上升到了28%,平均樓板價(jià)也有17%的漲幅, 如蘇州、南京、杭州等市仍有多塊高價(jià)、高溢價(jià)土地成交。以28日南京土拍為例,在當(dāng)日成交的7幅地塊中,G26 、G29、G31、G 32四幅地塊均引來(lái)了多家房企角逐,最終也都刷新了各自板塊的土地樓板價(jià)紀(jì)錄。

??三四線城市成交規(guī)模走勢(shì) 與二線城市相似,本月成交建面環(huán)比下降26%,成交金額環(huán)比跌幅為22%,不過(guò)在溢價(jià)率表現(xiàn)上則較為平淡,本月平均溢價(jià)率12%,較上月下降了2個(gè)百分 點(diǎn)。具體城市來(lái)看,高溢價(jià)土地仍然集中在九江、漳州、徐州等具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,且人口基數(shù)相對(duì)較大的三四線城市,而在鹽城、遵義等需求相對(duì)不足的城市,地 塊還是多以底價(jià)成交。

??綜上所述,8月份各線城 市成交金額雖然大幅下跌,但是更多的還是受到客觀因素影響所致,從房企拿地?zé)崆榻嵌葋?lái)看,并沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化,對(duì)于南京、蘇州等需求旺盛城市的熱點(diǎn)區(qū) 域,企業(yè)還是愿意付出高溢價(jià)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊,而對(duì)于成交熱度相對(duì)較低的三四線城市,企業(yè)在投資上還是顯得較為謹(jǐn)慎。

??3、重點(diǎn)地塊:優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減,南京一日造四地王

??本月土地市場(chǎng)成交量雖然 出現(xiàn)大幅下探,但是從總價(jià)地王的表現(xiàn)來(lái)看,房企之間的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯消退,諸如上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地,蘇州的獅 山、相城宅地均拍出了超過(guò)4成的高溢價(jià)。以此來(lái)看,雖然目前行業(yè)正處于整體供應(yīng)過(guò)剩的去庫(kù)存階段,但對(duì)于需求旺盛的優(yōu)質(zhì)板塊的大體量投資機(jī)會(huì),房地產(chǎn)企業(yè) 還是非??春?。

??單價(jià)TOP10方面,一 線城市數(shù)量明顯減少,這主要還是受政府供地節(jié)奏影響所致。本月一線城市近郊以內(nèi)成交地塊大幅減少,北京、深圳二市是更是沒(méi)有土地成交。不過(guò)榜單首次兩席依 然均出自上海,且成交均價(jià)均遠(yuǎn)高于其他入榜地塊。入榜門(mén)檻略有下調(diào),由上月的16554元/平方米下探至13000元/平方米。

??(1)南京:龍湖47.7億奪江寧宅地,成就板塊新單價(jià)地王


??2015年8月7日,南京江寧區(qū)NO.2015G23地塊拍賣(mài)迎來(lái)了中航、新城、龍湖、世茂、禹洲、上海建工、新城等11家房企報(bào)名爭(zhēng)奪,在最后上海建工、金隅和龍湖三房企爭(zhēng)奪中,由龍湖以總價(jià)47.7億元、溢價(jià)率超過(guò)50%獲得該地塊。 

??從交通區(qū)位上看,該地塊 靠近地鐵1號(hào)線的小龍灣站、竹山路站,交通較為便捷,而周邊生活配套也相對(duì)成熟。從體量上看,該地塊的實(shí)際建筑面積達(dá)到了37.62萬(wàn)㎡,是江寧區(qū)域少有 的大體量地塊出讓?zhuān)@對(duì)2014年新進(jìn)入南京市場(chǎng)的龍湖而言也是極大挑戰(zhàn)。特別是地塊中對(duì)商業(yè)建筑占比的要求,將影響項(xiàng)目的去化速度,對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)要求更 高。從周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看,在售新盤(pán)較少,多為老項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售,且沒(méi)有大體量推盤(pán)情況發(fā)生,普通住宅價(jià)格在9500-14000元/㎡左右,別墅價(jià)格不 到25000元/㎡,而該項(xiàng)目的樓面單價(jià)就在12679元/㎡,想要獲得高利潤(rùn)必須需要往高端改善方向發(fā)展,但該地塊因位于外環(huán)線,需求仍以剛需置業(yè)為 主。因此,整體來(lái)看,項(xiàng)目取得高利潤(rùn)難度較大。

??(2)上海:陽(yáng)光城溢價(jià)60%競(jìng)得楊浦內(nèi)環(huán)宅地,刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄


??2015年8 月12日,上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12(大橋街道101街坊)純宅地經(jīng)過(guò)九龍倉(cāng)、旭輝恒基聯(lián)合體、新城平安聯(lián)合體、綠地、首創(chuàng)、碧桂園等13家品牌 房企的激烈角逐,最終陽(yáng)光城旗下子公司以17.3億元斬獲該地塊,最終溢價(jià)率59.5%,樓板價(jià)49236元/㎡。根據(jù)公告,該地塊東至眉州路,北至河間 路,出讓面積為15764㎡,容積率2.3,地上建筑面積35137㎡,涉及住宅項(xiàng)目建設(shè)的住宅套數(shù)為316套,是內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)的純住宅用地,周邊配套成 熟,這是一年內(nèi)陽(yáng)光城在上海同區(qū)域獲取的第二幅地塊,產(chǎn)品定位為高端改善,預(yù)計(jì)規(guī)劃建成高層全裝修產(chǎn)品。從周邊情況來(lái)看,除了2014年同為陽(yáng)光城獲取的 地塊樓板價(jià)在41078元/㎡,項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)未開(kāi)工的還有2013年成交的兩幅住宅用地,樓板價(jià)僅在12398-15749元/㎡,未來(lái)或?qū)⒊蔀? 陽(yáng)光城項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)陽(yáng)光城以往的定價(jià)風(fēng)格,其高周轉(zhuǎn)率一部分原因是其低于周邊的定價(jià)策略,這次在成本差距如此之大的基礎(chǔ)上以何種優(yōu)勢(shì)破局則是 項(xiàng)目成功關(guān)鍵。

??4、本月小結(jié):供應(yīng)變化致市場(chǎng)波段性下行,預(yù)計(jì)九月份成交將迎大幅上揚(yáng)

??在連續(xù)兩個(gè)月成交大幅放 量之后,8月份的土地市場(chǎng)終于停下了高位放量的腳步,大多數(shù)城市成交金額、成交面積均現(xiàn)大幅下探之勢(shì),這一方面是供應(yīng)節(jié)奏變化所致,本月進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的地 塊不多,另一方面也是受到成交結(jié)構(gòu)變化影響,位于一二線城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降,以至于成交金額、平均溢價(jià)率等指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅度的下探。因 此我們認(rèn)為,本月的成交波動(dòng)更多的還是受到指標(biāo)技術(shù)性變化所致,而在房企角度,從一二線城市頻頻被刷新的地價(jià)紀(jì)錄來(lái)看,還是證明了企業(yè)拿地信心依然處在較 強(qiáng)的位置。

??而對(duì)于接下來(lái)的土地市場(chǎng) 表現(xiàn),我們還是繼續(xù)持以相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度,首先,供應(yīng)量的波段性下探會(huì)很快過(guò)去,九月份供應(yīng)量將迎回升,以一線城市為例,據(jù)已公布的供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì),將在9月 份進(jìn)入成交環(huán)節(jié)的土地起拍總價(jià)已經(jīng)超過(guò)400億,達(dá)到本月成交金額的2.5倍以上,其中更是不乏北京門(mén)頭溝、東壩鄉(xiāng)等熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地;其次,從企業(yè)角 度來(lái)看,得益于二季度以來(lái)的成交持續(xù)回暖,下半年的“錢(qián)袋”會(huì)更為充實(shí),也更有實(shí)力和動(dòng)力取獲取心儀的地塊;最后,在政府角度,囿于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、財(cái)政收 入增速大幅下挫的困境,也仍然需要房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)GDP增速、緩解就業(yè)壓力。故此我們預(yù)計(jì),9、10月份土地市場(chǎng)成交還是會(huì)持續(xù)放量,接近并創(chuàng)造新的年 內(nèi)高點(diǎn)也并非沒(méi)有可能。

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